NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3452/339/2015 6 Bytová jednotka - byt Poděbradova 1550 / 82, 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava, kód k.ú. 713520, LV 10724 Ostatní stavby: Pozemky: 1444 Vlastník jednotky: David Duchoň, Klimkovická 55/28, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Denisa Hegerová, Horní 263/69, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Michaela Maňková, Sámova 1009/10, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Alena Molnárová, Michálkovická 1791/173, 71000 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslav Volek, Poděbradova 1550/82, 70200 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: David Duchoň, Klimkovická 55/28, 70800 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Denisa Hegerová, Horní 263/69, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Michaela Maňková, Sámova 1009/10, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Alena Molnárová, Michálkovická 1791/173, 71000 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslav Volek, Poděbradova 1550/82, 70200 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j.180 Ex 15654/14, obj. ze dne 21.7.2015 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 15654/14, obj. ze dne 21.7.2015 Datum místního šetření: 31.7.2015 Datum zpracování : 3.8.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1937 rekonstrukce v r. 1949 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: 295 653 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1550/1 1. NP 1+1 47,50 0,00 3,00 50,50 49,00 1 / 12 9 796 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Ostrava s počtem obyvatel 295 653. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Ostrava je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Poděbradově v Ostravě - Moravské Ostravě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1550/1 v bytovém domě na ulici Poděbradově č. p. 1550, v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, v širším centru městské části Ostrava - Moravská Ostrava se zástavbou zděnými bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Poděbradovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 1, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p. 1550 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava. - 2 -
Bytový dům je cihelný zděný. Bytový dům je podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. Byt č. 1550/1 se nachází v 1. N.P. bytového domu č. p. 1550. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, spíž, jednu obytnou místnost, koupelnu s WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné v tl. 45 cm a více. Podlahy obytných místností jsou vlýskové s textilní krytinou, v kuchyni PVC, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké plné, okna jsou dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinsta lace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální na zemní plyn. Ohřev teplé vody v průtokovém plynovém ohřívači. V kuchyni a koupelně s WC je proveden obklad. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové hladké. V koupelně je vana, umývadlo a WC splachovací standardního provedení. Sporák v kuchyni je na zemní plyn. Na domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky vápenné štukové hladké, ze dvorní části břízolitové škrábané. Pan David Duchoň byl řádně a včas obeslán. Rovněž ostatní spoluvlastníci byli řádně a včas obesláni. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnili, kromě Denisy Hegerové. Paní Denisa Hegerová se místního šetření zúčastnila a podala znalci všechny potřebné informace. K uvedenému bytu č. 1550/1 neměla klíče. Byt nebyl zpřístupněn. Popis vnitřního vybavení a vnitřní dispozice byl proveden z informací paní Hegerové. Dle vyjádření p. Hegerové byl dán bytový dům č. p. 1550 do užívání v roce 1937. V průběhu dosavadního užívání byla po válce v roce 1949 provedena částečná rekonstrukce bytového domu. Dle vyjádření paní Hegerové je byt č. 1550/1 v dobrém stavebně technickém stavu. Je obývaný a obyvatelný s pravidelnou údržbou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 6 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 713520 Moravská Ostrava Ulice: Poděbradova č.o.: 82 Vlastníci Podíl FO RČ: David Duchoň Klimkovická 55/28, 70800 1 / 12 Ostrava FO RČ: Denisa Hegerová Horní 263/69, 70030 Ostrava 1 / 12 FO RČ Michaela Maňková Sámova 1009/10, 70030 1 / 12 Ostrava FO RČ: Alena Molnárová Michálkovická 1791/173, 71000 1 / 4 Ostrava FO RČ: Jaroslav Volek Poděbradova 1550/82, 70200 Ostrava 1 / 2 Stavby na LV 9599 stavba je součástí pozemku část obce Moravská Ostrava Bytový dům č.p. 1550 na pozemku p.č. 1444 NE - 3 -
Jednotky na LV 10724 Číslo jednotky: 1550/1 Spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Byt Pozemky na LV 9599 1444 Pozemková parcela Parcela KN 231 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha 1.N.P. byt 47,50 m 2 1,00 47,50 m 2 sklep mimo byt v 1.P.P. 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 Celková podlahová plocha 50,50 m 2 49,00 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované Zděné cihelné 45 cm a více železobetonové monolitické Sedlový Plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Štuková omítka a škrábaný břízolit běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře Dřevěná zdvojená Vlýsky s textilní krytinou Lokální plynové světelná třífázová Bleskosvod Pozinkované trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Průtokový plynový ohřívač běžný plynový sporák WC, umyvadlo, vana chybí rozvod antén instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 51 Započitatelná plocha [m 2 ] 49,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 16 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 808 500 Stáří roků 78 Další životnost roků 42 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 323 400 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 1444 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 231 m 2-4 -
v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava Podíl jednotky č. 1550/1 z LV č. 10724 na společných částech bytového domu č. p. 1550 a pozemku parc. č. 1444 z LV č. 9599 činí 5667/33916. Na pozemku parc. č. 1444 je postaven bytový dům č. p. 1550. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Poděbradovy. Ve Statutárním městě Ostrava je v platnosti cenová mapa č. 15. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 1050 Kč/m 2. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 1444 231 5 667 / 33 916 Celková výměra pozemků: 231 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu č. 1550/1 bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu v Ostravě, ul. Poděbradova 1550/1 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1550/1 byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. a 3. čtvrtletí 2015. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 1+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Jirská. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihlového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Jirská netypový dům zděný cihelný 57,00 1.N.P. 1+1 550 000 9 649 0,80 7 719-5 -
Byt1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Čujkovova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihlového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Zábřeh, ul. Čujkovova netypový dům zděný cihelný 39,00 2.N.P. 1+1 340 000 8 718 0,80 6 974 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Sládkova. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Sládkova netypový dům cihelný zděný 48,00 2.N.P. 1+1 600 250 12 505 0,80 10 004 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Sokolská. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Sokolská netypový dům zděný cihlový 48,00 3.N.P. 1+1 680 000 14 167 0,80 11 334 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Moravské Ostravě, ul. Pohraniční. Byt se nachází v 4.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Ostrava - Moravská Ostrava, ul. Pohraniční netypový dům zděný cihelný 48,00 4.N.P. 1+1 690 000 14 375 0,80 11 500 Byt 1+1 Ostrava - Zábřeh,ul. Výškovická - 6 -
Jedná se o byt 1+1 v Ostravě - Zábřehu, ul. Výškovická. Byt se nachází v 3.N.P. zděného cihlového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; netypový dům zděný cihelný 40,00 3.N.P. 1+1 550 000 13 750 0,80 11 000 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1550/1 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava z LV č. 10724 s podílem na společných částech bytového odmu č. p. 1550 a pozemku parc. č. 1444 z LV č. 9599 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 974 Kč/m 2 do 11 500 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1550/1 s podílem 5667/33916 na společných částech bytového domu č. p. 1550 a pozemku parc. č. 1444 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 9 800 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Klidná lokalita se zástavbou zděnými bytovými domy v širším centru Ostravy - Velikost a vybavení bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nemovitost bytu je ve spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 9 800 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1550/1 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 9 800 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 49,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 49,00 m 2 x 9 800 Kč/m 2 = 480 200 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1550/1 z LV č. 10724 s podílem 5667/33916 na společných částech bytového domu č. p. 1550 a pozemku parc. č. 1444 z LV č. 9599 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 480 200 Kč, po zaokrouhlení - 7 -
480 000 Kč slovy: čtyřistaosmdesáttisíc Kč Obvyklá cena ideálníhospoluvlastnického podílu Davida Duchoně o velikosti 1/12 činí ke dni odhadu 480 000 Kč x 1/12 = 40 000 Kč, po zaokrouhlení slovy: čtyřicettisíc Kč 40 000 Kč Závěr LV č. 10724, 9599 a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovitosti bytu č. 1550/1 z LV č. 10724 a spoluvlastnického podílu ve výši 5667/33916 na společných částech bytového domu č. 1550 a pozemku parc. č. 1444 z LV č. 9599 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 40 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 10724, 9599 - nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 10724, 9599 a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na nemovitosti bytu č. 1550/1 z LV č. 10724 a spoluvlastnického podílu ve výši 5667/33916 na společných částech bytového domu č. 1550 a po- - 8 -
zemku parc. č. 1444 z LV č. 9599 v Ostravě, k. ú. Moravská Ostrava, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění slovy: čtyřicettisíc Kč 40 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10724 ze dne 21.7.2015. 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Ve Vřesině u Hlučína 3.8.2015 Ing. František Císař U Sadu 293/25 747 20 Vřesina u Hlučína ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č. j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3452/339/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3452/339/2015-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Fotodokumentace nemovitosti Vstup do bytu č. 1550/1 Pohled severozápadní Pohled ze dvora Pohled z ulice Poděbradovy - 14 -
Mapa oblasti - 15 -