ZNALECKÝ POSUDEK č. 6919/109/06/13 o ceně nemovitosti č.p. 144 na st.p.č. 284, st.p.č. 827 a p.p.č. 420/11 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. Objednatel znaleckého posudku: Insolvenční správce JUDr. Šárka Vesková ve věci úpadku dlužníka Vladislava Hanuše, Jungmannova 107, 549 31 Hronov, IČ: 11057548 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2013 znalecký posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh, celkem 53 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Litomyšli 24.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti č.p. 144 na st.p.č. 284, st.p.č. 827 a p.p.č. 420/11 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod, kraj Královéhradecký, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 348. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Areál č.p. 144 Adresa předmětu ocenění: Meziměstí 549 81 Meziměstí Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Meziměstí Katastrální území: Meziměstí Počet obyvatel: 2 710 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 47,6779 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 47,68 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.6.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod list vlastnictví č.: 348 okres : Náchod obec : Meziměstí katastrální území : Meziměstí Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 st. 284 zastavěná plocha a nádvoří 156 st. 827 zastavěná plocha a nádvoří 385 420/11 zahrada 595 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele číslo Meziměstí, č.p. 144 výroba st. 284 st. 827-2 -
4.2. Stavební povolení nebylo znalci předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo 4.4. Projektová dokumentace nebyla znalci předložena 4.5. Kopie katastrální mapy 4.6. Mapy stažené z internetu 4.7. Usnesení č.j.: KSHK 42 INS 18164/2011-A-12/celk. 4 ze dne 20.3.2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Vladislav Hanuš, Jungmannova 107, 549 31 Hronov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Vladislav Hanuš, Jungmannova 107, 549 31 Hronov, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost 6.1. Projektová dokumentace nebyla znalci předložena 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je č.p. 144 na st.p.č. 284, st.p.č. 827 a p.p.č. 420/11 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod, kraj Královéhradecký, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 348. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní, okrajové části Meziměstí, nedaleko hranic s Polskem. Tento oceňovaný menší areál sestává z administrativní budovy, dílny pro opravu automobilů, zděné garáže, plechového skladu a dvou vedlejších staveb. Administrativní budova má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu mírného spádu, byla postavena v roce 1950. Dílny tvoří zděná stavba s jedním nadzemním podlažím a pultovým krovem mírného spádu, postavená v roce 1980. Garáž je zděná stavba s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou, z roku 1980. Ocelový sklad má jedno nadzemní podlaží a pultové zastření mírného spádu, byl postaven v roce 1982. Nemovitosti jsou přístupné po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě - elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci a zemní plyn. Město Meziměstí je umístěno v okrese Náchod, v Královéhradeckém kraji. V Meziměstí se nachází městský úřad, základní škola, mateřská škola, pošta, ordinace praktického lékaře, zámek, sportovní zařízení, kino, fotbalové hřiště, základní služby, pohostinství a obchody se základním sortimentem zboží. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny - viz technický popis stavby uvedený níže. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím jsou například venkovní úpravy a vedlejší stavby. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Výnosová hodnota administrativní budovy na st.p.č. 284 1.1.2. Výnosová hodnota dílny a příslušenství na st.p.č. 827 2. Ocenění pozemků 2.1. St.p.č. 284 2.2. St.p.č. 827 2.3. P.p.č. 420/11 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty na p.p.č. 420/11 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Výnosová hodnota administrativní budovy na st.p.č. 284 Popis Stavba není k datu ocenění pronajatá. Její technický stav však umožňuje pronajmutí, proto je její cena stanovena kombinací nákladového a výnosového ocenění. V místě obvyklé nájemné je stanoveno ve výši 300,00 Kč/m 2 /rok. Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Administrativní budova č.p. 144 na st.p.č., 284 a st.p.č. 827 Popis Jedná se o zděnou budovu, umístěnou na st.p.č. 284 a st.p.č. 827 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. V katastru nemovitostí je stavba zapsaná se způsobem využití výroba. Dle skutečného účelu využití se charakterově jedná o administrativní budovu typu F. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, schodiště, sociální zařízení, kanceláře, šatna, umývárna a kotelna. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, chodba, sklad, - 4 -
kanceláře a kuchyňka. Oceňovaná budova byla postavena v roce 1950. V roce 1980 byla opravena. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalační, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť. Budova má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu mírného spádu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba, schodiště, kanceláře, 3x WC s umyvadlem, šatna pro muže, umývárna se dvěma sprchami, kotelna se skladem paliva, druhá šatna pro ženy, umývárna se sprchami, sklad, výtah a sklad. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází schodiště, chodba, sklad, dvě kanceláře, zasedací místnost a kuchyňka. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základech, prokládaných kamenem s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné na tl. 45 až 60 cm. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov mírného spádu s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky jsou provedeny břízolitové. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, hladké. Vnitřní, keramické obklady jsou provedeny v prostoru věch sociálních zařízení. Schodiště je zde zřízeno teracové. Dveře zde jsou osazeny hladké plné i prosklené. Okna zde jsou osazena dřevěná, zdvojená. Podlahy jsou betonové, pokryté parketami, keramickou dlažbou a PVC. Vytápění budovy je zřízeno ústřední s kotlem na tuhá paliva. Bleskosvod je na střeše instalován. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Rozvod vody je zde zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV je elektrický bojler. Do budovy není zaveden plyn. Z vnitřního hygienického vybavení se zde nachází umyvadla, sprchové kouty a splachovací WC. Stavba již vyžaduje modernizaci a menší opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 15,30 * 12,70 = 194,31 2.NP 15,30 * 12,70 = 194,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 194,31 m2 3,20 m 621,79 2.NP 194,31 m2 3,20 m 621,79 Součet 388,62 1 243,58 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 243,58 / 388,62 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 388,62 / 2 = 194,31 m 2-5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (15,30 * 12,70) * (0,10 + 3,00 + 0,20 + 3,00 + = 1 263,02 m 3 0,20) Oz (15,30 * 12,70) * 1,00/2 = 97,16 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 1 263,02 m 3 Oz Z 97,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 360,18 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha dřevěný, sedlový krov mírného spádu S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné, štukové omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady soc. zařízení S 100 10. Schody teracové S 100 11. Dveře hladké plné i prosklené S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená S 100 14. Povrchy podlah PVC, keramická dlažba, parkety S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná a třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody S 100 19. Vnitřní kanalizace vnitřní kanalizace ze všech sociálních S 100 zařízení 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody elektrický bojler S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy nákladní výtah S 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Část [%] - 6 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] - 7 - Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9390 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,73 63 150 42,00 3,6666 2. Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 18,53 63 100 63,00 11,6739 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9,90 63 100 63,00 6,2370 4. Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,77 63 100 63,00 4,8951 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,24 33 45 73,33 1,6426 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,64 33 45 73,33 0,4693 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,35 63 70 90,00 6,6150 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,51 63 70 90,00 3,1590 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,92 33 40 82,50 1,5840 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,09 63 100 63,00 1,9467 11. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 63 70 90,00 2,9700 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,54 63 65 96,92 5,3694 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 33 40 82,50 2,8133
15. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,47 33 35 94,29 4,2148 16. Elektroinstalace S 5,70 50,00 1,00 2,85 3,04 63 65 96,92 2,9464 16. Elektroinstalace S 5,70 50,00 1,00 2,85 3,04 33 50 66,00 2,0064 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 63 65 96,92 0,3101 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 33 40 82,50 2,8133 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 33 45 73,33 2,4199 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,81 33 34 97,06 1,7568 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,19 33 40 82,50 2,6317 24. Výtahy S 1,40 100,00 1,00 1,40 1,49 33 40 82,50 1,2293 Opotřebení: 73,3706 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9540 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9563 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9390 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 786,87 Plná cena: 1 360,18 m 3 * 4 786,87 Kč/m 3 = 6 511 004,84 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 73,3706 % Úprava ceny za opotřebení - 4 777 163,32 Kč Administrativní budova č.p. 144 na st.p.č., 284 a st.p.č. 827 - zjištěná cena = 1 733 841,52 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Administrativní budova č.p. 144 na st.p.č., 284 a st.p.č. 827 = 1 733 841,52 Kč 1 733 841,52 Kč Nákladové ceny - celkem = 1 733 841,52Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro obchod Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 6,50 % - 8 -
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] administrativní budova 280,00 300,- 84 000,- na st.p.č. 284 Výnosy celkem 84 000,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 84 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 24 786,84 Kč Výměra stavebního pozemku: 156,00 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 194,00 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 30 824,66 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 1 541,23 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 84 000,00 * 40 % = 33 600,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 33 600,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 48 858,77 Kč Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 751 673,40 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): R = CV - CN, CV je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem CN je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit. Jedná se o stavbu administrativní budovy, umístěnou na vlastní st.p.č. 284 a částečně i na st.p.č. 827. Stavba je využívaná jako kanceláře se šatnami, sociálním zařízením a kotelnou, v současném stavu ji nelze k jinému účelu využívat, jedná se proto o stavbu bez rozvojových možností, protože její současné využití odpovídá nejvyššímu možnému využití. Budova je umístěna v okrajové části města. Přímo na tuto stavbu navazuje stavba dílny pro opravu - 9 -
automobilů. V budově je zavedena elektroinstalace, kanalizace a vodovod. Město Meziměstí má územní plán a v tomto územním plánu je stavba umístěná v ploše pro výrobu a technickou vybavenost. Ocenění nákladovým způsobem CN = 1 733 841,52 Ocenění výnosovým způsobem CV = 751 673,40 Rozdíl R = 982 168,12 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 849 890,21 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 849 890,21 Kč 1.1.2. Výnosová hodnota dílny a příslušenství na st.p.č. 827 Popis Stavba není k datu ocenění pronajatá. Její technický stav však umožňuje pronajmutí, proto je její cena stanovena kombinací nákladového a výnosového ocenění. V místě obvyklé nájemné dílny je stanoveno ve výši 200,00 Kč/m 2 /rok. U vedlejších staveb je nájemné stanoveno v celkové výši 100,00 Kč/m 2. Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Dílna pro opravu automobilů na st.p.č. 827 Popis Jedná se o zděnou halu, umístěnou na st.p.č. 827 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. Hala dílny pro opravu automobilů rovnoběžně navazuje na administrativní budovu. V katastru nemovitostí je stavba zapsaná se způsobem využití výroba. Dle skutečného účelu využití se charakterově jedná o halu pro opravu a údržbu typu I. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní opravárenská dílna. Oceňovaná stavba byla postavena v roce 1980. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalační, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť. Stavba má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu mírného spádu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní prostor opravárenské dílny, přístupný plechovými vraty. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné na tl. 30 cm. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem z vlnitého plechu. Střechu tvoří dřevěný, pultový krov mírného spádu s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky jsou provedeny břízolitové. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, hladké. Vnitřní, keramické obklady zde nejsou provedeny. Schodiště zde není zřízeno. Dveře zde jsou osazeny plechové. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna zde jsou osazena dřevěná, zdvojená. Podlahy jsou betonové s cementovým potěrem. Vytápění dílny je zřízeno ústřední s kotlem na tuhá paliva. Bleskosvod je na střeše instalován. Elektroinstalace je zde zavedena světelná i motorová. Rozvod vody zde není zřízen. Do stavby není zaveden plyn. Vnitřní hygienické vybavení chybí. Ostatní vybavení chybí. Stavba již vyžaduje modernizaci a menší opravy. - 10 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: I. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 19,90 * 15,30 = 304,47 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 304,47 m2 4,00 m 1 217,88 Součet 304,47 1 217,88 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 217,88 / 304,47 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 304,47 / 1 = 304,47 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (19,90 * 15,30) * (0,10 + 4,00) = 1 248,33 m 3 Oz (19,90 * 15,30) * 0,40/2 = 60,89 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 1 248,33 m 3 Oz NP 60,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 309,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 30 cm S 100 3. Stropy závěsné, pochozí, nespalné S 100 4. Krov, střecha dřevěný pultový krov S 100 5. Krytiny střech plech S 100 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře plechové S 100-11 - Část [%]
12. Vrata kovová S 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna N 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění ústřední N 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod chybí C 100 19. Vnitřní kanalizace chybí C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení chybí C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 11,30 100 1,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 23,90 100 1,00 23,90 3. Stropy S 9,20 100 1,00 9,20 4. Krov, střecha S 10,10 100 1,00 10,10 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata S 2,40 100 1,00 2,40 13. Okna N 5,10 100 1,54 7,85 14. Povrchy podlah S 4,90 100 1,00 4,90 15. Vytápění N 1,10 100 1,54 1,69 16. Elektroinstalace S 6,30 100 1,00 6,30 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod C 1,00 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 0,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení C 2,20 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,04 Koeficient vybavení K 4 : 0,9404 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 2 124,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9417-12 -
Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9404 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1410 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 329,17 Plná cena: 1 309,22 m 3 * 4 329,17 Kč/m 3 = 5 667 835,95 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 % - 1 870 385,86 Kč Dílna pro opravu automobilů na st.p.č. 827 - zjištěná cena = 3 797 450,09 Kč Garáž na st.p.č. 827 Popis Jedná se o zděnou garáž pro nákladní automobily, umístěnou na st.p.č. 827 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. Tato budova garáže rovnoběžně navazuje na stavbu dílny. Dle skutečného účelu využití se charakterově jedná o budovu garáže typu R. Tato stavba tvoří příslušenství k dílně na opravu automobilů. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní garáž pro nákladní automobily. Oceňovaná stavba byla postavena v roce 1980. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalační, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť. Stavba má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu mírného spádu. V prvním nadzemním podlaží se nachází vlastní prostor garáže pro nákladní vozidla. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné na tl. 30 cm. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem. Střechu tvoří dřevěný, pultový krov mírného spádu s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky jsou provedeny břízolitové. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, hladké. Dveře zde nejsou osazeny. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna tvoří luxfery. Podlaha je betonová s cementovým potěrem. Vytápění chybí. Bleskosvod chybí. Elektroinstalace je zde zavedena světelná. Rozvod vody zde není zřízen. Do stavby není zaveden plyn. Vnitřní hygienické vybavení chybí. Ostatní vybavení chybí. Stavba již vyžaduje modernizaci a menší opravy. Vrata jsou zrezivělá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242-13 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 11,30 * 5,80 = 65,54 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.NP 65,54 m2 3,20 m 209,73 Součet 65,54 209,73 Průměrná výška podlaží: PVP = 209,73 / 65,54 = 3,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 65,54 / 1 = 65,54 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (11,30 * 5,80) * 3,20 = 209,73 m 3 Oz (11,30 * 5,80) * 0,35/2 = 11,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 209,73 m 3 Oz Z 11,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 221,20 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné na tl. 30 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha dřevěný, pultový S 100 5. Krytiny střech plech S 100 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata plechová S 100 13. Okna luxfery S 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace světelná P 100 Část [%] - 14 -
17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod chybí C 100 19. Vnitřní kanalizace chybí C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] - 15 - Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 10,90 100 1,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy S 12,00 100 1,00 12,00 4. Krov, střecha S 6,30 100 1,00 6,30 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 100 1,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100 1,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,30 100 0,00 0,00 12. Vrata S 2,70 100 1,00 2,70 13. Okna S 3,30 100 1,00 3,30 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění C 1,20 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace P 7,20 100 0,46 3,31 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení C 2,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,71 Koeficient vybavení K 4 : 0,7771 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 10,90 100,00 1,00 10,90 14,03 33 150 22,00 3,0866 2. Svislé konstrukce S 25,80 100,00 1,00 25,80 33,20 33 100 33,00 10,9560
3. Stropy S 12,00 100,00 1,00 12,00 15,44 33 100 33,00 5,0952 4. Krov, střecha S 6,30 100,00 1,00 6,30 8,11 33 80 41,25 3,3454 5. Krytiny střech S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,96 33 40 82,50 2,4420 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,90 33 35 94,29 0,8486 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,53 33 50 66,00 3,6498 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,86 33 45 73,33 2,8305 12. Vrata S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,47 33 34 97,06 3,3680 13. Okna S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,25 33 50 66,00 2,8050 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,99 33 35 94,29 3,7622 16. Elektroinstalace P 7,20 100,00 0,46 3,31 4,26 33 40 82,50 3,5145 Opotřebení: 45,7038 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0207 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9563 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7771 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1340 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 739,08 Plná cena: 221,20 m 3 * 3 739,08 Kč/m 3 = 827 084,50 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 45,7038 % Úprava ceny za opotřebení - 378 009,05 Kč Garáž na st.p.č. 827 - zjištěná cena = 449 075,45 Kč Kolna plechová na p.p.č. 420/11 Popis Plechová kolna tvoří příslušenství ke stavbě dílny pro opravu automobilů. Kp je proto použito této stavby dílny - haly typu I. Jedná se o vedlejší stavbu kovové konstrukce, umístěnou na p.p.č. 420/11 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. Tato stavba není v katastru nemovitostí zapsaná. Dle skutečného účelu využití se charakterově jedná o vedlejší stavbu typu F. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. V prvním nadzemním podlaží se nachází jeden skladovací prostor. Oceňovaná stavba byla postavena v roce 1980. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalační, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť. Stavba má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu mírného spádu. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou kovové s jednostranným opláštěním vlnitým hliníkovým plechem. Stropy chybí. Zastřešení je pultové s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce chybí. Úpravy povrchů chybí. Dveře zde nejsou osazeny. Vrata jsou zde osazena plechová. Okna zde jsou osazena ocelová, - 16 -
jednoduchá. Podlaha je betonová s cementovým potěrem. Vytápění chybí. Elektroinstalace je zde zavedena světelná. Ostatní vybavení chybí. Stavba je ve špatném technickém stavu a vyžaduje již opravy. Její celková životnost je stanovena v délce 50 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 12,10 * 5,60 = 67,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 67,76 m 2 4,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (12,10 * 5,60) * (4,20 + 3,65)/2 = 265,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 265,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 265,96 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy izolované S 100 2. Obvodové stěny kovové, jednostranně obíjené S 100 3. Stropy kovové pultové zastřešení tvoří S 100 zároveň i strop 4. Krov X 100 5. Krytina hliníkový plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100-17 -
8. Schodiště X 100 9. Dveře chybí C 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 13. Vrata plechová plechová vrata A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,00 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,70 100 0,00 0,00 10. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 13. Vrata plechová A 0,93 100 1,00 0,93 Součet upravených objemových podílů 89,63 Koeficient vybavení K 4 : 0,8963 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8963 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 819,68 Plná cena: 265,96 m 3 * 1 819,68 Kč/m 3 = 483 962,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 50 = 66,000 % - 319 414,98 Kč Kolna plechová na p.p.č. 420/11 - zjištěná cena = 164 547,11 Kč - 18 -
Přístavek u garáže na st.p.č., 827 Popis Zděný přístavek navazuje rovnoběžně na stavbu garáže na st.p.č. 827. Přístavek tvoří příslušenství ke stavbě dílny pro opravu automobilů. Kp je proto použito této stavby dílny - haly typu I. Jedná se o vedlejší stavbu zděné, nosné konstrukce, umístěnou na st.p.č. 827 v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. Dle skutečného účelu využití se charakterově jedná o vedlejší stavbu typu B. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. V prvním nadzemním podlaží se nachází jeden skladovací prostor. Oceňovaná vedlejší stavba byla postavena v roce 1982. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalační, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť. Stavba má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu mírného spádu. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné na tl. 30 cm. Strop je proveden s rovným podhledem. Zastřešení je pultové s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří omítky. Dveře zde jsou osazeny plechové. Okna zde jsou vyzděna z luxfer. Podlaha je betonová s cementovým potěrem. Elektroinstalace je zde zavedena světelná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,90 * 2,45 = 9,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 9,56 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (3,90 * 2,45) * (2,70 + 2,50)/2 = 24,84 m 3-19 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 24,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 24,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy izolované N 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 100 3. Stropy kovové pultové zastřešení tvoří S 100 zároveň i zastřešení 4. Krov pultový S 100 5. Krytina plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů omítky S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna luxfery S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy N 7,10 100 1,54 10,93 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 103,83 Koeficient vybavení K 4 : 1,0383 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0383 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930-20 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 716,45 Plná cena: 24,84 m 3 * 2 716,45 Kč/m 3 = 67 476,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 % - 26 147,19 Kč Přístavek u garáže na st.p.č., 827 - zjištěná cena = 41 329,43 Kč Přístřešek u garáže Popis Ocelový přístřešek navazuje na zděný přístavek u garáže. Přístřešek tvoří příslušenství ke stavbě dílny pro opravu automobilů. Kp je proto použito této stavby dílny - haly typu I. Jedná se o vedlejší stavbu přístřešku typu G. K datu ocenění je stavba využívaná vlastníkem stavby. Stavba není k datu ocenění pronajatá. Stavba má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu mírného spádu. Přístřešek byl postaven v roce 1982. Technické provedení: Stavba je postavena na betonových základových patkách. Svislé nosné konstrukce tvoří ocelové sloupky. Střeny jsou otevřené. Zastřešení je pultové s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce chybí. Úpravy povrchů tvoří nátěr. Elektroinstalace zde není zavedena. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 5,30 * 2,45 = 12,99 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 12,99 m 2 2,70 m - 21 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Ov (5,30 * 2,45) * (2,70 + 2,40)/2 = 33,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Ov NP 33,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 33,11 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové patky S 100 2. Obvodové stěny ocelové sloupy S 100 3. Stropy X 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Část [%] Upravený obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,9580-22 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 503,82 Plná cena: 33,11 m 3 * 1 503,82 Kč/m 3 = 49 791,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 31 / 80 = 38,750 % - 19 294,20 Kč Přístřešek u garáže - zjištěná cena = 30 497,28 Kč Zpevněná plocha z asfaltu Popis Na p.p.č. 420/11 je zřízena zpevněná plocha s asfaltovým povrchem z roku 1980. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm Výměra: 34,50 * 8,50 = 293,25 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 293,25 m 2 * 220,- Kč / m 2 = 64 515,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2560 Plná cena = 145 545,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 40 = 82,500 % - 120 075,32 Kč Zpevněná plocha z asfaltu - zjištěná cena = 25 470,52Kč - 23 -
Rekapitulace nákladových cen - stavby: Dílna pro opravu automobilů na st.p.č. 827 = 3 797 450,09 Kč Garáž na st.p.č. 827 = 449 075,45 Kč Kolna plechová na p.p.č. 420/11 = 164 547,11 Kč Přístavek u garáže na st.p.č., 827 = 41 329,43 Kč Přístřešek u garáže = 30 497,28 Kč Zpevněná plocha z asfaltu = 25 470,52 Kč 4 508 369,88 Kč Nákladové ceny - celkem = 4 508 369,88Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Dílna pro opravu 244,00 200,- 48 800,- automobilů na st.p.č. 827 Garáž na st.p.č. 827 53,00 200,- 10 600,- Kolna plechová - sklad 60,00 100,- 6 000,- Přístavek u garáže 7,50 100,- 750,- Přístřešek u garáže 12,00 100,- 1 200,- Výnosy celkem 67 350,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 67 350,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 17 636,85 Kč Výměra stavebního pozemku: 385,00 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 385,00 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 17 636,85 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 881,84 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 67 350,00 * 40 % = 26 940,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 26 940,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 39 528,16 Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 564 688,- Kč - 24 -
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): R = CV - CN, CV je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem CN je cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K p. V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti. Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území aj.), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace aj. Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, aj. Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit. Jedná se o stavbu dílny, využívané pro opravu automobilů s vedlejšími stavbami, které tvoří příslušenství k této stavbě dílny, umístěné na vlastní st.p.č. 827. Stavba je využívaná jako dílna pro opravu a údržbu nákladních i osobních automobilů. V současném stavu ji nelze k jinému účelu využívat, jedná se proto o stavbu bez rozvojových možností, protože její současné využití odpovídá nejvyššímu možnému využití. Budova je umístěna v okrajové části města. Přímo na tuto stavbu navazuje stavba administrativní budovy. V dílně je zavedena světelná i motorová elektroinstalace. Město Meziměstí má územní plán a v tomto územním plánu je stavba umístěná v ploše pro výrobu a technickou vybavenost. Ocenění nákladovým způsobem CN = 4 508 369,88 Ocenění výnosovým způsobem CV = 564 688,00 Rozdíl R = 3 943 681,88 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 959 056,19 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 959 056,19 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. St.p.č. 284 Popis Na st.p.č. 284 je postavena dvoupodlažní administrativní budova č.p. 144. Pozemek je umístěný v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Je osazený v mírně svažitém terénu, v okrajové zastavěné části města Meziměstí. Kp a Ki je použito administrativní budovy. - 25 -
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek se nachází v okrajové, zastavěné části Meziměstí, nejedná se tedy o výhodnou polohu, proto zde není uplatněna přirážka dle přílohy č. 21 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4290 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1200 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 47,68 1,00 2,1200 1,4290 10,00 158,89 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 284 156,00 158,89 24 786,84 nádvoří Stavební pozemek - celkem 24 786,84 St.p.č. 284 - zjištěná cena = 24 786,84 Kč 2.2. St.p.č. 827 Popis Na st.p.č. 827 je postavena jednopodlažní zděná dílna pro opravu automobilů. Pozemek je umístěný v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Je osazený v mírně svažitém terénu, v okrajové zastavěné části města Meziměstí. Kp a Ki je použito stavby dílny pro opravu automobilů, která je na pozemku postavena. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek se nachází v okrajové, zastavěné části Meziměstí, nejedná se tedy o výhodnou polohu, proto zde není uplatněna přirážka dle přílohy č. 21 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410-26 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 47,68 1,00 2,1410 0,4080 10,00 45,81 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 827 385,00 45,81 17 636,85 nádvoří Stavební pozemek - celkem 17 636,85 St.p.č. 827 - zjištěná cena = 17 636,85 Kč 2.3. P.p.č. 420/11 Popis P.p.č. 420/11 tvoří ostatní plochu, využívanou ve funkčním celku se st.p.č. 827 i st.p.č. 284. Převažuje funkční využití se st.p.č. 827, na které je postavena jednopodlažní zděná dílna pro opravu automobilů. V katastru nemovitostí je pozemek vedený v druhu trvalý travní porost. Jedná se o rozpor mezi zápisem v katastru nemovitostí a skutečností. Pozemek je oceněný dle skutečného účelu využití. Pozemek je umístěný v katastrálním území Meziměstí, obec Meziměstí, okres Náchod. V místě je možnost napojení na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Je osazený v mírně svažitém terénu, v okrajové zastavěné části města Meziměstí. Kp a Ki je použito stavby dílny pro opravu automobilů, umístěné na st.p.č. 827. Nejedná se o zemědělský pozemek, ale o stavební pozemek. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek se nachází v okrajové, zastavěné části Meziměstí, nejedná se tedy o výhodnou polohu, proto zde není uplatněna přirážka dle přílohy č. 21 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1410 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 47,68 0,40 2,1410 0,4080 10,00 18,33 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00-27 -