ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017. SJM Brejša Michal a Brejšová Jiřina, Grégrova 399, Kolín III, vlastnictví: výhradní

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Bytová jednotka, Byt č.399/4 Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Kolín, k.ú. Kolín Grégrova 399, Kolín III SJM Brejša Michal a Brejšová Jiřina, Grégrova 399, Kolín III, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.skalické Počet stran: 6 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.399/4 zapsané na listu vlastnictví č.15861, vymezené v budově Kolín III, čp.398,399, zapsané na na LV č.7845, stojící na pozemcích p.č.st.5576,st.5577 zapsaných na LV č.16653, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 8388/ na společných částech bytového domu čp.398,399, zapsaného na LV č.7845, to vše v k.ú. Kolín, obec Kolín, část obce Kolín III. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 124/2017-A z LV č pro k.ú.kolín - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.skalické konané dne část prohlášení vlastníka týkající se bytu č.399/4 Místopis Město Kolín se nachází v okrese Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Kolín je také obcí s rozšířenou působností. Protéká zde řeka Labe. Jedná se o bývalé okresní město, nacházející se na železniční trati Praha - Česká Třebová. Ve městě jsou všechny základní potřebné služby - základní školy, mateřské školky, obchody, nemocnice, pošty, střední školy atd. Nedaleko Kolína je i velká továrna na výrobu osobních aut - TPCA. Bytový dům čp je přístupný z ulice Grégrova v části města Kolín III - jedná se o centrální část města. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je bytová jednotka č.399/4 zapsaná na listu vlastnictví č.15861, vymezená v budově Kolín III, čp.398,399, zapsané na na LV č.7845, stojící na pozemcích p.č.st.5576,st.5577 zapsaných na LV č.16653, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 8388/ na společných částech bytového domu čp.398,399, zapsaného na LV č.7845, to vše v k.ú. Kolín, obec Kolín, část obce Kolín III. Budova čp.398,399 je panelový, dodatečně zateplený objekt obdélníkového půdorysného tvaru, s plochou střechou. Dům má celkem 8 nadzemních podlaží a suterén. V domě se dvěma vchody čp.398,399 umístěnými jen v severovýchodní podélné stěně domu je v každém z těchto vchodů železobetonové dvouramenné schodiště s teracovou úpravou stupňů a osobní výtah. Budova má stěrkovou tenkovrstvou fasádní omítku, plastová okna ve všech bytových jednotkách. Je napojena na všechny potřebné inženýrské sítě, tj. veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny, zemní plyn i dálkový zdroj tepla a TUV. Byt č.399/4 se nachází ve 2.nadzemním podlaží budovy, jedná se o byt velikosti 3+1 s příslušenstvím. V bytě jsou hladké lakované dveře, podlahy v obytných místnostech jsou povlakové PVC, pouze v obývacím pokoji je plovoucí laminátová podlaha, v koupelně je keramická dlažba. V koupelně je jen neobezděná smaltovaná vana, umyvadlo v koupelně není. WC je combi. V kuchyni je umístěna nyní kuchyňská linka a sporák v majetku nájemce - původní linka se rozpadla, a nájemník si v bytě kuchyň vybavil svou linkou a sporákem.v kuchyni je u linky mozaikový obklad. Plyn do bytu je odpojený. Rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je v plastových rourách. V bytě jsou litinové radiátory. Původní lehké umacartové jádro. V chodbě je vestavěná skříň. Dispozičně byt obsahuje: pokoj 21,22m 2, pokoj 19,34m 2 ( v něm provizorně zřízena komora pomocí lehké příčky), pokoj 15,76m 2, kuchyně 11,26m 2, předsíň 9,01m 2, komora 2,34m 2,koupelna 2,56m 2, WC 0,95m 2, tj. celkem 83,44m 2, a dále lodžie 2,34m 2 a sklepní kóje 1,44m 2, tj. tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 83,44+ (2,34+1,44)/2= 85,33m 2. Budova z roku 1981, v roce 2007 byla osazena nová plastová okna, v roce 2011 bylo provedeno zateplení střechy a nová střešní krytina, v roce 2013 zateplení obvodových stěn domu, v roce 2015 bylo provedeno měření spotřeby tepla v jednotlivých bytech. Byt nyní bez jakékoliv údržby

3 K datu ocenění je byt užíván nájemcem p.skalickou Lucií na základě nájemní smlouvy na dobu neurčitou od Výpovědní doba je sjednána v délce 3 měsíců. Silné stránky Trvale žádaná lokalita - město Kolín, zateplený dům, byt ve 2.NP. Slabé stránky Zhoršená údržba bytu. Výpočet porovnávací hodnoty Byt č.399/4 OCENĚNÍ Oceňovaná jednotka Lokalita: Kolín III, ul.grégrova Popis: byt 3+1, panelový zateplený dům Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelová, zateplená Podlaží: 2 Užitná plocha: 85,33 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: nabídka - Prodej bytu m2 Lokalita: Jateční, Kolín - Kolín IV Popis: nabízíme prodej bytu 3+1 s plochou 70,5 m2 a s terasou 6,2 m2 v Jateční ulici v Kolíně. Nemovitost se nachází v 5. NP panelového domu s výhledem do dvou světových stran. Byt prošel v roce 2007 rekonstrukcí, která obsahovala výměnu podlah, novou kuchyňskou linku, vybudování úložných prostor na chodbě bytu a další. Kuchyňská linka je vybavena sklokeramickou deskou, troubou, dřezem, baterií a vestavěnou lednicí s mrazákem. Velkou výhodou nemovitosti je velká lodžie se zasklením před obývacím pokojem a kuchyní. Plocha lodžie je 6,2 m2 a není započítána do 70,5 m2 plochy bytu. Velikosti jednotlivých místností jsou uvedeny v orientačním půdorysu bytu ve fotogalerii. Koupelna a WC jsou v původním stavu bez nutnosti rekonstrukce. Byt působí čistým a klidným dojmem. Dům je zateplen a nachází se na okraji rezidenční části města Kolína, ale přesto v blízkosti vlakového a autobusového nádraží (cca 1 km). V okolí je dostatek služeb, autobusová zastávka je také nedaleko domu. V blízkosti jsou dvě mateřské a dvě základní školy (cca 300 m), gymnázium a nemocnice jsou vzdáleny cca 500 m od nemovitosti. Podlaží: 5 Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 73,60 m 2-3 -

4 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,90 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - mírně lepší 0,95 K5 Celkový stav - výrazně lepší byt po rekonstrukci 0,77 K6 Vliv pozemku - byt se spol.podílem na pozemku 0,99 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - byt v lepším stavu 0,95 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: nabídka- Prodej bytu m2 Lokalita: Masarykova, Kolín Popis: k prodeji prostorný slunný byt v OV, velikosti 70 m2, dispozici 3+1. Byt se nachází ve 2.NP panelového domu. Sestává se z prostorné chodby, ze které jsou samostatné vstupy do obývacího pokoje s kuchyňskou a jídelní částí, ložnice, pokoje, koupelny, WC a komory. K bytu náleží lodžie o ploše 6 m2 a sklepní kóje. Byt má osazena plastová okna, převažují polovoucí podlahy. Dům jako takový je zateplen. V okolí je výborná občanská vybavenost: školka, škola, zdravotnické zařízení, obchod, zastávka MHD. Před domem je dostatek parkovacích míst. Byt je výborně udržovaný, je možné se ihned nastěhovat. Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 74,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,90 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - byt výrazně lepší 0,77 K6 Vliv pozemku - byt se spol.podílem na pozemku 0,99 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - byt v lepším stavu 0,93 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Název: nabídka - Prodej bytu m2 Lokalita: Kremličkova, Kolín - Kolín II Popis: k prodeji klidný a slunný byt 3+1/L, 77m2 v osobním vlastnictví v Kremličkově ulici, na Sídlišti v Kolíně. Byt se nachází v sedmém patře panelového domu, který je po rekonstrukci. Dům má novou střechu, výtah. zateplení, nové stoupačky i fasádu domu. Byt prošel stavebními úpravami (zejména koupelna a kuchyň). Ve všech místnostech jsou plastová okna. Na podlahách je v obývacím pokoji a v předsíni plovoucí podlaha, v ložnici koberec. Kuchyň s jídelním koutem a kuch linkou. Nová koupelna s vanou a WC. Byt je dispozičně velmi dobře řešen, výhodou je téměř sedmi metrová lodžie orientovaná na jiho-západ. K bytu navíc náleží sklepní kóje. Parkování na parkovišti přímo před domem. V dosahu veškerá občanská dopravní a kulturní vybavenost 5 min. od domu zahrádkářská kolonie, rybník Peklo. Podlaží: 8-4 -

5 Dispozice: 3+1 Typ stavby: panelová, zateplená Užitná plocha: 77,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,90 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,95 K5 Celkový stav - lepší výrazně (byt) 0,77 K6 Vliv pozemku - byt se spol.podílem na pozemku 0,99 Zdroj: K7 Úvaha zpracovatele ocenění - byt v lepším stavu 0,93 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Porovnání bylo provedeno s třemi nabídkami na prodej bytů přímo v Kolně, a to vše v panelových domech. Byt ve výrazně lepším stavu, vybavené. V oceňovaném bytu je původní lehké jádro, vana není obezděná, chybí umyvadlo, kuchyně je bez vybavení. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 85,33 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč Porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o byt v podstandardním vybavení (bez kuchyňské linky, sporáku, bez umyvadla, původní lehké jádro, neobezděná vana), k bytu nepatří spoluvlastnický podíl na pozemcích pod budovou (nebyl dosud odkoupen od Města Kolín), prodej bude uskutečněn v rámci dražby. Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace ze dne Kopie katastrální mapy 3-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

10 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č v k.ú. č

11 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č v k.ú. č Pozemek p.č v k.ú. č