Znalecký posudek č. 5102 246 / 2011 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 5. 12. 2011
1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro draţbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 24.11.2011. Speciální poţadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných draţbách je podkladem pro odhad ceny předmětu draţby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Ţádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 Region: Okres: Katastrální území: 687 12 Mistřice Zlínský Uherské Hradiště Mistřice I Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne 24.11.2011 v 8,30 hod. V domě nebyl nikdo zastiţen, povinná se na místní šetření nedostavila, neumoţnila znalci prohlídku zevnitř. Prohlídka proběhla z uliční části domu a od souseda zprava (severní strana). Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I, ze dne 25.10.2011 Objednávka ze dne 9.11.2011 Nahlíţení do KN - internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloţeného LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I je vlastníkem předmětného majetku: Ševčíková Emilie, Mistřice 103, 687 12 Bílovice u Uherského Hradiště, r.č. 555731/0374 Váznoucí závazky Dle přiloţeného LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I ze dne 25.11.2011 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní Pohledávky ve výši 1.261.250,- Kč s příslušenstvím budoucí pohledávky do výše 1.261.250,- Kč. Oprávněný: Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, IČ: 45244782 Povinnost k: stavba, Mistřice, č.p. 103, parcela st. 424, 554/2, 554/3 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 29.9.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.9.2006, V-4150/2006-711. 3
Celkový popis nemovitosti Lokalita obec Mistřice (1179 obyvatel), okres Uherské Hradiště Pozice v obci nemovitost leţí v okrajové JZ části obce, cca 300 m od jejího centra, v řadové zástavbě domů pro rodinného bydlení, bez přímého přimknutí k vedlejším domům Dostupnost centra Cca 10 min. pěší chůze Převaţující zóna domy pro rodinné bydlení Napojení na sítě a objekt je napojený na veřejnou elektrickou síť, vodovod, plynovou komunikace přípojku a kanalizaci, přístup je po místní komunikaci se zpevněným povrchem Kapacita sítí dostatečná pro účely rodinného bydlení Dopravní dostupnost zastávka autobusu je v obci, cca 10 min. pěší chůze Dostupnost sluţeb v obci jsou základní obchody, sluţby, základní škola, lékař, Obecní úřad, ostatní sluţby, zastoupení institucí a bankovních domů jsou dostupné v Uherském Hradišti (cca 7 km) Parkování moţnost parkování na ploše před domem, Škodlivé vlivy nezjištěny Podnikatelská aktivita slabá, obec Mistřice není významným podnikatelským centrem, působí zde pouze několik malých firem v oblasti sluţeb Konkurenční prostředí V současné době je v obci Mistřice nabízeno 9 rodinných domů a 4 stavební pozemky. Současný způsob vyuţití Rodinné bydlení Ostatní Příslušenstvím domu jsou 3 na sebe navazující vedlejší stavby ve dvorní části, veškeré přípojky inţenýrských sítí (přípojka elektro ze sloupu závěsným kabelem), zpevněné plochy betonové, studna, zděná udírna, plot zděný, plotová vrata z ocelových profilů, opěrné zdi z monolitického betonu ( vedle příjezdu ke garáţi, ve dvorní části vstup do PP), venkovní schody. Součástí pozemku jsou okrasné porosty před domem a ovocné stromy v zahradě. 4
3. POSUDEK Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 1424 Odhadcům nebyla předmětná nemovitost zpřístupněna. Vybavenost domu vychází z předpokladu standardního vybavení a z informací podaných kolemjdoucích. Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Betonové pasy KS zděný Předpoklad keramické sedlová pálené tašky Pozinkovaný plech Předpoklad vápenné dvouvrstvé Břízolit Vnější obklady obklad 1.PP keramickým obkladem Vnitřní obklady Předpoklad keramické v kuchyni a v koupelně Schody Ţelezobetonové monolitické Dveře a vrata Předpoklad plné a prosklené, vstupní plastové Okna Dřevěná dvojitá ve 2.NP, v 1.PP a v 1.NP plastová Podlahy obytných Předpoklad parkety místností Podlahy ostatních Předpoklad PVC nebo keramické místností Vytápění Předpoklad ÚT, kotel plynový Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Instalován Rozvod vody rozvod T+S vody Zdroj teplé vody Předpoklad el.bojler Instalace plynu provedena Kanalizace Napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Předpoklad kuchyňská linka, dřez, plynový sporák Vnitřní vybavení Předpoklad WC, vana, umývadlo Záchod Předpoklad splachovací standardní Ostatní Nezjištěno Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, Výměna oken, některé okenní otvory zazděny modernizace Počet bytů 1 Přístupnost objektu Z místní zpevněné komunikace na p.č. 4537/3 v KN vedené jako ostatní komunikace přes pozemek p.č. 182 v KN vedená jako trvalý travní porost vše ve vlastnictví Obce Mistřice. Vnitřní dispozice Nebylo zjištěno Úroveň údrţby běţná Závaţné nedostatky Nedokončená rekonstrukce Z roku Předpoklad 1975 Ţivotnost 100 roků Současný a minulý způsob Dům pro rodinné bydlení s jednou bytovou jednotkou vyuţití 5
b 1 ) Hospodářská budova Stavba ve dvorní části, je tvořena třemi kůlnami, zděného konstrukčního systému, sedlový krov, krytina eternitová, v části tašková. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný. Takovýto stávající typ příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o 5%, není proto samostatně příslušenství počítáno, je zahrnuto do jednotkové ceny stavby hlavní. Jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 7687 12 Bílovice 103 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Mistřice I 3.1. VĚCNÁ HODNOTA a 1 ) Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.PP: 10,45*9,61 = 100,42 m 2 1.NP: 10,45*9,61+5,26*1,79 = 109,84 m 2 2.NPa: 10,45*9,61 = 100,42 m 2 2.NPb: 5,26*1,79 = 9,42 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 100,42 m 2 2,46 m 1.NP: 109,84 m 2 3,02 m 2.NPa: 100,42 m 2 3,00 m 2.NPb: 9,42 m 2 3,40 m Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 3 1.PP: (10,45*9,61)*(2,46) = 247,04 m 3 1.NP: (10,45*9,61+5,26*1,79)*(3,02) = 331,72 m 3 2.NPa: (10,45*9,61)*(3,00) = 301,27 m 3 2.NPb: (5,26*1,79)*(3,40) = 32,01 m 3 Zastřešení: 10,45*9,61*4,15/2 = 208,38 m 3 Jednotkové mnoţství celkem: = 1 120,43 m 3 6
Ocenění: Základní cena: 4 000,- Kč/ m 3 1 120,43 m 3 * 4 000,- Kč/ m 3 = 4 481 720,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 45,000 % - 2 016 774,- Kč Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 - výsledná cena = 2 464 946,- Kč b 1 ) Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1.NP: 14,00*4,70 = 65,80 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 65,80 m 2 2,40 m Jednotkové mnoţství: Jednotka: m 3 1.NP: (14,00*4,70)*(2,40+3,80)/2 = 203,98 m 3 Jednotkové mnoţství celkem: = 203,98 m 3 Ocenění: Základní cena: 2 200,- Kč/ m 3 203,98 m 3 * 2 200,- Kč/ m 3 = 448 756,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 50,000 % - 224 378,- Kč Vedlejší stavba - výsledná cena = 224 378,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 103 na p.č. st. 424 = 2 464 950,- Kč b) Vedlejší stavba = 224 380,- Kč Věcná hodnota objektů činí celkem 2 689 330,- Kč 7
a 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I : Parcela Druh pozemku m2 st. 424 zastavěná plocha a nádvoří 110 554/2 orná půda 512 554/3 orná půda 1 400 Pozemek p.č. st. 424 je zastavěn rodinným domem č.p. 103. Pozemek p.č. 554/2 je v části dvorem a v části zahradou před domem. V části zastavěn vedlejší stavbou, v části je volnou plochou Pozemek p.č. 554/3 je zahradou JZ od domu. V části zastavěn vedlejší stavbou, ve většině plochy je volnou plochou Pozemek má protáhlý obdélníkový tvar, je mírně svaţitý, orientace svahu na SV, má veškeré veřejné přípojky inţenýrských sítí. Pozemek je řadový vnitřní, nadměrné velikosti. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří, anebo ze skutečně realizovaných ceny dle vlastní databáze. V současné době jsou realitními kancelářemi nabízeny 4 pozemky v obci Mistřice. 1) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej stavebního pozemku Mistřice. Prodej stavebního pozemku, rovina, v klidné části Mistřic o celkové ploše 2019m2. Pozemek je celý oplocen s brankou i bránou. Uliční šíře pozemku je 31,2m. Na pozemku se nachází studna, chatka (podsklepená), dřevěný domek na nářadí, suché WC. V dosahu jsou IS: plyn, el.vedení - 35m, vodovodní řád - u pozemku, kanalizace 70m. Příjezdová cesta k pozemku: panelová, poslední úsek polní. Krásný výhled do celého kraje. Dostupnost z UH po silnici 6km, na kole přes Mařatice 3,5km. Nabídková cena 1 170 000,-, tj. 579,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře PARK realit. ze dne 3.8.2011 2) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej pozemku v klidné lokalitě Mistřice - Javorovec. Velikost pozemku je 747 m2. Z pozemku je krásný výhled na okolí. Veškeré IS u pozemku. Občanská vybavenost v obci Mistřice: obchod, autobus, doktor, škola. Příjezdová cesta po obecní komunikaci. Nabídková cena 299 000,-, tj. 400,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře Důmrealit.cz ze dne 18.10.2011 3) Stavební pozemek v obci Mistřice Prodej stavebního pozemku v Mistřicích. Jedná se o pěkný slunný pozemek v okrajové části obce o celkové výměře 1067m2. Obecní kanalizace plánována v r. 2011, ostatní IS na hranici pozemku. Stavební šíře pozemku činí 11m a pozemek je vhodný pro stavbu menšího RD se zahradou. Nabídková cena 290 000,-, tj. 272,- Kč/m2 Zdroj: nabídka Realitní kanceláře PANORAMA REALITY, s.r.o. ze dne 21.11.2011 8
Komentář: Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 272 579,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší neţ skutečně dosaţené. První nabídka je rovněţ nadměrně velkého pozemku, je včetně příslušenství studna, chatka, sklad. Druhá nabídka je přiměřeně velkého pozemku, třetí nabídka je tvarem nevhodného pozemku bez kanalizace. Pro oceňovaný pozemek dovozujeme cenu obvyklou ve výši 300,- Kč/ m2 pro stavební pozemek a 100,- Kč/m2 pro nadměrnou zahradu. zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 424 110 m 2 á 300,- Kč/m 2 = 33 000,- Kč orná půda p.č. 554/2 512 m 2 á 300,- Kč/m 2 = 153 600,- Kč orná půda p.č. 554/3 1400 m 2 á 100,- Kč/m 2 = 140 000,- Kč Pozemky - porovnávací hodnota = 326 600,- Kč 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA V současné době nabízené rodinné domy 1)Rodinný dům č.p. 281, k.ú. Nedachlebice Dům je situovaný v centrální části obce, má částečné PP a 2.NP. KS zděný, sedlový krov. Je z roku 1980, v roce 2003 byla provedena plynofikace a ÚT, v roce 2007 v 1.NP plastová okna, kuchyň, dlažby, podlahy, rozvody vody, koupelny. Má veškeré přípojky IS vyjma kanalizace (do jímky na vyvážku). Dům má garáž, nemá zahradu. Zastavěná plocha: 126 m2 Obestavěný prostor: 1020 m3 Podlahové plochy: 205 m2 Opotřebení: 30% Pozemek: 337 m2 Obchodováno v 12/2010 za 1 450 000,- Kč, tj. 7 085,- Kč/m2 zdroj: vlastní databáze 2867 HCMHB 2) Rodinný dům č.p. 395, Březolupy Dům je situován v jižní okrajové části obce Březolupy, vpravo od státní komunikace ve směru jízdy od Uh. Hradiště. Jednopodlažní přízemní dům z roku 1946, konstrukční systém zděný na tl. 45cm, stropy keramické, střecha sedlová trámová, krytina pálená, dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, vytápění ÚT plynové. V roce 2001 provedena částečná rekonstrukce - zateplení fasády bez povrchového zakončení, vnitřní omítky, stropy, vodovod, odpady, koupelna, kuchyně. Zastavěná plocha: 109 m2 Obestavěný prostor: 614 m3 Podlahová plocha 114 m2, započitatelná plocha 106 m2 Opotřebení: 45% Pozemek: 2 714 m2 Obchodováno v 06/2011 za 1 450 000,- Kč, tj. 13 679,- Kč/m2 započitatelné plochy Zdroj: vlastní ocenění 5014 ZPU 9
3) Rodinný dům v Mistřicích Nabídka - dvougenerační samostatně stojící cihlový rodinný dům o celkové zastavěné ploše 298 m2, užitná plocha 289 m2, s pěkným výhledem na Chřiby a celé údolí, v okrajové klidné části obce Mistřice, která leží na území přírodního parku Prakšická vrchovina, 4,5 Km SV od Uherského Hradiště. Dům je dispozičně řešený jako 2x ( 3+1) se dvěma koupelnama, možností půdní přestavby k dalšímu bydlení o rozloze 100 m2.na dům navazuje nízká přístavby, která slouží k obytným a hospodářským účelům. Součástí nemovitosti je zahrada o výměře 407 m2 s ovocnými stromy a vlastní studnou. Nabídková cena: 1 499 000,- Kč, tj. 5 187,- Kč/m2 Nabídka RK: Ivo Remeš, ze dne 12.10.2011 Komentář: V lokalitě v minulosti obchodované domy byly, anebo v současnosti nabízené domy jsou, v rozptylu 5 187,- Kč/m2 aţ 13 679,- Kč/m2. Dům č. 1 leţí v nedaleké ob obci, má velmi malý pozemek, menšího opotřebení, je v dobrém technickém stavu, je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný dům je horší technickým stavem, je lepší výměrou pozemku. Dům č. 2 leţí ve vedlejší, větší, obci, má obdobnou výměru pozemku, větší technické a morální opotřebení. Oceňovaný dům je lepší technickým stavem, je horší lokalitou. Dům č. 3 leţí ve stejné obci, má menší pozemek, obdobnou kapacitu obytných ploch, má menší pozemek, je v původním stavu. Jde o nabídkovou cenu. Oceňovaný dům je lepší částečnou rekonstrukcí (výměnou oken). Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvaţujeme jednotkovou cenu : 6 500,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 238 m2) Porovnávací hodnota: 1 547 000,- Kč REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací cena: 2 689 320,- Kč 326 600,- Kč 3 015 920,- Kč 1 547 000,- Kč 10
3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, ţe na objektu v případě vydraţení nevzniknou ţádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky nemovitosti : Název hodnoty Kč věcná hodnota 3 015 920 porovnávací hodnota 1 547 000 moţnost veškerých přípojek inţenýrských sítí samostatně stojící dům Slabé stránky nemovitosti : nadměrně velký dům i pozemek nadměrné příslušenství vedlejších staveb S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, zvláště s přihlédnutím na skutečnost, ţe nebyla umoţněna prohlídka domu a tedy s důrazem na dodrţení principu opatrnosti, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: 1 400 000,- Kč 11
4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 103 na p.č. st. 424 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 424, 554/2, 554/3, uvedeno na LV č. 711, vše v k.ú. Mistřice I, v obci Mistřice, v okrese Uherské Hradiště ke dni 24.11.2011, pro potřeby draţby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : 1 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík V Uherském Hradišti, 5.12.2011 ZNALECKÁ DOLOŢKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5102-246/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 711 pro k.ú. Mistřice I ze dne 25.10.2011 Snímek katastrální mapy pro k.ú. Mistřice I zdroj internet Nahlíţení do KN Fotopříloha 12