ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 438/6518/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 67 (dle evidence v KN) s příslušenstvím, vedlejší stavbou na pozemku čís. parcely St. 50 a pozemkem čís. parcely St. 50, k.ú. Cítov, v obci Cítov, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 438/6518/2013 LV no.: 435 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 67 (dle evidence v KN, rodinný dům ke dni ocenění odstraněn) s příslušenstvím, vedlejší stavba na pozemku čís. parcely St. 50 a pozemek čís. parcely St. 50, k.ú. Cítov, v obci Cítov, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Cítov č.p. 67, 277 04 Cítov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 239 313 Kč nebyla stanovena Kč 1 pouze vedlejší stavba 122 000 Kč RD č.p. 67 byl odstraněn vedlejší stavba na p.p.č. St. 50 RD č.p. 67 byl odstraněn přípojky IS (voda, kanalizace, elektro, plyn), oplocení, vrátka, zpevněné plochy širší centrum obce Cítov, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Cítov disponuje základní občanskou vybaveností, úplná ve městě Mělník MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: kamenné a cihelné zdivo Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena St. 50 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 120.000 Kč 120.000 Kč nestanoveno Kč 292 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč/m 2 34,60 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 40,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha (užitná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: cca 1940, 2013 provedeny stav.úpravy úprava pro pobyt osob 34,60 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 165,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 75 % Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 435 ze dne 27.9.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Martina Bodnára, bytem Cítov č.p. 67, 277 04 Cítov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 435 ze dne 27.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním - k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím do celkové výše 1.000.000,- Kč, - k zajištění budoucích peněžitých pohledávek s příslušenstvím, které vzniknou nejpozději do 31.12.2038 a to do výše 600.000,- Kč, ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.(ič 60197609), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.1.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 30.1.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 435. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 435 ze dne 27.9.2013 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 435 ze dne 27.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny: -zástavním právem smluvním - k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím do celkové výše 1.000.000,- Kč, - k zajištění budoucích peněžitých pohledávek s příslušenstvím, které vzniknou nejpozději do 31.12.2038 a to do výše 600.000,- Kč, ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.(ič 60197609), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.1.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 30.1.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 67 evidován se způsobem využití k bydlení. Původní rodinný dům č.p. 67 byl podle sdělení pana Ernesta Bodnára otec vlastníka) na základě povolení o odstranění stavby v roce 2009 odstraněn, tzn. neexistuje. Stav evidovaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečností. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Na pozemku čís. parcely St. 50 se nachází pouze vedlejší stavba, která byla v roce 2013 stavebně upravena a v interiérových prostorech byly zřízeny pobytové místnosti (vedlejší stavba podrobně popsána níže). Ocenění je provedeno dle skutečného stavu zjištěného při místním šetření. Weak points / slabé stránky: - stav evidovaný v KN není v souladu se skutečností, původní RD byl odstraněn - zhoršený technický stav vedlejší stavby - vnitřní vybavení vedlejší stavby v nízkém standardu - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - prakticky nejsou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 435 pro k.ú. Cítov, v obci Cítov, prokazující stav evidovaný k datu 27.9.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Drchkov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ ortofoto mapa, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.11.2013 za přítomnosti otce vlastníka nemovitosti pana Ernesta Bodnára. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 617849 Název katastálního území : Cítov Kód obce : 534731 Název obce : Cítov Počet obyvatel obce : 1215 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2013 Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Cítov, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Obec Cítov se svými 1215 obyvateli patří k větším obcím okresu Mělník a Středočeského kraje. Obec Cítov se dělí na dva správní celky, a to Cítov a Daminěves. Obec Cítov disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, školka, škola, praktický lékař, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště). Obec Cítov je situována cca 8 km severozápadně od města Mělník, které je městem s rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností, případně 12 km od města Roudnice nad Labem. Po dopravní stránce je obec dostupná zejména po silnici II/246 (Mělník Cítov Roudnice nad Labem - Louny). Obec Cítov je dostupná autobusovou a železniční dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v širším centru obce Cítov, v zástavbě obdobných rodinných domů, v tehdejší zástavbě. Podrobné situování je patrné ze situace širších vztahů a ortofoto mapy v příloze ocenění. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 67 byl v roce 2009 zcela odstraněn, tzn. neexistuje. Z uvedeného důvodu není oceněn. Předmětem ocenění je pouze vedlejší stavba na pozemku čís. parcely St. 50. Vedlejší stavba na pozemku čís. parcely St. 50: Jedná se o vedlejší stavbu situovanou na pozemku čís. parcely St. 50, k.ú. Cítov. Dispoziční řešení: Stavba je situována jako samostatně stojící, je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním pobytovými prostory o velikosti 1+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyně, pokoj Půdní prostor volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihelného zdiva, základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1. NP jsou klenbové, půdní prostor je přístupný po venkovním dřevěném schodišti, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, nad částí vstupu pultová s mírným sklonem, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (PVC, keramická dlažba, textilní krytina). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hrubé, místy poškozené a opadané. Stavba má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové napojené na veřejný řad. Vytápění je lokální, krbovými kamny v pokoji. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, sprchový kout a umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří původní vedlejší stavby nebyly zjištěny. Původní vedlejší stavba byla postavena přibližně v roce 1940. V roce 2013 byla vedlejší stavba stavebně upravena, v interiérových prostorách byly zřízeny pobytové místnosti. Stavební úpravy byly provedeny svépomocí, v nižší kvalitě. Na stavbě jsou patrné známky zvýšeného opotřebení. Vnitřní vybavení je v poměrně nízkém standardu. Vzhledem k celkovému stáří stavby a stavebním úpravám provedených v nižší kvalitě lze technický stav hodnotit jako zhoršený. Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází další stavby tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (elektro, voda, kanalizace), oplocení, vrátka, zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 50, k.ú. Cítov, v obci Cítov. Pozemek čís. parcely St. 50 je částečně zastavěn vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je napojen na elektrický proud, veřejný vodovod a kanalizaci. Přístup k pozemku je z veřejné nezpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 1815/32 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Cítov. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 67 (dle evidence v KN, rodinný dům ke dni ocenění odstraněn) s příslušenstvím, vedlejší stavby na pozemku čís. parcely St. 50 a pozemku čís. parcely St. 50, k.ú. Cítov, v obci Cítov, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. listopadu 2013 (po zaokrouhlení) 120.000,- Kč Slovy: Jednostodvacettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 435 ze dne 27.9.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním - k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím do celkové výše 1.000.000,- Kč, - k zajištění budoucích peněžitých pohledávek s příslušenstvím, které vzniknou nejpozději do 31.12.2038 a to do výše 600.000,- Kč, ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s.(ič 60197609), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.1.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 30.1.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 435. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 438/6518/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 7. prosince 2013-6 -