ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 190/7280/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1542/4, v bytovém domě č.p. 1542, 1543, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 1337/71, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Kpt. Jaroše, ve měste Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 190/7280/2015 LV no.: 7506 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1542/4, v bytovém domě č.p. 1542, 1543, včetně podílu o velikosti 563/7554 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1337/71, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Kpt. Jaroše, ve městě Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kpt. Jaroše č.p. 1542/4, 413 01 Roudnice nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 957.170 Kč Market value Tržní hodnota 950.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 950.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 953.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 jednotka - byt LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 1542/4 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 1337/71 (podíl 563/7554) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.PP Size: Velikost 364, podíl 563/7554 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura širší centrum města Roudnice nad Labem, v zástavbě obdobných bytových domů ve městě Roudnice nad Labem úplná, s výjimkou vysokého školství MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 1.100 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 56,30 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 56,30 Storage area: Skladové plochy: 16 874 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: 1953 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: byt. dům: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % jednotka byt: 40 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 7506 ze dne 01.06.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví paní Dagmar Borojević, bytem Kpt. Jaroše č.p. 1542, 413 01 Roudnice nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 7506 ze dne 01.06.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 7506. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 7506 ze dne 01.06.2015 není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 7506 ze dne 01.06.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je jednotka - byt užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - starší bytový dům - jednotka byt pouze po částečné rekonstrukci Strong points / silné stránky: - situování v klidné a poměrně vyhledávané části města - bytový dům po částečné rekonstrukci, v poměrně dobrém, udržovaném stavu - jednotka byt po částečné rekonstrukci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 7506 pro k.ú. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem prokazující stav evidovaný k datu 01.06.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Roudnice nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 07.07.2015 za účasti vlastníka jednotky bytu, paní Dagmar Borojević. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 741647 Název katastrálního území: Roudnice nad Labem Kód obce: 565555 Název obce: Roudnice nad Labem Počet obyvatel obce: 12 949 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký kraj Poloha v obci: širší centrum města Roudnice nad Labem Infrastructure / Infrastruktura: Město Roudnice nad Labem patří se svými cca 13 tisíci obyvateli k významnějším městům Ústeckého kraje. Město leží v severozápadních Čechách, na levém břehu řeky Labe v úrodné Polabské nížině. Dominantu krajiny tvoří hora Říp. První písemné zmínky o Roudnici pocházejí z druhé poloviny 12.století, městem se Roudnice stala během 13. století. Od konce 19.století postupně probíhala proměna Roudnice nad Labem na moderní město, které je významným hospodářským a kulturním centrem Podřipska. Město Roudnice nad Labem disponuje úplnou občanskou vybaveností, s výjimkou vysokého školství. Město je střediskem zemědělské a ovocnářské oblasti s rozvinutým lehkým průmyslem. Město je také významnou dopravní křižovatkou silničních, železničních i vodních dopravních tras, v blízkosti města je vedena trasa dálnice D8 Praha Ústí nad Labem. Infrastruktura města je úplná s výjimkou vysokého školství. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 1542, 1543, v ulici Kpt. Jaroše, v širším centru města Roudnice nad Labem, v zástavbě obdobných bytových domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 1542/4: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 1542, 1543, je situována ve 2.NP (1. patro) bytového domu, v sekci označené č.p. 1542, na pozemku čís. parcely 1337/71, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Kpt. Jaroše, ve městě Roudnice nad Labem. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 13 jednotek - 12 bytů a 1 nebytový prostor, společné prostory a sklepní kóje v 1. PP. K jednotce - bytu náleží podíl 563/7554 na společných částech bytového domu č.p. 1542 a pozemku čís. parcely 1337/71. Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím situovaná ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z chodby (7,30 ), WC (1,20 ), koupelny (2,80 ), kuchyně (10,00 ), pokoje (20,90 ), pokoje (14,10 ). K bytu dále náleží užívání sklepní kóje v 1.PP (2,50 ). Celková podlahová plocha bytu je 56,30 m² (bez výměry sklepní kóje). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné, vnitřní příčky jsou zděné, stropy jsou betonové, zastřešení je sedlovou střechou, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v bytě jsou betonové, povrchy podlah tvoří dlažba a dřevěné parkety. Okna jsou dřevěné špaletová, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnitřní dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou břízolitové, boční stěny mají strukturovanou omítku se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu, zemního plynu a telefonu. Vytápění jednotky - bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno ze společné kotelny pro bytový dům. K datu místního šetření je jednotka byt vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a digestoří, sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům je dále vybaven domácím zvonkem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací byl bytový dům postaven v roce 1953, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 62 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Na bytovém domě byly provedeny v minulých letech stavební úpravy, které zahrnovaly v cca roce 2006 novou střešní krytinu, v roce 2012 bylo provedeno zateplení bočních stěn a v roce 2014 výměna společných rozvodů IS. Na bytovém je prováděna běžná údržba, celkový technický stav bytového domu lze hodnotit jako dobrý. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt je v udržovaném stavu, v roce 2011 byla provedena modernizace sociálního zázemí. Dále je prováděna běžná údržba a drobné opravy. Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako dobrý, vnitřní vybavení je v běžném standardu. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 1542/4 náleží podíl 563/7554 na pozemku čís. parcely 1337/71, k.ú. Roudnice nad Labem. Pozemek čís. parcely 1337/71 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 1542, 1543. Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu. Pozemek je přístupný po pozemku čís. parcely 1337/12 (manipulační plocha/ostatní plocha, vlastník Město Roudnice nad Labem), z ul. Kpt. Jaroše, a dále z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněných komunikacích pro pěší. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1542/4, v bytovém domě č.p. 1542, 1543, včetně podílu o velikosti 563/7554 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1337/71, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Kpt. Jaroše, ve městě Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. července 2015 (po zaokrouhlení) 950.000,- Kč Slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 7506 ze dne 01.06.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 7506. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 190/7280/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. července 2015-6 -