Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2067 / 109-01 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1025/4, LV č. 6757, s podílem na společných částech domu a pozemku 47/1188 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2533, LV č. 4677 pozemek parc.č. St. 2534, LV č. 4677 Adresa Kraj Středočeský kraj Město Beroun Počet obyvatel 18778 Kat. území Beroun Ulice Kpt.Jaroše č.p. 1025, 1026 Část obce dle LV 4677 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Č.j. 1165/2014-N Vlastnictví Bytová jednotka Hamplová Karolina - 26701 Králův Dvůr, Havlíčkova 96 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 23.12.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 3.12.2014 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 3.12.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 6 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 43.35 m 2 25 000 Kč/m 2 1 083 800 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 080 000 Kč Jeden milion osmdesát tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Jedná se o menší byt 2+kk s příslušenstvím v domě zděné technologie v sídlišti v západní části Berouna Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - dobrá dostupnost, stabilizovaná lokalita - zděná technologie domu - poloha v domě - občanská a technická vybavenost pěšky dobře dostupná záporné faktory: - méně atraktivní lokalita - převážně původní technický stav - jednostranná orientace oken Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.6757 : Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 200 000 Kč, zajištění budoucí pohledávky, V-5274/2007-202 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva - 2 -
Jednotka užívána rodinou sestry vlastníka, nájemní smlouva není Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva o koupi jednotky uzavřená dne 30.10.2007 nebyla předložena Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.10.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Beroun. smlouva o koupi jednotky z 4.1.1999. Ověřeno Katastrálním úřadem 3.2.1999. Datum předání kompletních podkladů 3.12.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6757, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 29.10.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Beroun. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Beroun je bývalé okresní město ve Středočeském kraji, okres Beroun. Leží na soutoku řeky Berounky a Litavky na hranici Českého krasu a Křivoklátska, na dálnici D5 z Prahy do Plzně, asi 20 km jihozápadně od hranice hl.města Prahy. Ve městě je úplná občanská a technická vybavenost. Je velmi dobře dostupné individuální, autobusovou i železniční dopravou. Ve městě je provozovaná místní doprava. Podél jižního okraje vede dálnice D5 Praha - Plzeň. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmětná nemovitost se nachází na západním okraji části Beroun-Město, v lokalitě nízkopodlažní bytové zástavby středně velkého sídliště. Je situovaná v jednosměrné ulici Kpt.Jaroše, přístupné z hlavní ulice Plzeňská ulicí Kubátovou a dále Sokolovskou. Od Plzeňské ulice je odstíněná bloky domů. V sousedství je rozptýlená mezibloková zeleň s hřišti. Parkování je možné na menších parkovištích při JZ štítu a příčných stáních v ulici. Zastávka autobusu je v dobré docházkové vzdálenosti cca 300m - 5 min chůze, centrum ve větší vzdálenosti cca 1,5 km - 3 zastávky autobusu. Základní občanská vybavenost je v sousedství. Z hlediska umístění se jedná o polohu průměrnou, účel užívání je v souladu s okolní zástavbou. Informace o nemovitosti Jedná se o zděný bytový dům se dvěma dvoustranně přístupnými sekcemi (vchody) do ulice a meziblokové zeleně čp.1025 a 1026, postavenými na pozemcích p.č.st.2533 a st.2534. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je zděné technologie s valbovou střechou. Má jedno podzemní podlaží se sklepy a společnými prostory a tři nadzemní podlaží. V nadzemních podlažích se nachází bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo osvětleným dvouramenným schodištěm. Krajní byty jsou oboustranné s lodžiemi, prostřední byt je jednostranný. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1025/4 s příslušenstvím o velikosti 2+kk. Nachází se ve 2.NP. Jedná se o vnitřní prostřední byt. Byt je orientovaný na JV do zeleně. Sklepní kóje je v 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1025 a 1026 a pozemcích p.č.st.2533 a st.2534 ve výši 47/1188. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. dispozice bytu : Ze společné hlavní chodby se vstupuje do úzké předsíně, ze které vedou dveře do obývacího pokoje, dětského pokoje, WC. Do kuchyňského koutu se vchází přes obývací pokoj. Koupelna je spojená s WC. Dispozice bytu je dobrá, pokoje nejsou průchozí. Sklep je umístěn v 1.PP. - 3 -
Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2645 Město Beroun ostatní plocha zeleň parc.č. 2447 Město Beroun ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken jihovýchod Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 59 Bytový dům je v dobrém, udržovaném technickém stavu. Byl provedena zateplení fasády, oprava střešní konstrukce, výměna krytiny, klempířských prvků, oken, nové vstupní portály, vyměněno stoupací potrubí. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 60 Bytová jednotka je po částečné modernizaci. Bytové jádro je původní zděné. Byla vyměněna kuchyňská linka a spotřebiče. Nová jsou dřevěná euro okna a plovoucí laminátová podlaha. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna dřevěná Euro 1998 Podlahy obytných místností plovoucí 2004 Instalace domovní rozvody vody Fasáda kontaktní zateplovací systém Střecha oprava Kuchyň vyměněna kuchyňská linka, spotřebiče 2004 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné zděné stropy betonové montované konstrukce krov valbový střešní krytina pálená tašková obvodové stěny z cihelné nebo tvárnicové zdivo vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka, kerami.obklad v schodiště teracové stupně koupelně a za linkou okna dřevěná EURO dveře hladké lakované do ocelové zárubně podlahy obytných místn. laminátové plovoucí podlahy nebytových místn. keramická dlažba, laminátová plovoucí, PVC vytápění WAW, lokální plynové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody karma Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, plynová deska, trouba elektrická, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Mimořádná výbava možnost kabelové televize a internetu Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - 4 -
PENB k dispozici PENB zákonná povinnost Ne Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 15.60 m 2 1.0 15.60 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 kuchyňský kout 3.50 m 2 1.0 3.50 m 2 koupelna 1.70 m 2 1.0 1.70 m 2 WC 0.80 m 2 1.0 0.80 m 2 předsíň 3.70 m 2 1.0 3.70 m 2 sklep 7.50 m 2 0.5 3.75 m 2 Součet ploch za podlaží 47.10 m 2 43.35 m 2-5 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.12.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.5 m 2 Cena za nemovitost 1 590 000 Kč 30 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 431 000 Kč 27 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 7m2 Lokalita : sídliště, ul.kozinova, sousedství, OV Vytápění : kombinovaný plynový kotel Technický stav : po částečné rekonstrukci Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 18.11.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 51.0 m 2 Cena za nemovitost 1 590 000 Kč 31 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 431 000 Kč 28 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 7m2 Lokalita : sídliště, ul.vladislava Vančury, sousedství, OV Vytápění : lokální plynové Technický stav : průměrný Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.12.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.5 m 2 Cena za nemovitost 1 380 000 Kč 25 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 242 000 Kč 22 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt zděný 2+1, sklep 8m2 Lokalita : sídliště, ul.třída Míru, sousedství, OV Vytápění : lokální plynové Technický stav : původní Dvoustranná orientace oken, větší byt, poslední podlaží - 7 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 22 800-28 100 Kč/m 2 1 242 000-1 431 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 25 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh obdobných bytových jednotek v OV. Nabídky se pohybují v rozpětí 1,10-1,60 mil.kč tj.25 000-30 000 Kč/m2, podle polohy, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 22 000-28 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k technickému stavu a umístění v domě, směrována doprostřed rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou sestry vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2067-01 znaleckého deníku. - 8 -
Fotodokumentace pohled od Z do ulice Kpt.Jaroše pohled od S pohled od J přístup ze zeleného mezibloku společná chodba se schodištěm pokoj - 9 -
Fotodokumentace kuchyň předsíň koupelna WC karma - 10 -
- 11 - Fotodokumentace - mapy
- 12 -
- 13 -
- 14 -