Znalecký posudek č. 8 / 2016 Odhad obvyklé (tržní) ceny věcí nemovitých zapsaných na LV č. 5, k.ú. Hrachovec Objednatel: EURODRAŽBY.CZ a.s. Petr Pešout Čimická 780 / 61 181 00 Praha ČESKÁ REPUBLIKA Tel.: 774809819 Email: petr.pesout@eurodrazby.cz Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. Palladium, Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Datum vypracování: 3.3.2016 Účel ocenění: Zpracováno pro: dražba dražebníka Tento znalecký posudek obsahuje 10 stran textu a 6 stran příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.
Obsah 1. Účel ocenění... 3 2. NÁLEZ... 4 3. Místopis... 5 4. Přístup k věcem nemovitým... 5 5. Omezení vlastnictví... 5 6. Popis nemovitostí... 6 6.1. Budova Rodinný dům č. p. 96 součástí pozemku 724... 6 6.2. Parcela 724, součástí je stavba č. p. 96... 8 6.3. Parcela 725... 8 7. Rekapitulace hodnot... 10 8. Znalecká doložka... 10 Přílohy... 11 9. Rizika... 12 10. Nákladové ocenění věcí nemovitých... 12 10.1. Stavby... 12 10.2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy... 12 10.3. Pozemky... 13 11. Porovnávací metoda... 13 11.1. Analýza trhu... 13 11.2. Výpočet porovnávací hodnoty... 17-2 -
1. Účel ocenění Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. se sídlem Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí na adrese Valašské Meziříčí 96, který je ke dni ocenění ve vlastnictví Liška Alois, Podlesí 390, 75701 Valašské Meziříčí. Ocenění je prováděno v březnu 2016. Ocenění bude sloužit jako podklad pro dražebníka. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny). Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards 1 rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1 Je rovněž v souladu s pojmem obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. - 3 -
2. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, příslušenství a všech součástí). zapsané na LV 5, k.ú. Hrachovec ve vlastnictví Liška Alois Podlesí 390, 75701 Valašské Meziříčí Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba 724 176 zastavěná plocha a nádvoří + č. p. 96 725 327 zahrada Celkem 503 Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 96 Rodinný dům + 724 rodinný dům - 4 -
3. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Hrachovec (velká vesnice) je část města Valašské Meziříčí v okrese Vsetín. Nachází se asi 2,5 km na jihovýchod od Valašského Meziříčí. Prochází jím železniční trať Valašské Meziříčí Rožnov pod Radhoštěm. Je zde evidováno 331 adres. Trvale zde žije cca 900 obyvatel. Hrachovec je také název katastrálního území o rozloze 4,83 km2. Valašské Meziříčí je město v okrese Vsetín ve Zlínském kraji, 15 km severně od Vsetína na soutoku Rožnovské a Vsetínské Bečvy. Žije zde okolo 23 tisíc obyvatel. Svou polohou představuje vstupní bránu Moravskoslezských Beskyd a významný dopravní uzel. Významným zaměstnavatelem ve městě je chemická firma Deza. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Informace o nemovitosti Oceňovaná nemovitost - RD č.p.96 je dle zjištění určena pouze k bydlení vlastníka nemovitosti a jeho rodiny a není proto z tohoto důvodu při stanovování obvyklé ceny využito výpočtu pomocí výnosové metody. Jedná se o dům samostatně stojící,zděný, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se střechou sedlové,pultové konstrukce. Obsahuje jednu velkou bytovou jednotku s příslušenstvím. Je osazen v mírně svažitém terénu. Znalecký ústav neměl možnost nahlédnout do objektu a nebyla znalci předložena projektová dokumentace. Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Valašské Meziříčí Počet obyvatel 22630 Kat. území Hrachovec Ulice Hrachovec č.p. 96 Část obce Hrachovec 4. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 726 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. 5. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 5 Kód 97 Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné K nemovitosti p.č. 724, p.č. 725, č. p. 96 na parcele 724 Ve prospěch Vliv na cenu nemá vliv na obvyklou cenu, a v odhadu obvyklé ceny není zohledněna Riziko Ano - 5 -
LV 5 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti p.č. 724, p.č. 725, č. p. 96 na parcele 724 Ve prospěch Česká spořitelna, a.s., 1929/62, Krč, 14000 Praha 4,RČ/IČO: 45244782 Vliv na cenu nemá vliv na obvyklou cenu, a v odhadu obvyklé ceny není zohledněna Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV LV 5 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 725 Riziko Ano 6. Popis nemovitostí 6.1. Budova Rodinný dům č. p. 96 součástí pozemku 724 Katastr 647624 Hrachovec LV 5 Část obce Hrachovec Typ stavby budova s číslem popisným Využití rodinný dům Na parcele 724 součást pozemku Počet podzemních podlaží 0 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 176.00 m 2 Informativní celkový obestavěný prostor 823.50 m 3 Pohled uliční Pohled uliční - 6 -
Pohled uliční Pohled uliční Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 97 Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 32 Zástavní právo smluvní Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení základy a zemní práce z prostého betonu svislé konstrukce zděné s tepelnou izolací vodorovné konstrukce, rovný s podhledem stropy konstrukce střechy sedlová, pultová s krovem dřevěným krytina střech plechová klempířské konstrukce pozinkované úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata hladké, plné, prosklené okna plastová s izolačním dvojsklem povrch podlah keramické, plovoucí, dřevěné, textilní vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod bleskosvodu vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Technický stav průměrný Stáří odhadem 70 roků Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, se zásadním vlivem na životnost stavby nevykazuje - 7 -
Obestavěný prostor Podlaží Výška [m] Z. plocha [m 2 ] Ob. prostor [m 3 ] 1.NP 3.00 176.00 528.00 1.podkroví 3.00 98.50 295.50 Celkem 823.50 Dispozice Umístění Kategorie plochy Místnost Výměra [m 2 ] 1.NP Obytné plochy - byty bydlení 132.00 1.podkroví Obytné plochy - byty bydlení 69.00 Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do napojeno Kanalizace do septiku není žumpy Kanalizace do není Plyn z veřejného není vlastní ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není 6.2. Parcela 724, součástí je stavba č. p. 96 Katastr 647624 Hrachovec LV 5 Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p. 96 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 97 Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 32 Zástavní právo smluvní 6.3. Parcela 725 Katastr 647624 Hrachovec LV 5 Typ parcely Druh Využití Parcela katastru nemovitostí zahrada Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 97 Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 32 Zástavní právo smluvní - 8 -
Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond - 9 -
7. Rekapitulace hodnot Nákladová metoda Kč 2 600 000 Porovnávací hodnota Kč 2 000 000 Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. V tomto konkrétním případě stanovujeme cenu obvyklou na základě porovnávací metody, která má pro tuto nemovitost větší vypovídací schopnost. Na základě výše uvedených skutečností, odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši: 2 000 000,- Kč 8. Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1227/8/2016. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku 2. V Praze dne 3. 3. 2016 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 2 127a, zák č. 99/1963 Sb. v platném znění (Občanský soudní řád): Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. - 10 -
Přílohy - 11 -
9. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné - LV 5 Zástavní právo smluvní - LV 5 Zemědělský půdní fond - LV 5 10. Nákladové ocenění věcí nemovitých Použitá metodika V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se považují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. 10.1. Stavby Stavba Název Na parcele 1 č. p. 96 Rodinný dům + 724 Nákladové ohodnocení staveb Název ZP m 2 Ob. prostor m 3 Cena / m 3 Cena bez Opotř. Cena po opotř. % opotřebení 1 Rodinný dům 176 824 5 500.00 4 529 250 55 % 2 038 163 Budovy 4 529 250 2 038 163 10.2. Inženýrské sítě a venkovní úpravy IS + VÚ tvoří odhadem 5 % z nákladové ceny staveb celkem Kč 226 463 opotřebení odhadem % 50 Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení (zaokrouhleno) Kč 113 231-12 -
10.3. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití Směrná cena /m2 Cena 724 176 zastavěná plocha a 800 140 800 nádvoří 725 327 zahrada 800 261 600 Celkem 503 Kč 402 400 REKAPITULACE NÁKLADOVÉ CENY Stavby (budovy + inženýrské sítě a venkovní úpravy) Kč 2 151 394 Pozemky Kč 402 400 Celkem Kč 2 553 794 11. Porovnávací metoda 11.1. Analýza trhu Rodinný dům, 200 m 2 užitné plochy - 13 -
Kategorie rodinný dům - po rekonstrukci Datum 3.3.2016 Název Rodinný dům Lokalita Valašské Meziříčí - Hosrská Kraj Zlínský kraj Okres Vsetín Obec Valašské Meziříčí Zdroj realitní inzerce nabídky http://www.sreality.cz/ Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 121 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 413 Počet podlaží 2 Plocha [m 2 ] 200 Cena 3 180 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 2 862 000 Kč Cena / m 2 15900 Kč 10 % Redukovaný cena / m 2 14310 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Rodinný dům, 240 m 2 užitné plochy - 14 -
Kategorie rodinný dům - po rekonstrukci Datum 3.3.2016 Název Rodinný dům Lokalita Valašské Meziříčí, Vsetín Kraj Zlínský kraj Okres Vsetín Obec Valašské Meziříčí Zdroj realitní inzerce nabídky http://www.sreality.cz/ Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 109 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 644 Počet podlaží 2 Rodinný dům v jedné z nejlukrativnějších lokalit města, nedaleko centra. Jedná se průběžně udržovaný objekt s novou fasádou včetně zateplení, nedávno byla vyměněna střešní krytina a plynový kotel, který slouží i k ohřevu vody. Příjemná dispozice obytné části, celý dům je podsklepený, samostatná garáž se vstupem přímo do domu. Plocha [m 2 ] 240 Cena 3 840 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 3 456 000 Kč Cena / m 2 16000 Kč 10 % Redukovaný cena / m 2 14400 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Rodinný dům, 160 m 2 užitné plochy - 15 -
Kategorie rodinný dům - po rekonstrukci Datum 3.3.2016 Název Rodinný dům Lokalita Valašské Meziříčí Kraj Zlínský kraj Okres Vsetín Obec Valašské Meziříčí Zdroj realitní inzerce nabídky http://www.sreality.cz/ Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 100 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 200 Počet podlaží 2 Dům se nachází ve městě Valašské Meziříčí, lokalita Křivé /naproti sídliště Vyhlídka/. Jedná se o půldomek s vlastním číslem popisným o dispozici 3+1, /1. NP - obývací pokoj s francouzskými dveřmi, toaleta, kuchyně s fr. dveřmi a východem na zahradu a chodba, 2. NP - dva pokoje a koupelna se sprchovým koutem a zástěnou/, ve kterém proběhla rozsáhlá rekonstrukce - nové elektrorozvody, rozvody vody, podlahy - dlažba, dřevo, PVC, jsou zde úplně nová plastová okna a francouzské dveře, která zajistí naprostý klid v celém domě, nová koupelna a toaleta, kuchyňská linka, omítky i venkovní fasáda. K domu náleží menší zahrada, která zajistí soukromí a odpočinek, s vlastním parkováním, jejíž součástí je i prostorný zahradní domek, který lze využít také jako garáž nebo pergola s komínem a suchým WC. Vytápění je řešeno plynovým kotlem s dálkovým ovládáním a regulací teploty. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, k dispozici je také vlastní studna. Možnost půdní vestavby. Plocha [m 2 ] 160 Cena 1 780 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 1 602 000 Kč Cena / m 2 11125 Kč 10 % Redukovaný cena / m 2 10013 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Rodinný dům, 400 m 2 užitné plochy - 16 -
Kategorie rodinný dům - po rekonstrukci Datum 3.3.2016 Název Rodinný dům Lokalita Hrachovec, Valašské Meziříčí Kraj Zlínský kraj Okres Vsetín Obec Valašské Meziříčí Zdroj realitní inzerce nabídky sreality.cz Obestavěný prostor m3 Zastavěná plocha m2 264 Počet budov 1 Výměra pozemku m2 1 537 Počet podlaží 2 Rodinný dům ve Valašském Meziříčí, místní části Hrachovec, který je vhodný jak k bydlení, tak i k drobnému podnikání. V přízemí se nacházejí prostory, které byly v minulosti užívány jako restaurace, prodejna, dílna a dále je zde prostorná garáž. V prvním patře je bytová jednotka 5+1 o celkové výměře 233 m2. Dům je částečně podsklepen a nachází se na pozemku o celkové ploše 1537 m2. Plocha [m 2 ] 400 Cena 4 300 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 3 870 000 Kč Cena / m 2 10750 Kč 10 % Redukovaný cena / m 2 9675 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 rodinný dům - po rekonstrukci 1 602 000-3 870 000 9 675.00-14 400.00 160-400 11.2. Výpočet porovnávací hodnoty Kategorie Plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Obytné plochy - byty 201 10 000.00 2 010 000 CELKEM 201 2 010 000 Porovnávací hodnota věci nemovité Celkovou tržní hodnotu věcí nemovitých, stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 2 000 000 Kč - 17 -