Znalecký posudek č. 1284-8-2011 Předmětem ocenění jsou: lesní pozemky č. 293 a 1263, v katastrálním území Vlkosovice, obec Černovice, okres Pelhřimov. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 115 EX 114/10-050 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 14.1. 2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 27.1. 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vlkosovice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vlkosovice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Lesní pozemky č. 293 a 1263 394 94 Černovice Region: Vysočina Okres: Pelhřimov Katastrální území: Vlkosovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.1. 2011 za přítomnosti hospodáře lesní správy 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 230, ze dne 23.11. 2010 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Kopie katastrální mapy 3
Usnesení č.j. 115 EX 114/10-050, ze dne 9.11. 2010 Exekuční příkaz č.j. Ex 114/10-050, ze dne 9.11. 2010 Podklady z lesního hospodářského plánu z polesí Černovice 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 230, ze dne 23.11. 2010 Vlastník: Polan René JUDr., Jabloňová 2929/30, Praha 10, Záběhlice, 106 00 Praha 106 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění jsou lesní pozemky a to pozemek parc. č. 1263 lesní pozemek o výměře 7985m 2, a pozemek parc. č. 293 lesní pozemek o výměře 5646m 2, to vše zapsané na listu vlastnictví č. 230, u Katastrálního úřadu pro vysočinu. Katastrální pracoviště Pelhřimov, pro obec Černovice a katastrální území Vlkosovice. Lesní pozemek č.293 se nachází při místní asfaltové komunikaci poblíž obce Vlkosovice, jedná se o okrajový pruh lesa obdélníkového tvaru, který je jen v dolní části zalesněn přibližně ve výměře 1000m 2, zbylá plocha z celkové výměry byla již před několika lety vytěžena. Přibližně ve dvou třetinách pozemku od silnice prochází napříč pozemkem potrubí plynovodu, což je ošetřeno věcným břemenem právo vstupovat a vjíždět na pozemek za účelem oprav vedení a oklešťovat stromoví překážející vedení. Toto břemeno je zřízeno ve prospěch firmy ČEPRO a.s., Dělnická 213/12 Praha 7. Lesní pozemek č. 1263, se nachází ve stejném katastrálním území, ale v uskupení většího množství zalesněných lesních ploch. Tento pozemek byl také před lety zcela vytěžen a nyní je porostlý náletovými drobnými porosty. 4
Průzkumem trhu jsem dále zjistil, že ceny obdobných lesních porostů se pohybují v cenovém intervalu 11 až 21 Kč/m2 zalesněného pozemku, cena vlastního pozemku (určeného k plnění funkce lesa) je cca 4,2 Kč/m2. 7. Obsah posudku: a) Porosty a 1 ) Lesní porosty na parc. č. 293 b) Pozemky b 1 ) Lesní pozemek č. 293 b 2 ) Lesní pozemek č. 1263 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porosty 5
a 1 ) Lesní porosty na parc. č. 293 Lesní porosty: 35-38. Název Stáří [roků] Bonita Zakm. B a Obmýtí [roků] Výměra V [m 2 ] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže A u [Kč/m 2 ] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m 2 ] Věkový hodnot. faktor f a Opravný faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventuelně * 1 / f uv )+ c] * B a * Z Cena smrk ztepilý 87 28 0,800 110 1000 90 68,49 12,46 0,710 0,888 H a = [(68,49-12,46) * 0,710 * 1 / 0,888 + 12,46] * 0,80 * 90 % = 41,2263 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem 36 485,28 borovice lesní 87 24 0,800 110 1000 5 30,24 16,94 0,954 0,968 H a = [(30,24-16,94) * 0,954 * 1 / 0,968 + 16,94] * 0,80 * 5 % = 1,2019 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 borovice lesní - celkem 1 063,68 modřín evropský 87 28 0,800 110 1000 5 59,42 15,49 0,790 0,908 H a = [(59,42-15,49) * 0,790 * 1 / 0,908 + 15,49] * 0,80 * 5 % = 2,1484 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 modřín evropský - celkem 1 901,33 Celkem - lesní porosty = 39 450,29 Kč Lesní porosty na parc. č. 293 - zjištěná cena = 39 450,29 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Lesní porosty na parc. č. 293 = 39 450,- Kč Cena objektů činí celkem 39 450,- Kč 6
Věcná hodnota dle THU a) Porosty a 1 ) Lesní porosty na parc. č. 293 Jednotkové množství: Jednotka: m2 lesní porost celkem: = 1 000,00 m2 Jednotkové množství celkem: = 1 000,00 m2 Ocenění: Základní cena: 20,- Kč/m2 1 000,00 m2 * 20,- Kč/m2 = 20 000,- Kč Lesní porosty na parc. č. 293 - výsledná cena = 20 000,- Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Lesní porosty na parc. č. 293 = 20 000,- Kč Cena objektů činí celkem 20 000,- Kč 7
Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Porosty a 1 ) Lesní porosty na parc. č. 293 41 226,30 1 201,90 2 148,40 Lesní porosty: 35-38. Název Stáří [roků] Bonita Zakm. B a Obmýtí [roků] Výměra V [m 2 ] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže A u [Kč/m 2 ] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m 2 ] Věkový hodnot. faktor f a Opravný faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventuelně * 1 / f uv )+ c] * B a * Z Cena smrk ztepilý 87 28 0,800 110 1000 90 68,49 12,46 0,710 0,888 H a = [(68,49-12,46) * 0,710 * 1 / 0,888 + 12,46] * 0,80 * 90 % = 41,2263 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem 36 485,28 borovice lesní 87 24 0,800 110 1000 5 30,24 16,94 0,954 0,968 H a = [(30,24-16,94) * 0,954 * 1 / 0,968 + 16,94] * 0,80 * 5 % = 1,2019 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 borovice lesní - celkem 1 063,68 modřín evropský 87 28 0,800 110 1000 5 59,42 15,49 0,790 0,908 H a = [(59,42-15,49) * 0,790 * 1 / 0,908 + 15,49] * 0,80 * 5 % = 2,1484 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,885 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 modřín evropský - celkem 1 901,33 Celkem - lesní porosty = 39 450,29 Kč Lesní porosty na parc. č. 293 - zjištěná cena = 39 450,29 Kč 8
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Lesní porosty na parc. č. 293 = 39 450,- Kč Cena objektů činí celkem 39 450,- Kč Porovnávací metoda a) Porosty a 1 ) Lesní porosty na parc. č. 293 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1 - Prodej, pozemek les, 6 800 m2 Cena: 140 000,- Kč Adresa: Horní Cerekev Jedná se o prodej lesního pozemku v katastrálním území Hříběcí. Pozemek je v uceleném celku. Stáří lesa je od 25 do 60 let. Na vyžádání možnost zaslání LHO. 9
2 - Prodej, pozemek les, 13 100 m2 Cena: 155 000,- Kč Adresa: Brtnice Nabízíme k prodeji lesní pozemek o cekové výměře cca 1,3ha v obci Brtnice u Jihlavy. Nabízíme k prodeji lesní pozemek o cekové výměře cca 1,3ha v obci Brtnice u Jihlavy. Jedná se o smíšený les - borovice, lípa, modřín, bříza. Bližší informace v RK. 3 - Prodej, pozemek les, 784 m2 Cena: 50 000,- Kč Adresa: Boňkov Prodej pozemku v chatové rekreační oblasti u rybníku Kachlička nedaleko obce Boňkov u Humpolce, jedná se o lesní pozemek. Celková plocha pozemku je 784 m2. Vhodné pro stavbu chaty. Příjezd až na pozemek. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 140 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 6,80 20 588,24 2 155 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 13,10 11 832,06 3 50 000,- Kč 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 0,78 31 887,76 Součet: 64 308,05 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 21 436,02 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 11 832,06 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 31 887,76 Kč/jedn. Základní cena: 21 436,02 Kč 1,00 á 21 436,02 Kč/ = 21 436,02 Kč Lesní porosty na parc. č. 293 - výsledná cena = 21 436,02 Kč 10
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Lesní porosty na parc. č. 293 = 21 440,- Kč Cena objektů činí celkem 21 440,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293-27 - 32 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Lesní pozemek 293 5K2 5 646,00 4,24 4,24 23 939,04 Mezisoučet 23 939,04 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 23 939,04 23 939,04 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Lesní pozemek č. 293 - zjištěná cena = 23 939,04 Kč 11
a 2 ) Lesní pozemek č. 1263-27 - 32 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Lesní pozemek 1263 5K2 7 985,00 4,24 4,24 33 856,40 Mezisoučet 33 856,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 33 856,40 33 856,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Lesní pozemek č. 1263 - zjištěná cena = 33 856,40 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293 = 23 940,- Kč a 2 ) Lesní pozemek č. 1263 = 33 860,- Kč Cena pozemků činí celkem 57 800,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293 Výchozí cena: = 41,18 Kč/m 2 12
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,60 B - typ stavebního pozemku: * 0,40 C - typ polohy: * 0,70 D - územní připravenost, infrastruktura: * 0,60 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 4,15 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 4,15 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: lesní pozemek p.č. 293 5646 m 2 Výměra stavebních pozemků: 5646 m 2 5 646,00 m 2 á 4,15 Kč/m 2 = 23 430,90 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 23 430,90 Kč Lesní pozemek č. 293 - výsledná cena = 23 430,90 Kč a 2 ) Lesní pozemek č. 1263 Výchozí cena: = 41,18 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,60 B - typ stavebního pozemku: * 0,40 C - typ polohy: * 0,70 D - územní připravenost, infrastruktura: * 0,60 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 4,15 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 4,15 Kč/m 2 13
Oceňovaný pozemek: lesní pozemek p.č. 1263 7985 m 2 Výměra stavebních pozemků: 7985 m 2 7 985,00 m 2 á 4,15 Kč/m 2 = 33 137,75 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 33 137,75 Kč Lesní pozemek č. 1263 - výsledná cena = 33 137,75 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293 = 23 430,- Kč a 2 ) Lesní pozemek č. 1263 = 33 140,- Kč Cena pozemků činí celkem 56 570,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293 Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná obchodovatelná hodnota Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 4,20 1 4,20 1,00 1,00 4,20 4,20 / 1,000 14
Oceňovaný pozemek: lesní pozemek p.č. 293 5646 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 5646 m 2 5 646,00 m 2 á 4,20 Kč/m 2 = 23 713,20 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 23 713,20 Kč Lesní pozemek č. 293 - výsledná cena = 23 713,20 Kč a 2 ) Lesní pozemek č. 1263 Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná obchodovatelná hodnota Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 4,20 1 4,20 1,00 1,00 4,20 4,20 / 1,000 Oceňovaný pozemek: lesní pozemek p.č. 1263 7985 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 7985 m 2 7 985,00 m 2 á 4,20 Kč/m 2 = 33 537,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 33 537,- Kč Lesní pozemek č. 1263 - výsledná cena = 33 537,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Lesní pozemek č. 293 = 23 710,- Kč a 2 ) Lesní pozemek č. 1263 = 33 540,- Kč Cena pozemků činí celkem 57 250,- Kč 15
Věcná břemena Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. 10 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Ocenění věcného břemene činí: 10 000,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti administrativní cena a) Lesní porosty na parc. č. 293 = 39 450,29 Kč b) Pozemky b 1 ) Lesní pozemek č. 293 = 23 939,04 Kč b 2 ) Lesní pozemek č. 1263 = 33 856,40 Kč Pozemky - celkem = 57 795,44 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 97 245,73 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 97 250,- Kč slovy: Devadesátsedmtisícdvěstěpadesát Kč 16
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 39 450,- Kč 57 800,- Kč 97 250,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 20 000,- Kč 39 450,- Kč 24 000,- Kč 56 570,- Kč 80 570,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 21 440,- Kč 57 250,- Kč 78 690,- Kč Obvyklá cena: 90 000,- Kč 17
Věcné břemeno: Věcné břemeno = -10 000,- Kč Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Desettisíc Kč Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem 80 000,- Kč Slovy: Osmdesáttisíc Kč Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti odečítá. 18
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem1284-8-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 27.1. 2011 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 19