ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4155-44/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka - Byt č.1342/22 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Poděbrady, k.ú. Poděbrady Adresa nemovité věci: Jižní 1342, 290 01 Poděbrady Vlastník stavby: SJM Robovský Jaroslav a Robovská Eva, Jižní 1342, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Robovský Jaroslav a Robovská Eva, Jižní 1342, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 900 000 Kč Datum místního šetření: 20.5.2016 Stav ke dni : 20. 5. 2016 Za přítomnosti: p.robovské Počet stran: 6 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 23.5.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.1342/22 zapsané na LV č.7115, vymezené v budově čp.1341,1342,1343, zapsané na LV č.4088, stojící na pozemcích p.č.st.2570/9,st.2570/10,st. 25701/13, zapsaných na LV č.4088, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 298/10000 na splečných částech bytového domu čp.1341,1342,1343, zapsaného na LV č.4088 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 298/10000 na pozemcích p.č.st.2570/9 o výměře 269m 2, p.č.st.2570/10 o výměře 271m 2 a p.č.st.2570/13 o výměře 265m 2, zapsaných na LV č.4088, a dále včetně spoluvlastnického podílu ve výši 298/10000 na pozemcích p.č.2570/11 o výměře 8m 2, p.č.2570/14 o výměře 19m 2, p.č.2570/15 o výměře 49m 2, p.č.2575/2 o výměře 61m 2 a p.č.2576/13 o výměře 104m 2, všechny vedeny jako ostatní plocha, zapsané na LV č.4088, to vše v obci a k.ú. Poděbrady, část obce Poděbrady III. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 241/2016-A z 10.5.2016 - LV č.7115 a 4088 pro k.ú.poděbrady - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.robovské dne 10.5.2016 Místopis Město Poděbrady patří administrativně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Poděbrady je také obcí s rozšířenou působností. Obec Poděbrady se rozkládá asi osm kilometrů jihovýchodně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 13500 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Jedná se o lázeňské město, ve kterém jsou k dispozici všechny potřebné základní služby. Dopravní dostupnost je velmi dobrá. Celkový popis Byt č.1342/22 se nachází v 3.nadzemním podlaží obytné panelové budovy čp.1341,1342,1343, stojící na pozemcích p.č.st.2570/9,st.2570/10 a st.2570/13, přístupné z ulice Jižní, a to v severovýchodní části města Poděbrady. Jedná se o panelovou budovu s celkem 36 bytovými jednotkami a 2 nebytovými prostory. Budova je obdélníkového půdorysného tvaru. Jedná se o stavbu cca z roku 1980, která byla v roce 2014 dodatečně zateplena. Budova má celkem 4 nadzemní podlaží a suterén. Jedná se o budovu bez výtahu. Vstup k bytům ve vchodu čp.1342 je zastřešeným vchodem nad přístupovou terasou, a to ze severovýchodní strany domu. Budova má plochou střechu, krytina je ze svařovaných živičných natavitelných pásů. Stropy jsou panelové železobetonové, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Stěrková akrylátová omítka, zateplení domu je provedeno na na severovýchodní podélné stěně. Okna na domě jsou částečně již plastová, v oceňovaném bytě jsou však původní dřevěná zdvojená. V bytě č. 1342/22 jsou podlahy v obytných místnostech částečně plovoucí laminátové, v jednom pokoji je PVC, v kuchyni a v ostatních místnostech je keramická dlažba. Dveře jsou hladké, foliované,1 ks posuvné, ocelové zárubně. Vytápění je dálkové, litinové radiátory. V bytě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, Zemní plyn je zaveden. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdroj teplé vody je dálkový. Odkanalizování je v plastových rourách. V bytě je původní umacartové jádro. V bytě je v kuchyni kuchyňská linka, elektrický sporák, digestoř,myčka, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, zemního plynu i dálkový zdroj tepla a TUV. - 2 -
Údržba domu je dobrá - v roce 2014 bylo provedeno částečné zateplení domu,nová stěrková fasádní tenkovrstvá omítka, v budově je i novější stoupací vedení vody, kanalizace, plynu. Vlastní byt je běžné údržby, ovšem v jednom z pokojů jsou nyní stržené tapety, jež zde nahrazovaly malbu. Dispozičně se v bytě nachází (výměry změřeny znalcem): chodba 10,43m 2. obývací pokoj + kuchyňský kout 31,60m 2, pokoj 12,75m 2, pokoj 12,27m 2, koupelna 2,86m 2, WC 1,05m 2, tj. celkem 70,96m 2, a dále zasklená lodžie 6,57m 2 a sklepní laťková kóje 1,89m 2. Tj. celkem tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí :70,96+6,57/2+1,89/2= 75,19m 2. Jedná se tedy o byt velikosti 3+kk s příslušenstvím. Pozemky p.č. 2570/111,2570/14,2570/15,2575/2 a 2576/13, k nimž přináleží spoluvlastnický podíl též ve výši 298/10000 jako k pozemkům p.č.st.2570/9,st.2570/10,st.2570/13 pod bytovým domem čp.1341,1342,1343, tvoří bezprostřední okolí domu - malou zahrádku u domu. Silné stránky Lokalita, stav domu (nová fasáda, částečné zateplení).zasklená lodžie. Slabé stránky Původní dřevěná okna, 3.NP - není výtah, v jednom z pokojů ztržené tapety.původní umacartové jádro. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Poděbrady, Jižní ulice byt v domě bez výtahu, 3,NP Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová, nezateplená 75,19 m 2 3 3+kk 1929526 Kč 25662 Kč/m 2 Porovnání je provedeno s celkem 3 nabídkami na prodej bytů ve stejné části města tj. v Poděbradech III. U dvou nabídek je již stav zapsaný v inzerci - rezervováno. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt Nabídka - Prodej bytu 3+1 v klidné části Poděbrad - Žižkov. K bytu náleží dvě lodžie. Celý dům prošel revitalizací, má zateplenou fasádu a novou střechu. Veškeré rozvody po rekonstrukci. Klidná lokalita s výhledem do ulice i do parku. - 3 -
Lokalita: Poděbrady III, Kunštátská Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová, zateplená 77,00 m 2 2599000 Kč 33753 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - byt obdobný, dům celý zateplen; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně lepší byt; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 26 455 Název: Nabídka byt ul Čechova Nabídka - prostorný byt 3+kk s lodžií v družstevním vlastnictví v Poděbradech, ulice Čechova. K bytu náleží sklep a kryté parkovací stání. Byt se nachází ve třetím patře bytového domu, který byl postavený v roce 2004. V domě je výtah. V ceně nemovitosti je kvalitní rohová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a po celé délce chodby vestavěné skříně. V obývacím pokoji jsou na oknech venkovní žaluzie a na podlaze dřevěné parkety. Byt je možné převést do osobního vlastnictví v roce 2025. Lokalita: Poděbrady III, ul. Čechova Podlaží: 4 Dispozice: 3+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 89,00 m 2 2490000 Kč 27978 Kč/m 2 vyzdívaný skelet, dr.vlastnictví Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka, ale stav rezervováno; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší - zděné jádro; Celkový stav - lepší - dům z roku 2004; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 23 875-4 -
zpracovatele ocenění - byt v lepším stavu, ale dr.vlastnictví, stav rezervováno; Název: Nabídka ul.čechova Nabídka - byt 3+kk s lodžií v družstevním vlastnictví v Poděbradech, ulice Čechova. K bytu náleží v přízemí sklep. Byt se nachází ve třetím patře bytového domu, který byl postavený v roce 2004. V domě je výtah. V ceně nemovitosti je rohová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a šatní skříně na chodbě. Ve dvou místnostech je dřevěná podlaha. Byt je možné převést do osobního vlastnictví v roce 2024 Lokalita: Poděbrady Čechova ul. Podlaží: 3 Dispozice: 3+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 63,00 m 2 2200000 Kč 34921 Kč/m 2 vyzdívaný skelet, dr.vlastnictví Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka - stav rezervováno; Velikosti objektu - menší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší - dům z r.2004; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - dr.vlastnictví, menší byt v lepším stavu, rezervováno; Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 26 656 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 23875 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 25662 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 26656 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 25662 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 75,19 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1929526 Kč Popis: byt v domě bez výtahu, 3,NP - 5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 929 526 Kč Obvyklá cena 1 900 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty zjištěné posouzením aktuálních nabídek bytů v této části města Poděbrady na prodej. Oceňovaný byt je byt velikosti 3+kk s příslušenstvím, umístěný v 3.NP domu bez výtahu. V Lázních Bohdaneč 23.5.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4155-44/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 155-44/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Snímek katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.5.2016 Pozemek p.č. 2570/9 v k.ú. č. 723495-10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.5.2016 Pozemek p.č. 2570/9 v k.ú. č. 723495 - ortofoto - 11 -
Mapa oblasti ze dne 22.5.2016 Pozemek p.č. 2570/9 v k.ú. č. 723495 Pozemek p.č. 2570/9 v k.ú. č. 723495-12 -