ZNALECKÝ POSUDEK č. 677-26/16 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 293/6 obsažené v bytovém domě čp. 293, 294 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 137 a 138, k.ú. Letňany, obec Praha, okres hl. m. Praha Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 14.7.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 7 včetně titulního listu, 17 stran příloh Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 18. 7. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 293/6 obsažené v bytovém domě čp. 293, 294 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 137 a 138, k.ú. Letňany, obec Praha, okres hl. m. Praha 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 293/6 Adresa předmětu ocenění: Tvrdého 293 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 19900 Praha 9 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Letňany 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 14.7.2016 za přítomnosti uživatele a majitele bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 16.6.2016, pro k.ú. Letňany, LV - 1529 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 16.6.2016, pro k.ú. Letňany, LV - 603 - kopie katastrální mapy k.ú. Letňany, oblast oceňované nemovitosti - cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2016 - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - poskytnut odhad tržní hodnoty pro GE Money Bank z roku 2005 a znalecký posudek z roku 2013 pro účely insolvenčního řízení - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje dle LV 1529 Vlastníci jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku: Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 102 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Monika Slavětínská, Tvrdého 293, 199 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě. Prohlídka byla umožněna jedním z vlastníků - 2 -
nemovitosti. Obytný dům byl postaven původně jako třípodlažní - jedno podlaží podzemní a dvě nadzemní. Třetí nadzemní podlaží - půdní vestavba - byla realizována na konci dvacátého století (dle dostupných dokumentů z roku 1996 nebo 1999). V témž roce byla provedena kompletní rekonstrukce společných částí domu. Dům je bez výtahu. Současní vlastníci jsou insolvenčními dlužníky. Nemovitost nabyli za základě kupní smlouvy V-484/2006-101 ze dne 3.1.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 3.1.2006. Obytný zděný dům se skládá ze dvou vchodů se samostatnými popisnými čísly a má obdélníkový půdorys. Pozemky se nachází pod zastavěnou plochou domu. Dům je zcela napojen na veřejné inženýrské sítě, přístupný z ulice. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná jednotka č. 293/6 je součástí obytného domu v ulici Tvrdého, nachází se v pravém vchodu. Jednotka je situována ve třetím nadzemním podlaží - podkroví. Jde o atypický byt 2+kk, který má charakter mezonetového bytu - po točitých schodech se vstupuje do prostoru pod samým hřebenem střechy, kde ani nejvyšší výška nedosahuje minima přípustné výšky podlaží. Vlastník bytu zde situoval spací prostor, ale jedná se spíše o plochu určenou k ukládání. Tato plocha z uvedeného důvodu není započítána do celkové podlahové plochy bytu, zvyšuje však jeho užitnou hodnotu. Celková výměra bytu je 59,20 m 2. Stáří bytu cca 20 roků. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Bytová jednotka č. 293/6 Jde o ocenění bytové jednotky o velikosti 2+kk umístěné ve třetím nadzemním podlaží obytného domu. Celková plocha bytové jednotky s příslušenstvím je 59,20 m 2. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku parc. č. 137 (výměra 178 m2) a p.č. 138 (výměra 178 m2) o velikosti 592/8489. Vybavenost bytové jednotky: - předsíň - 6,90 m2 - obývací pokoj s kuchyňským koutem 26,80 m2 - pokoj 14,70 m2 - koupelna 4,60 m2-3 -
- WC 2,10 m2 Vybavení bytu ve velmi dobrém standardu. Omítky hladké štukové, plovoucí podlahy s krytinou PVC, keramické dlažby a keramické obklady. Okna dřevěná střešní a atypická plastová, dveře dřevěné plné a prosklené. Dálkové vytápění jednotky včetně rozvodu teplé vody. Kuchyně s indukční varnou deskou a elektrickou troubou, myčkou. Byt v udržovaném stavu, stáří cca 20 roků. Základní cena ZC (příloha č. 27): 44 762,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy byt č. 293/6: 59,20 * 1,00 = 59,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,20 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - IV 0,04 Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada - úložný prostor v mezonetu 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 20 let: s = 1-0,005 * 20 = 0,900 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,900 = 1,053-4 -
Porovnání srovnatelných nemovitostí upravená cena Kč k=0,85 *) cena obvyklá Kč vel. nabídková koef cena lokalita Letňany 2+1/kk cena Kč vybavení Kč/m2 pozn. novostavba, parkovací Chlebovická 59 3 780 000 3 213 000 0,8 2 570 400 43 566 stání novostavba, parkovací Kostomlatská 74 3 340 000 2 839 000 0,8 2 271 200 30 692 stání Frýdecká 53 2 750 000 2 337 500 1 2 337 500 44 104 po reko, cihla Chotěšovská 65 3 350 000 2 847 500 po reko, 0,9 2 562 750 39 427 park. Místo Tupolevova 50 3 490 000 2 966 500 novostavba, parkovací 0,8 2 373 200 47 464 stání Fryčovická 54 3 000 000 2 550 000 po reko, 0,94 2 397 000 44 389 výtah Zlonická 58 2 900 000 2 465 000 1 2 465 000 42 500 po reko Tupolevova 64 3 150 000 2 677 500 nástavba na 1 2 677 500 41 836 reko domě Vítkovická 51 2 570 000 2 184 500 1 2 184 500 42 833 cihla, reko Křivoklátská 74 3 690 000 3 136 500 po reko, 3. NP bez 1 3 136 500 42 385 výtahu průměr 41 920 Porovnávaná nemovitost 2 613 192 po reko, 3. NP bez výtahu Tvrdého 59,2 1,053 41920 *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že bytové jednotky 2+kk nebo 2+1, o velikosti od 51 do 74 m2 podlahové plochy, které se nacházejí v k.ú. Letňany, je možné realizovat v průměru za 41.920 Kč/m2 (10 reprezentantů). Novostavby pak bývají dražší na m2 plochy, ovšem cena 1m2 plochy klesá s velikostí bytu - větší byty mají levnější m2 podlahové plochy než byty menší. Výhodou novostaveb pak je zpravidla zajištěné parkovací stání. Tato otázka v daném k.ú. zatím není rozhodující, neboť zde nejsou zavedeny placené zóny pro parkování. Posuzovaný byt je cca průměrné velikosti. Výhodou posuzované jednotky je situování v domě, kde je malý počet bytů. Nevýhodou proti tomu je absence výtahu. Umístění bytu ve třetím nadzemním podlaží bez výtahu může být tedy limitující pro řadu osob (pohybové omezení, starší lidé, rodiny s malými dětmi, atp.). Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Přímo v daném katastrálním území se v současné době nabízí desítky bytových jednotek. - 5 -
Pro porovnání byly vybírány takové, které mají srovnatelné parametry co do velikosti, standardu vybavení, umístění poblíž daného místa. Zjištěný průměr cen bytů bude upraven koeficientem vybavení předmětné jednotky v hodnotě 1,053. Výsledná obvyklá cena celé bytové jednotky tedy 2 613 192 Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 1529 Václav Slavětínský, Brumovická 865/16, 102 00 Praha 10, vlastnický podíl: 1 / 2 Monika Slavětínská, Tvrdého 293, 199 00 Praha 9, vlastnický podíl: 1 / 2 Obvyklá cena bude upravena koeficientem vyjadřujícím podílové vlastnictví, k = 0,85 podíl 1/2 vlastnictví Slavětínského Václava - 1 300 000 x 0,85 = 1 105 000,- Kč podíl 1/2 vlastnictví Slavětínské Moniky - 1 300 000 x 0,85 = 1 105 000,- Kč D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení je na majetek LV 1529 - byt č. 293/6 obsažené v bytovém domě čp. 293, 294 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 137 a 138, k.ú. Letňany, obec Praha, okres hl. m. Praha uvaleno pro jednotlivé vlastníky podílového vlastnictví následující právo - pro pana Slavětínského Václava k jeho 1/2 vlastnictví: zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku a nařízení exekuce. - pro paní Slavětínskou Moniku k její 1/2 vlastnictví: zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti bytu č. 293/6 obsaženého v bytovém domě čp. 293, 294 včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a na pozemkové parcele parc. č. 137 a 138, k.ú. Letňany, obec Praha, okres hl. m. Praha, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku částka 2 600 000,- Kč - 6 -
Z důvodů výše uvedených pak je oceněn samostatně podíl vlastnictví dle bodu C posudku: hodnota podílu 1/2 vlastnictví Slavětínského Václava - slovy: Jedenmiliónjednostopěttisíc Kč hodnota podílu 1/2 vlastnictví Slavětínské Moniky - slovy: Jedenmiliónjednostopěttisíc Kč 1 105 000,- Kč 1 105 000,- Kč V Praze 18. 7. 2016 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 16.6.2016, pro k.ú. Letňany, LV - 1529 - kopie katastrální mapy k.ú. Letňany, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 677-26/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 677-26/16. - 7 -