- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2718-30/2016 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši 1/4) na pozemku parc.č. 6117, v k.ú. Únanov, obci Únanov, okrese Znojmo (LV 699) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00551/12 Podle stavu ke dni 12.1.2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 13.1.2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek zemědělský Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Únanov Katastrální území: Únanov 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 699 pro k.ú. Únanov ze dne 6.1.2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00551/12-114 o ustanovení znalce ze dne 7.1.2016. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 699 zapsán: Chadtová Jaroslava, Zachariášova 686/6, České Budějovice 3, 37004 České Budějovice Suchánková Hana, Školní 645, Stará Ves, 73923 Stará Ves nad Ondřejnicí Vašulín Jaroslav, Na Nábřeží 760/133, Město, 73601 Havířov podíl ½ podíl ¼ podíl ¼ Omezení vlastnického práva na LV č. 122: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vašulín Jaroslav blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v okrese Znojmo, obci Únanov, mimo zastavěné území obce (cca 2 km severně od zastavěného území obce), v lánu pole. Na pozemku se nenachází žádné stavby, trvalé porosty ani venkovní úpravy. Jedná se o zemědělský pozemek. Popis pozemku: Parc.č. 6117 orná půda o výměře 2 195 m 2
- 3-6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 699
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se v okrese Znojmo a okolí běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 18 25,- Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonitě, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce výsledná cena za m 2 pozemek 1 Kravsko, okr. Znojmo 78 000 0,90 4 119 17 1,00 17,04 pozemek 2 Tvořihráz, okr. Znojmo 269 680 0,90 13 484 18 0,90 16,20 pozemek 3 Běhařovice, okr. Znojmo 290 775 0,90 11 631 23 0,90 20,25 průměrná indexovaná hodnota 17,83 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 18
- 5 - Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 2 195 18 39 139 Srovnávací hodnota celkem 39 139,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/4: 39 139,- Kč 9 784,75 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 (zaokrouhleno): 9 780,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 9 780,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/4) na pozemku parc.č. 6117, v k.ú. Únanov, obci Únanov, okrese Znojmo (LV 699), je stanovena ke dni 12.1.2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, bonitu, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 9 780,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace Cena obvyklá, nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 1/4) na pozemku parc.č. 6117, v k.ú. Únanov, obci Únanov, okrese Znojmo (LV 699) činí 9 780,- Kč Slovy: devět-tisíc-sedm-set-osmdesát-korun-českých V Ostravě, 13.1.2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2718-30/2016 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 699
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej pole 4 119 m², Kravsko, okr. Znojmo 78 000,- Kč (19,- Kč za m²) Slunný, rovinatý zemědělský pozemek nacházející se v okolí obce Kravsko v Jihomoravském kraji. Obec Kravsko se nachází ve znojemském okrese zhruba 10 km severozápadně od Znojma. Pozemek má celkovou rozlohu 4 119 m² a je dobře přístupný k obecní komunikace. Dle katastru nemovitostí je parcela vedena jako orná půda a v současnosti je obhospodařována bez nájemního vztahu. Pozemek je určen k zemědělským účelům a je zahrnut v LPIS Nemovitá věc č. 2 Prodej pole 13 484 m², Tvořihráz, okr. Znojmo 269 680,- Kč (20,- Kč za m²) Zemědělské pozemky č.parc. 1566/62, 1572/5, 1621/82 a 1638/15, nacházející se na horní planině před obcí Tvořihráz po levé a pravé straně příjezdové komunikace ve směru od Znojma. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou ve vzdálenosti do jednoho kilometru od zastavěné části obce. V současné době jsou přiorány do velkých honů, na kterých bylo vsázeno obilí a na některých se nachází nesklizená kukuřice. Nemovitá věc č. 3 Prodej pole 11 631 m² Běhařovice, okr. Znojmo 290 775,- Kč (25 Kč za m²) Orná půda v katastrálním území Běhařovice a Újezd o celkové výměře 11 631m2 s cenou 25,-Kč za m2. Pozemky jsou celkem na sedmi parcelních číslech. Aktuálně jsou pozemky pronajaty zemědělskému družstvu a tak jsou tyto pozemky zajímavé pro dlouhodobou investici.