ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.46 s pozemky p.č.st.54,p.č.854/5,1307 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Havlíčkův Brod, obec Okrouhlice, k.ú. Vadín Adresa nemovité věci: Vadín 46, Okrouhlice Vlastník stavby: David Tomi, Vadín 46, Okrouhlice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: David Tomi, Vadín 46, Okrouhlice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.tomi David Počet stran: 7 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.54 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 456m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.46 stojícího na pozemku p.č.st.54 - pozemku p.č.854/5 zahrada o výměře 385m 2 - pozemku p.č.1307 trvalý travní porost o výměře 592m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.454 pro obec Okrouhlice, k.ú. Vadín, část obce Vadín. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - LV č.454 pro k.ú. Vadín - místní šetření konané dne za účasti p. Tomi Davida - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 480/2016-N Místopis Vesnice Okrouhlice leží administrativně v okrese Havlíčkův Brod a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Havlíčkův Brod. Obec Okrouhlice se rozkládá asi osm kilometrů severozápadně od Havlíčkova Brodu. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na katastrálním území této středně velké vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 1220 obyvatel. Protéká zde řeka Sázava. Okrouhlice se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Babice, Chlístov, Okrouhlice, Olešnice a Vadín. Pro školní děti zde obec zřídila jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Okrouhlice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.46 s pozemky p.č.st.54 a p.č.854/8 se nachází ve stavebně nesrostlé části obce zvané Vadín, a to v západní části Vadína, nalevo od příjezdové silnice z Okrouhlic (od čerpací stanice PHM). V přímém okolí se nachází rodinné domky, i objekty užívané k rekreaci (chalupy). Pozemek p.č.1307 se nachází při polní cestě vedoucí z Vadína do Klanečné, jedná se o pozemek - louku sousedící s lesním porostem. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.54 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 456m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.46 stojícího na pozemku p.č.st.54 - pozemek p.č.854/5 zahrada o výměře 385m 2 - pozemek p.č.1307 trvalý travní porost o výměře 592m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.454 pro obec Okrouhlice, k.ú. Vadín, část obce Vadín. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící zděný rodinný dům čp.46, jež je postaven ve svažitém terénu podél místní komunikace. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V přízemí je část prostor se sníženou podlahou). V domku se nachází byt velikosti 5+1 s příslušenstvím. Jedná se o dům postavený na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je cihelné o - 2 -

3 tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné trámové s rákosovou omítkou, nad přízemím jsou železobetonové monolitické, nad garáží jsou ze žebírkových panelů. Střecha je členitá, sklonitá,polovalbová i valbová, dřevěný krov, střešní krytina je částečně eternitová /šablony), částečně z bonského šindele, částečně plechová (nad zadní pultovou střechou). Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové, fasádní omítka je břízolitová, bez vnějších obkladů, vnitřní bělninové obklady jsou v kuchyni a koupelně. Schodiště je betonové s kobercem. Dveře jsou hladké, foliované i lakované, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná špaletová, podlahy v obytných místnostech jsou v různém provedení - obývací pokoj betonová, pokoj plovoucí laminátová, v kuchyni keramická dlažba + plovoucí laminátová, v podkroví jsou parkety, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby, na WC je však plovoucí laminátová podlaha. Vytápění je ústřední litinové radiátory, kotel na tuhá paliva + elektrokotel jako alternativní zdroj tepla. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdroj teplé vody je kombinovaný elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena elektrickým sporákem (je však dle sdělení vlastníka domu jiného vlastníka - zapůjčen od maminky). V koupelně je akrylátová vana, sprchový box, umyvadlo. WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do septiku s přepadem do příkopu vedoucího podél příjezdové komunikace. Voda je z veřejného vodovodu, vodoměrná sestava je umístěna v garáži, a též z vlastní kopané studny o hl. cca 3,5m. Zemní plyn není do domku zaveden. Jedná se o domek půdorysného tvaru písmene L. Zastavěná plocha domku činí: 10,69*8,52+3,66*8,05= 120,54m 2. Dispoziční řešení: 1.NP: kotelna s dílnou 17,98m 2, sklípek 7,61m 2 (je zapuštěn cca 0,90 pod úrovní podlahy přízemí), tj. celkem 25,59m 2, dále garáž 15,29m 2 2.NP zádveří 5,92m 2, WC 2,20m 2, koupelna 6,79m 2, hala 8,25m 2, kuchyně 12,93m 2, obývací pokoj 19,40m 2, pokoj 15,93m 2,, tj. celkem 71,42m 2 Podkroví: schodiště a chodba 10,36m2, pokoj 17,76m 2, pokoj 14,25m 2, pokoj 11,90m 2, tj. celkem 54,27m 2 Tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí: 25,59/2+71,42+54,27= 138,49m 2. Rodinný dům čp. 46 je z roku 1956, v domku byly v průběhu jeho životnosti provedeny některé rekonstrukční práce ( nové odpady, rozvody vody, koupelna, WC, elektrokotel, vybavení kuchyně - cca v letech ). Celkově však dům je s minimální údržbou, působí nejen morálně, ale fyzicky opotřebován. Fasádní omítka je narušená značně opotřebovaná. Svoji architekturou se do prostředí části obce zvané Vadín nehodí. Příslušenství domu čp.46 tvoří samostatně stojící objekt - zděná kolna, v KN zakreslená při jihovýchodním okraji pozemku p.č.st.54. Jedná se o zděnou stavbu, částečně podsklepenou, o zastavěné ploše 47m 2, přízemní, s pultovou střechou, s opadanou fasádní omítkou, v úrovni půdní nadezdívky částečně jen dřevěné konstrukce. Dřevěný jednoduchý krov, tašková pálená krytina, dřevěné svlakové dveře, vrata, strop částečný dřevěný bez podhledu, částečně bez stropu, betonová podlaha. Objekt značně opotřebovaný, bez kladného vlivu na obvyklou cenu. Příslušenství domku tvoří i přístavba skladu ve stráni při severozápadním nároží domku - objekt s pultovou střechou zastavěné plochy 13m 2, pálená tašková krytina na konci životnosti, zdivo smíšené (kámen, cihla), bez kladného vlivu na obvyklou cenu

4 Oplocení pozemku je převážně provedeno z pletivových plotových rámů do ocelových sloupků, jež jsou ukotveny do opěrných zdí z opracovaného kamene. Opěrná zeď při severovýchodní hranici je nyní poškozena, svažitý terén pod její patou je pokleslý, a ve zdi je prasklina. Hrozí zřízení (ujetí) této zdi do zahrady. Pozemky p.č.st.54 a p.č.854/5 tvoří s rodinným domem čp.46 funkční celek - jedná se o oplocené pozemky, svažité směrem k jihozápadu. Jejich celková výměra činí 841m 2. Pozemek p.č.1307 o výměře 592m 2 je ve skutečnosti loukou nacházející se mimo zastavěnou část obce, jedná se o velmi obtížně samostatně obchodovatelný pozemek. Na celkovou obvyklou cenu nemá žádný výrazný vliv. Při výměře 592m 2 a předpokládané obchodovatelnosti maximálně v úrovni zjištěné vyhláškové ceny (ta činí při BPEJ a ceně za m 2 1,34Kč + 60% procentní přirážka za sousedství s Havlíčkovým Brodem celkem 1266,-Kč). Silné stránky Novější koupelna, kuchyně. Slabé stránky Stav fasády, původní špaletová okna, překonaná architektura domku, několik druhů střešních krytin, svažitý pozemek, narušená opěrná zeď pod oplocením, vedlejší stavby na konci životnosti. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 138,49 m 2 Zastavěná plocha: 120,54 m 2 Plocha pozemku: 841,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou tří rodinných domků v okolí do 5km od Vadína. Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 81 m2, pozemek 473 m2 Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 o celkové ploše 473 m2. Dům je částečně podsklepený. Možnost půdní vestavby. Dispozice 1NP: chodba, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, samostatné WC, spíž. Součástí garáž a předzahrádka se zahradou o velikosti 392 m2. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Teplá voda ohřívaná bojlerem. Vhodné k bydlení i k rekreaci. Veškerá občanská vybavenost v obci. Možnost financovat výhodnou hypotékou. Lokalita Okrouhlice, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,98-4 -

5 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - lepší výrazně - sídelní část obce, rovinný pozemek; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v sídelní části obce, lepší stav, menší; Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 81,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 120 m2, pozemek 947 m2 Rodinný dům o čtyřech místnostech s koupelnou, samostatným WC, spíží, předsíní, velký sklep s klenbou a kotelna s uhelnou. NUTNÁ CELKOVÁ REKONSTRUKCE.Využitelný k trvalému bydlení. Celková plocha pozemku 947 m2,zastavěná plocha 120 m2,nadzemní podlaží 1 + podkroví, podzemní podlaží 1, počet místností 5, konstrukce kombinovaná,tvar krovu sedlo,krytina taška, stropy rákos, způsob vytápění ústřední topení - využitelné palivo - tuhá paliva, zdroj vody obecní vodovod, zdroj teplé vody - el. bojler, elektřina odpojena, kanalizace - septik, zemní plyn zaveden do pilíře. Lokalita Věž, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - mírně menší; K C 0,96 Poloha - žádanější; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dům k rekonstrukci; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m m Kč 7083 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 456 m2 Rodinný dům 2+1+ letní místnost v podkroví na vlastním pozemku 456 m2 na pěkném místě mimo hlavní silnici, zavedena obecní voda, koupelna, spl. WC, zaveden plyn - topení WAFKY, elektřina V, garáž, septik, možnost financování hypotékou nebo st. spořením, možno k trvalému bydlení i k rekreaci, ihned volný

6 Lokalita Věž, okres Havlíčkův Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - výrazně menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek menší v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6542 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6726 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6838 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6726 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 138,49 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty, jedná se o rodinný dům s bytem velikosti 5+1 s příslušenstvím, nacházející se ve stavebně nesrostlé části Okrouhlic zvané Vadín. Nepříznivým dojmem působí stav fasády, přežilá architektura domku, svažitý terén u domku, i narušená opěrné zeď pod částí oplocení zahrady. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 5-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 54 v k.ú. č

15 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 54 v k.ú. č ortofoto

16 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 54 v k.ú. č Pozemek p.č. 54 v k.ú. č

17 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

18 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č ortofoto