ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4143-32/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.232 s pozemky p.č.42,43 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Malešov, k.ú. Malešov Adresa nemovité věci: Malešov 232, 285 41 Malešov Vlastník stavby: Lenka Dolejšová, č. p. 232, 285 41 Malešov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Lenka Dolejšová, č. p. 232, 285 41 Malešov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 700 000 Kč Datum místního šetření: 19.4.2016 Stav ke dni : 19. 4. 2016 Za přítomnosti: p.dolejšové Počet stran: 8 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 21. 4. 2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.42 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 370m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.232 stojící na pozemku p.č.42 - pozemku p.č.43 zahrada o výměře 242m 2, vše v KN zapsáno na LV č.554 pro obec a k.ú. Malešov, část obce Malešov. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 162/2016-A z 12.4.2016 - LV č.554 pro k.ú. Malešov - cuzk.cz - místní šetření konané dne 19.4.2016 Místopis Městys Malešov je součástí okresu Kutná Hora a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kutná Hora. Obec Malešov se rozkládá asi šest kilometrů jihozápadně od Kutné Hory. Na katastrálním území této obce, jež se honosí titulem městys, má nahlášený trvalý pobyt asi 900 obyvatel. Malešov se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Albrechtice, Malešov, Maxovna, Polánka a Týniště. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Malešov má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Obcí prochází železnice a je zde i železniční stanice (trať Kutná Hora - Zruč nad Sázavou). Rodinný dům čp.232 se nachází v sídelní části obce, a to přímo pod místní tvrzí Malešov, nad vodní nádrží Vrchlice. V přímém sousedství se nachází dále tělocvična místní školy umístěná též v bývalé hospodářské budově jako domek čp.232, a též vlastní budovy školy. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.42 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 370m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.232 stojící na pozemku p.č.42 - pozemek p.č.43 zahrada o výměře 242m 2, vše v KN zapsáno na LV č.554 pro obec a k.ú. Malešov, část obce Malešov. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.232, je vznikl přestavbou původních chlévů, jež byly součástí hospodářské budovy nedaleko místní středověké tvrze. Zbývající část původní hospodářské budovy je nyní využívána jako tělocvična místní základní školy a jako sklad. Rodinný dům je tedy řadový krajový objekt,přízemní s obytným podkrovím nad celou hlavní částí půdorysu přízemí, částečně podsklepený. Jedná se o zděnou stavbu, kamennou s masivního zdiva o průměrné tl. obvodových stěn cca 1,0m. Objekt je stáří cca 150-160 roků, byl vystavěn v empírovém stylu, nachází se v památkově chráněném území, vlastní objekt čp.232 není památkou. S ohledem na umístění objektu v památkově chráněném území však veškeré změny, stavební úpravy, údržby rekonstrukce vnějšího pláště objektu podléhá vyjádření a schválení orgánů památkové péče. Rodinný dům má základní obdélníkový půdorysný tvar, přístavba vstupní části je na severozápadní straně - 2 -
objektu. K datu ocenění je objekt využíván k trvalému bydlení vlastníka, jeho rodiny. Z historie objektu : v 30-tých letech minulého století byla provedena přístavba části objektu, ve které je nyní umístěna pracovna a WC. V letech 1994-1996 byla provedena kompletní oprava objektu a modernizace přízemí (kuchyně, koupelna, WC, výměna rozvodů vody, odpady, okna, dveře, střešní krytina včetně klempířských konstrukcí, nová fasádní omítka). Též byla provedena vestavba podkroví. V roce 2007 byla provedena přístavba vstupní části objektu, též byly provedeny sádrokartonové podhledy stropu v přízemí. Rodinný dům je vystavěn na kamenných základech bez odizolování zdiva proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je kamenné, tl. obvodových stěn 0,9-1,1m, stropy tvoří klenby se sádrokartonovým pohledem, krov je dřevěný, valbová střecha, krytina je tašková - bobrovky dvojího stáří, klempířské prvky jsou z lakovaného plechu Lindab, vnitřní omítky štukové, vápenné hladké, fasádní omítka též štuková hladká, s nátěrem. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně, části kuchyně, WC. Schodiště do suterénu je betonové s keramickým obložením stupňů, do podkroví jsou schody vybetonované s dřevěným obkladem stupňů, dveře jsou hladké, do ocelových zárubní. Okna dvojitá rámová, v podkroví střešní zdvojená, podlahy v obytných místnostech částečně plovoucí laminátové, částečně keramické dlažby, v ložnici korková podlaha. V ostatních místnostech je keramická dlažba. vytápění v objektu je elektrickými přímotopy, v podkroví je navíc klimatizační jednotka a krb. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je v plastových rourách. K ohřevu TUV slouží elektrický boiler umístěný v místnosti WC v přízemí. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s digestoří, sporákem se sklokeramickou varnou deskou. Navíc je zde pec. V koupelně je akrylátová rohová vana, umyvadlo k datu prohlídky chybí. WC jsou combi 2ks. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, voda je z vlastního zkušebního vrtu o hl.17m (není zkolaudován jako studna, tj. není povolen odběr vody). Odkanalizování je do provedeno do místní veřejné kanalizace. Zemní plyn není zaveden. Dispozičně obsahuje rodinný dům čp.232 byt o velikosti 6+kk s příslušenstvím: Výměry místností: 1.PP: sklep 9,20m 2 1.NP: zádveří 7,38m 2, chodba 9,84m 2, pracovna (pokoj) 9,62m 2, jídelna s kuchyňským koutem 20,80m 2, obývací pokoj 21,20m 2, ložnice 21,58m 2, koupelna 5,46m 2, WC 2,25m 2, tj. celkem 98,13m 2 Podkroví: hala včetně schodišť 38,68m 2,z toho nad 1,3 m výšky místnosti 33,0m 2, pokoj 13,40m 2, z toho nad 1,3m výšky pokoje 10,50m 2, pokoj 13,40m 2, z toho nad 1,3m výšky pokoje 10,50m 2, WC 1,80m 2, chodba 7,44m 2, tj.celkem 63,24m 2. Celkem tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 9,20/2+98,13+63,24= 165,27m 2. K dispozici k užívání jsou i dva prostory s malou světlou výškou užívaná jako dětská herna (18,2m 2 - sv. výška proměnná od 0,9 do 1,55m), a sklad pod schody 5,77m 2, sv. výška 1,45m. Zastavěná plocha činí: 13,40*10,20+4,40*4,70+2,10*2,50= 162,61m 2 Obestavěný prostor stavby činí: 5,60*3,60*2,20+13,40*10,20*4,70+4,40*4,7*3,50+2,10*2,50*3,0+13,40*4,70*4,50/2+13,40*5,50*4,50/6+ 4,40*4,70*1,20/2+2,10*2,50*0,60/2= 985,84m 3 Celková výměra pozemků činí 370+242= 612m 2. - 3 -
Stavebně technický stav objektu : jedná se o objekt vyzděný z kamene, bez izolace proti zemní vlhkosti, tj. vzlínající vlhkost zdiva způsobuje zvlhnutí, zvětrávání a následné odpadávání omítek na styku stěn s podlahami. V podkroví je vidět na části stropního podhledu, že do objektu též zatékalo (byla prováděna výměna narušených bobrovkových tašek (individuálně dle tehdejšího požadavku památkářů). K datu ocenění v koupelně chybí umyvadlo. Rodinný dům nyní slouží mimo bydlení rodiny i k pobytu několika psů (výstavní chrti), zápach z jejich pobytu též nepůsobí nijak příznivě. Příslušenství domku tvoří zkušební vrt o hl.17m, jež je však využíván již jako vrtaná studna (povolení k čerpání vody není vydáno), dále zpevněné plochy (částečně kamenné, částečně zámková dlažba, zapuštěný kruhový plastový bazén o průměru 5,5m, oplocení - převážně kamenné vyzděné ploty, a do výšky cca 0,7m vyzděná a nedokončená stavba kolny o ZP 16m 2. Silné stránky Lokalita - poloha objektu přímo pod místní tvrzí a nad vodní nádrží Vrchlice. Velikost objektu, klidná lokalita. Slabé stránky Vlhkost zdivo, kamenné zdivo, řadový krajový dům. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 165,27 m 2 Obestavěný prostor: 985,84 m 3 Zastavěná plocha: 162,61 m 2 Plocha pozemku: 612,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou domků na prodej přímo v Malešově - 2 domky, a další domky v sousedních obcích. Oceňovaný objekt je atypický svou polohou přímo u místní malešovské tvrze, při porovnání byly zváženy i další výrazné vlivy působící na obchodovatelnost s oceňovaným objektem - vlhkost zdiva, velikost objektu, jedná se o krajový řadový dům svým charakterem umožňující jak trvalé bydlení, tak rekreaci. Název: Nabídka RD Malešov - Týniště Nabídka - ke koupi hezké venkovské stavení s velkou zahradou v Týništi nedaleko Kutné Hory. Kompletní rekonstrukce obytné kamenné budovy proběhla v roce 1990, podlahy, omítky, rozvod vody, elektřiny. Nová střecha z bonského šindelu. Výměna střešních oken 2002. Nová dřevěná okna 2015. Podkrovní místnosti jsou vytápěny horkovzdušným krbem z přízemní místnosti. Ostatní místnosti jsou vytápěny akumulačními kamny, v kuchyni kachlovými kamny na tuhá paliva. Voda ze studny. Odpady řešeny biologickou čističkou. Ohřev vody boilerem. Na pozemku letní posezení s krbem, stodola o rozloze 435m2, chlév a obytný špýchar. Orientace na jihozápad. Dále je zde pozemek určený k výstavbě rodinného domu. Oplocený s již přivedenou elektřinou, provedeným geologickým průzkumem, vytyčenou studnou, předběžnými souhlasy požadovaných institucí a vypracovanou studií rodinného domku o velkosti 105 m2. Celá usedlost je na konci obce s výhledem na louky les a pole Lokalita Malešov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - lepší, samostatný Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/m 2 10 300-5 -
dům; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - veliký pozemek, možnost další výstavby; Úvaha zpracovatele ocenění - výrazně žádanější nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 5372 m 2 3498000 Kč 21863 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Malešov Nabídka -dvougenerační rodinný dům v obci Malešov. Dům je celkově podsklepen ( garáž, dílna, prádelna, kotelna, příruční sklady potravin ) Obytná plocha domu je rozložena do dvou podlaží o dispozicích 3+1 s koupelnou, toaletou a terasou. A také samostatný podkrovní pokoj s vlastním wc a sprchovým koutem. K domu náleží udržovaná zahrada 658 m2 se zahradním domkem, který je mimo jiné využití přizpůsoben také jako samostatný pokoj. Zásobování vodou je kromě připojení na veřejný vodovodní řad zajišťováno i z vlastní domovní studny. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Malešov se nachází asi 6 km jihozápadně od Kutné Hory, v místě veškerá občanská vybavenost, sportovní areál s fotbalovým a tenisovým hřištěm, rekreační rybník, rozsáhlá síť cyklostezek, Tvrz Malešov a mnohé další v okolí. Inzerovaná podl.plocha 340m 2 je upravená v na započitatelnou plochu poměrem 5/6*340= 283m 2. Lokalita Malešov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší mírně, samostatný dům,; Celkový stav - lepší mírně; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatný dům; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 9 193 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 283,00 m 2 799 m 2 3400000 Kč 12014 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Křesetice Nabídka - částečně podsklepený rodinný dům s 1.NP bez podkroví. V domě je jedna bytová jednotka 4+1 s garáží a s terasou. Dispozičně se v domě nachází: Sklep, v 1.NP chodba, pokoj, koupelna + WC, pokoj, obývací pokoj, kuchyň, pokoj, technická místnost, sklad, dílna. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, voda je čerpána z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace, dům není připojen na zemní plyn. Dům byl postaven na rovinatém až mírně svažitém terénu. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy východ - západ. Základy jsou betonové, zdivo je zděné tl. 45 cm, stropy jsou hurdiskové v ocelových I nosnících, krov je dřevěný, vázaný, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon 40/40 cm, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou břízolitové škrábané, jihozápadní roh je z části zateplen, podezdívka je obložena kabřincovými pásky, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, vnitřní obklady jsou běžné keramické. Podlahy jsou betonové s krytinou PVC, koberci a keramickou dlažbou, okna jsou dřevěná a plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou dřevěné v ocelových zárubních, schodiště do sklepa a na půdu je betonové. Vytápění je krbem s rozvodem teplého vzduchu, elektroinstalace je světelná, třífázová, rozvod vody je T+S, zdrojem teplé vody je bojler. Kanalizace je svedena do veřejné kanalizace, instalace plynu není provedena. Vnitřní vybavení tvoří umyvadlo, WC a vana. - 6 -
Lokalita Křesetice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,25 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší už.plocha; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v mírně horším stavu, méně žádaná lokalita; Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/m 2 6 292 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 151,00 m 2 1102 m 2 760000 Kč 5033 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Vidice Nabídka - Prodej novostavby rodinného domu 4+kk ve Vidicích, část Nová Lhota. Dům je postaven z KM Beta Therm tl. 40 cm a zateplen 14 cm polystyrenem. Topení podlahové elektrickým kotlem. Dům je napojen na veřejný vodovod, odpady jsou svedeny do žumpy. Klidné a čisté prostředí, v blízkosti golfového hřiště. Dobrá dostupnost do 8 km vzdálené Kutné Hory. Cena je za zcela dokončený dům včetně terénních úprav. Lokalita Vidice - Nová Lhota Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - lepší -novostavba; Celkový stav - lepší - novostavba; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - novostavba RD bez závad, ale ne tak atraktivní lokalita; Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 15 703 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 1082 m 2 3290000 Kč 32900 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6292 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10372 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 15703 Kč/m 2-7 -
Stanovená jednotková porovnávací cena 10372 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 165,27 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1714180 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 714 180 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1 700 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o objekt s bytem velikosti 7+kk s příslušenstvím. V Lázních Bohdaneč 21. 4. 2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4143-32/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 143-32/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek kat.mapy + ortofotomapa + mapa oblasti 3-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.4.2016 Pozemek p.č. 42 v k.ú. č. 690830-13 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.4.2016 Pozemek p.č. 42 v k.ú. č. 690830 - ortofoto - 14 -
Mapa oblasti ze dne 22.4.2016 Pozemek p.č. 42 v k.ú. č. 690830 Pozemek p.č. 42 v k.ú. č. 690830-15 -