Znalecký posudek č. ZP-3244 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 98/9 s příslušenstvím v budově č.p. 98 na pozemku - stavební parcele parc. č. 782/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 474/9379 v kat. území Střešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2372. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 8381/11 Podle stavu ke dni 6.2.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 11.2.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 98/9 s příslušenstvím v budově č.p. 98 na pozemku - stavební parcele parc. č. 782/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 474/9379 v kat. území Střešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2372. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 98/9 Za Hládkovem 98/6 169 00 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.2.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Synáček Jiří, Za Hládkovem 98/6, Praha 6, Střešovice, 169 00 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 6.2.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3
Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Synáček Jiří, Za Hládkovem 98/6, Praha 6, Střešovice, 169 00 Praha. Zástavní právo smluvní ve výši 470 000,- Kč a příslušenství Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 98/9 s příslušenstvím v budově č.p. 98 na pozemku - stavební parcele parc. č. 782/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 474/9379 v kat. území Střešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2372. Bytová jednotka č. 98/9 se nachází ve vícebytovém domě v ulici Za Hládkovem. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. 8. Obsah posudku: 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 98/9 Adresa Za Hládkovem 98/6, 169 00 Praha Popis: Bytová jednotka č. 98/9 se nachází ve zděném vícebytovém domě. Předmětný byt je součástí třetího patra vlevo při výstupu ze schodiště. V domě probíhala rekonstrukce osobního výtahu. Byt je rozdělen na vstupní chodbu, wc, menší komoru, koupelnu, kuchyň se vstupem na balkon a jeden obytný pokoj, na podlahách jsou položeny parkety, okna jsou plastová. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha řadový vnitřní domech Stáří objektu 60 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH 47,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 1+1 Za Hládkovem Adresa Za Hládkovem, Praha Popis: Byt 1+1, 36m ve sníženém přízemí 5ti patrového cihlového domu ve velmi žádané lokalitě Praha 6 - Břevnov. Byt má nová plastová okna s bezpečnostními venkovními žaluziemi, je v původním stavu, obyvatelný, vhodná postupná rekonstrukce. V bytě jsou vysoké stropy, koupelna je s vanou, samostatné WC, k dispozici menší komora a prostorná chodba. Na podlahách jsou kvalitní dřevěné masivní parkety. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných domech Poloha řadový vnitřní 5
Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 1 800 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 636 363,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 36,00 m 2 50 000,- Kč/m 2 45 454,55 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 1+1, Šlikova Adresa Šlikova, Praha Popis: Byt 1+1 o CP 35m2 v klidné části Prahy 6 - Břevnov. Byt se nachází v suterénu cihlové budovy a na začátku roku 2012 prošel celkovou rekonstrukcí. Dále k bytu náleží dvě komory(1m2 a 3m2). Infračervené topné panely zabudovány v obrazech. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 1 500 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 363 636,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 35,00 m 2 42 857,14 Kč/m 2 38 961,04 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 6
Objekt č.: 3 Název: byt 1+1, Patočkova Adresa Patočkova, Praha Popis: Byt 1+1 v klidné části Břevnova s výbornou dostupností k parkům Kajetánka, Ladronka a také do centra města. Byt se nachází v 5. patře zrekonstruovaného domu s novými rozvody elektřiny i plynu, nový výtah. Byt samotný je v původním stavu. Součástí jednotky je i sklep. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 7 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena 1 990 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 809 090,91 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 40,00 m 2 49 750,- Kč/m 2 45 227,27 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: byt 1+1, Za Hládkovem Adresa Za Hládkovem, Praha Popis: Bat 1+1 o velikosti 36 m2 v ulici Za Hládkovem, Praha 6. Byt se nachází v přízemí bytového domu s výtahem. Podlaha - v obývacím pokoji jsou parkety, v kuchyni, v koupelně a WC je dlažba. Toaleta je oddělená od koupelny. V bytě jsou nová plastová okna směřující k jihovýchodu. Byt je k dispozici okamžitě k nastěhování. K bytu náleží sklep 1m2. Před domem je bezproblémové parkování. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 5 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 1 800 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 7
Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 636 363,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 36,00 m 2 50 000,- Kč/m 2 45 454,55 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 1+1 Za Hládkovem 0,00 0,00 0,00 45 454,55 0,00 2. byt 1+1, Šlikova 0,00 0,00 0,00 38 961,04 0,00 3. byt 1+1, Patočkova 0,00 0,00 0,00 45 227,27 0,00 4. byt 1+1, Za Hládkovem 0,00 0,00 0,00 45 454,55 0,00 SJC průměr 43 774,00 JCO = SJC * I O 43 774,00 Výměry oceňované stavby 47,00 CO: 2057378 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 2 057 378,- Kč Bytová jednotka č. 98/9 - výsledná cena = 2 057 378,- Kč 8
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 2 057 380,- Kč Obvyklá cena: 2 058 000,- Kč slovy: dvamilionypadesátosmtisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností navrhujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 98/9 s příslušenstvím v budově č.p. 98 na pozemku - stavební parcele parc. č. 782/3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 474/9379 v kat. území Střešovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 2372 v objektivní zaokrouhlené výši 2.058.000,-- Kč. V Praze, 11.2.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 9
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3244 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 10