ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2735-30/15 o ceně pozemku st.p.č. 34/1, rodinného domu č.p. 27 ležící na st.p.č. 34/1, pozemku st.p.č. 34/2, p.č. 57, p.č. 58/1 v kú Hejnov, obec Holčovice, okr. Bruntál a zemědělská stavba. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 29.4.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 30.4.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Hejnov v okrajové části obce u hlavní komunikace směr Město Albrechtice. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, přípojka NN ano, ale chybí elektroměr, vodovodní přípojka, jímka ano, ostatní inž. sítě chybí, povodňová zóna 2 - Opavice. Na pozemcích se nachází altán, jímka, studna nezjištěna, pozemky nejsou sečeny, udržovány. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Hejnov, obec Holčovice, okr. Bruntál, LV č. 19 ze dne 25.3.2015, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Hejnov. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 29.4.2015 bez přítomnosti vlastníků, prohlídkou jsem zjistil, že je možný vstup ze zadní části domu. Údaje o stáří domu asi r. 1915. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 19 pro kú Hejnov, obec Holčovice, okr. Bruntál zapsán: Dostálová Martina Hejnov 27 PSČ 793 71 Holčovice 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Zemědělská stavba - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 34/1-1 168 m2 - zastavěná plocha a nádvoří st.p.č. 34/2-169 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště p.č. 57-682 m2 - zahrada p.č. 58/1-2 749 m2 - zahrada celkem: 4 768 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 50,-Kč Výpočet: 100,-Kč/m2 * 1 000 m2 = 100.000,- Výpočet: 30,-Kč/m2 * 3 768 m2 = 113.040,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 213.040,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 27, dispozice 2+1, leží na st.p.č. 34/1, je přízemní, sólo stojící. RD není užíván vzhledem ke stavu jakém se nachází, chybí nebo není funkční rozvod vody, kanalizace, vytápění, elektro, kuchyně, zařizovací předměty ZTI z důvodu mrazu, stavu jsou nefunkční apod. V RD je naprostý nepořádek, dům je otevřený sociálním nepřizpůsobivým osobám. 1.n.p.: zádveří, chodba, koupelna, WC, ložnice, pokoj, kuchyně, bývalý chlév, podlahy dřevo, dl. keramické, aglomerovaná dlažba, SV 216 cm, kastlová okna, obklad kuchyně, oc. vana, mísa WC, obklad částečný koupelny, k. linka, digestoř, dveře náplňové, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, bleskosvod není, fasáda MVC,obklad fasády není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří 100 let. - 4 -
Zastavěná plocha 1.n.p.: 12,58*8,60+8,07*6,45+3,10*2,75 = 108,18 + 52,05 + 8,52 = 168,75 m2. 2.2.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 12,58*8,60*3,96+8,07*6,45*3,96+3,10*2,75*2,97 = 659,85 m3 Zastřešení: 12,58*8,60*2,61/2+8,07*6,45*2,61/2 = 209,10 m3 celkem = 868,95 m3 Výpočet RH: 869 m3 * 3 300,-Kč/m3 = 2 867 700,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 115 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. Výpočet VH: 2 867 700,-Kč 85 % -2 437 545,-Kč Cena: 430 155,-Kč 2.3 Zemědělská stavba 2.3.1 Popis Zem. stavba: na st.p.č. 34/1 je přízemní, leží na SZ od RD. 1.n.p.: podlahy hliněné, celodřevěné, vrata+dveře dřevěné, kl. konstrukce. Základy kamenné, kamenná podezdívka, krov sedlový, krytina Alukryt, břidlice, žlab a svod, stav technický + údržba podprůměrná, stáří 100 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 22,20 * 10,10 = 224,22 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 224,22 * 4,10 = 919, 30 m3 Krov: 224,22*3,60/2 = 403,59 m3 Celkem: Výpočet RH: 1 322,89 m3 1 323 m3 * 1 700,-Kč/m3 = 2 249 100,-Kč 2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 2 249 100,- Kč - 5 -
85 % - 1 911 735,- Kč Cena: 337 365,-Kč - 6 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 213.040,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 430.155,-Kč 3) Zemědělská stavba Kč 337.365,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 980.560,-Kč Slovy: devětsetosmdesáttisícpětsetšedesátkč V Jeseníku, dne 30.4.2015... vypracoval - 7 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2735-30/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 980.560,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Bruntále a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, částečné inž. sítě, podprůměrný stav domu, riziková povodňová zóna 2, větší výměra pozemků, hlavní komunikace u domu. Pozitiva: čisté ovzduší, přístupy v pořádku p.č. 738 ost. plocha, Moravskoslezský kraj, v pořádku. - 8 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ 400 000,-Kč - 9 -
Obec + kú: Hrabišín RD je přízemní, je neobyvatelný. 1.n.p.: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, dřevník, podlahy hliněné, SV 260 cm, tl. až 70 cm, dveře náplňové, okna dřevěná jednoduchá, chybí rozvod ZTI, hlavní přívod obecní je bez vodoměru, chybí rozvod elektřiny, vytápění, dlažby+obklady, chybí koupelna+wc+kuchyně, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC-místy chybí, obklad fasády kámen, kl. konstrukce - částečné, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 94 let. - 10 -
POROVNÁNÍ 2 PRODEJ 350 000,-Kč - 11 -
Obec + kú: Uhelná RD je přízemní, sólo stojící. 1.n.p.: ob. pokoj + kk, koupelna, chodba, ložnice, šatna, dřevník, tl. 45-70 cm, mísa WC, umyvadlo, ocelová vana, okna plastová, kastlová. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC, obklad fasády chybí, kl. konstrukce - kompletní, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná. - 12 -
POROVNÁNÍ 3 TRŽNÍ ODHAD 500 000,-Kč - 13 -
Obec: Milotice nad Opavou kú: Jelení u Bruntálu RD je přízemní, hlavní vstup je ze strany J, u domu se nachází vedlejší stavba a studna. 1.n.p.: zádveří, chodba, ob. pokoj, koupelna, WC, kotelna, kuchyně, pokoj, spíž, přípravna, komora, podlahy ker. dlažby, betonové, PVC, guma, SV 273 cm, stropy rovné, klenby, tl. zdí 60 cm, kotel na tuhá paliva, oc. radiátory, komb. ohřev vody, k. linka, dřez, plynová deska PB, uhelný sporák, obklad, umyvadlo, schody dřevěné na půdu. Základy kamenné bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, plechová falcovaná, fasáda škr. břízolit, obklad fasády kabřinec, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod ano, stav technický průměrný, údržba podprůměrná. - 14 -
POROVNÁNÍ 4 NABÍDKA RK 200.000,-Kč - 15 -
Obec: Dvorce Prodej rodinného domu 4+1 ve Dvorcích, Úzká ulice. V přízemí se nachází kuchyň, pokoj, koupelna. V 1.patře jsou 3 pokoje, koupelna, WC. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Plocha zastavěná: 201 m 2, užitná plocha: 201 m 2, plocha pozemku: 395 m 2, obecní vodovod, plyn + jímka ano. - 16 -
- 17 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 27: Pohled J - 18 -
Č.p. 27 (vpravo zem. stavba) pohled JZ - 19 -
Pohled SZ rozvaděč elektrický - 20 -
Chodba - 21 -
Kachlová kamna - 22 -
Kuchyně koupelna - 23 -
- 24 -
Pokoj půda - 25 -
Zemědělská stavba altán - 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------300 000,-Kč ---------------------------- slovy: -------------------------------------třistatisíckč------------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 30 -