ZNALECKÝ POSUDEK č. 41/828/2012 o ceně nemovitosti - zemědělské budovy bez čp., včetně součástí, příslušenství, zastavěné plochy č. 54/3, ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266 v obci Broumov a katastrálním území Velká Ves u Broumova Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k 14.9.2012 Spis: Č.j. 158 EX 314/12-54 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14.9.2012 Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L., 17.9.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - zemědělské budovy bez čp., včetně součástí, příslušenství, zastavěné plochy č. 54/3, ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266 v obci Broumov a katastrálním území Velká Ves u Broumova 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělská budova - stodola Adresa nemovitosti: třída Osvobození 550 01 Broumov Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Broumov Katastrální území: Velká Ves u Broumova Počet obyvatel: 7 902 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 86,1714 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 86,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 14.9.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 314/12-54 ze dne 27.8. na majetek na povinných paní Heleny Sukové a pana Vratislava Suka výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.8.2012, LV 579 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 579 Suk Vratislav, třída Osvobození 74, Velká Ves, 550 01 Broumov 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost byla podle sdělení vlastníka nemovitosti postavena cca před 100 lety. Nedochovala se žádná projektová dokumentace. Údržba podprůměrná, celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. Dále bylo provedeno ocenění ostatních ploch č. 265/3, č. 294/1, pozemkových parcel č. 247/4, č. 266. Tyto jsou dle platného územního plánu Města Broumov určeny k zastavění, přípustná zástavba ( bydlení v rodinných domech). 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova. Přístup je po nezpevněné komunikaci jiného vlastníka, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Stodola b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek b 2 ) Pozemky b 3 ) Pozemek 3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.9.2012, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: Pozemky dle platného územního plánu určené k zastavění dobrá dopravní obslužnost možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí, nabídka převyšuje poptávku nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 579) přístup po pozemcích jiného vlastníka 4
Popisy objektů, výměra, hodnocení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Stodola Popis: Oceňovaná nemovitost - zemědělská budova - stodola bez č.p. byla postavena dle zjištění znalce cca před 100 lety. Nedochovala se žádná projektová dokumentace. Nemovitost bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy kamenné bez izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tl. zdiva 0,60m (cihelné pilíře, mezi nimi dřevěná výplň). Stropní konstrukce - klasický dřevěný strop trámový se záklopem a viditelnými trámy. Střecha sedlová s krytinou z osinkocementových vlnitých desek na dřevění bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce z pozink. plechu, bleskosvod - chybí. Vnitřní a vnější omítky chybí. Okna jednoduchá, vrata a dveře dřevěné svlakové. Elektroinstalace chybí, povrchy podlah bet. mazanina. Ostatní konstrukce chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 8 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.NP 9,00*17,93 = 161,37 Zastřešení 9,00*17,93 = 161,37 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I.NP 161,37 m2 3,40 m 548,66 Zastřešení 161,37 m2 4,17 m 672,91 Součet 322,74 1 221,57 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 221,57 / 322,74 = 3,78 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 322,74 / 2 = 161,37 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (9,00*17,93)*(3,40) = 548,66 m 3 Zastřešení (9,00*17,93)*(4,17)/2 = 336,46 m 3 5
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 548,66 m 3 Zastřešení Z 336,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 885,12 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 10,80 100 0,46 4,97 2. Svislé konstrukce S 25,60 100 1,00 25,60 3. Stropy S 11,70 100 1,00 11,70 4. Krov, střecha S 6,90 100 1,00 6,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů C 4,40 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata S 1,80 100 1,00 1,80 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 7,00 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,40 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,30 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení C 2,30 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,37 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 695,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9609 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8556 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,6537 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1830 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,4840 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 436,98 6
Plná cena: 885,12 m 3 * 1 436,98 Kč/m 3 = 1 271 899,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 1 912 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 1 920 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 912 / 1 920 = 99,583 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 1 081 114,78 Kč Stodola - zjištěná cena = 190 784,96 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek Popis: Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Zastavěná plocha č. 54/3 je zastavěna stavbou stodoly. Přístup je po nezpevněném pozemku jiného vlastníka. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -3 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 86,17 1,00 2,1830 0,4840-3,00 88,31 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 54/3 166,00 88,31 14 659,46 nádvoří Stavební pozemek - celkem 14 659,46 Pozemek - zjištěná cena = 14 659,46 Kč 7
b 2 ) Pozemky Popis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Pozemkové parcely č. 247/4, č. 266 mají dle výpisu z katastru nemovitostí přiděleno BPEJ. Tyto jsou dle platného územního plánu Města Broumov určeny k zastavění, přípustná zástavba ( bydlení v rodinných domech), proto bylo ocenění provedeno dle 32 odst.1. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -3 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 o. 2) 86,17 0,30 2,1550 1,0000-3,00 54,04 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 orná půda 247/4 3 000,00 54,04 162 120,- o. 2) 32 odst. 1 ( 28 trvalý travní porost 266 1 270,00 54,04 68 630,80 o. 2) 32 odst. 1 ( 28 ostatní plocha 265/3 102,00 54,04 5 512,08 o. 2) Stavební pozemky - celkem 236 262,88 Pozemky - zjištěná cena = 236 262,88 Kč b 3 ) Pozemek Popis: Oceňovaná nemovitost ostatní plocha č. 294/1 - ostatní komunikace s nachází v zastavěné části obce Broumov a katastrálního území Velká Ves u Broumova, která je součástí CHKO. Tato je užívána, jako komunikace se zpevněným prašným povrchem. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 8
Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.4. pozemek oceňovaný podle odstavce 6 (pozemní komunikace) se -45 % zpevněným, avšak prašným povrchem Úprava cen: -45 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 86,17 1,00 2,2740 0,3910-45 42,14 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena Cena [Kč] 28 odst. 6 a) nezp. pr. ostatní plocha - ostatní komunikace 294/1 260,00 42,14 10 956,40 Ostatní stavební pozemek - celkem 10 956,40 Pozemek - zjištěná cena = 10 956,40 Kč 9
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Stodola 1 271 899,70 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 271 899,70 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 14 659,50 Kč b 2 ) Pozemky 236 262,90 Kč b 3 ) Pozemek 10 956,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 261 878,80 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 533 778,50 Kč 1 533 778,50 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Stodola 190 785,- Kč a) Ocenění staveb celkem 190 785,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 14 659,50 Kč b 2 ) Pozemky 236 262,90 Kč b 3 ) Pozemek 10 956,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 261 878,80 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 452 663,80 Kč 452 663,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 452 660,- Kč slovy: Čtyřistapadesátdvatisícšestsetšedesát Kč 10
Srovnávací hodnota Obvyklé ceny obdobných nemovitostí mají na trhu stagnující, až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období nejsou na trhu nabízeny, dle průzkumu trhu obdobné budovy Dle sdělení Realitní kanceláře TANA Dvůr Králové nad Labem se v dané lokalitě výše uvedené nemovitosti tj. zemědělské budovy obdobného typu a stáří prodávají v rozmezí od 200.000,- Kč do 280.000,- Kč. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti zemědělské budovy včetně stp. č. 54/3 činí: 240.000,- Kč Pozemky č. 247/4, č. 265/3, 266 jsou dle platného plánu určeny k zastavění: Broumov pozemek určený k zastavění 1.372 m 2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 430.000,- Kč. Broumov pozemek určený k zastavění 3000 m 2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 1.000.000,- Kč. Broumov pozemek určený k zastavění 1581 m 2, možnost připojení na veškeré inž. sítě, nabídková cena 530.000,- Kč. Typ Prodejní cena m 2 Kč/m 2 I. 4300.000,- Kč 1372 313,-Kč II. 1.000.000,- Kč 3000 333,-Kč III. 530.000,- Kč 1581 335,- Kč CELKEM 891,- Kč Srovnávací hodnota : 891,- Kč/ 3 = 327,- Kč/m 2 x 4372 m 2 = 1.429.644,- Kč Srovnávací hodnota ostatní plocha č. 294/1 ostatní komunikace : 891,- Kč/ 3 = 327,- Kč/m 2 x 260 m 2 x 1/2 = 42.510,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemků zapsaných na LV 579 činí: 1.472.154,- Kč 11
Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 579 činí 1.712.154,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 579 podle odborného odhadu činí 1.712.150,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdvanácttisícjednostopadesát Kč Ve Dvoře Králové n. L., 17.9.2012 Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 41/828/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2012. 12
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.8.2012, LV 579 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 13