Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3516/060/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 9/2, součástí je stavba čp. 195 rodinný dům, vše v k.ú. Moravská Třebová obce Moravská Třebová. Adresa nemovitosti: Kostelní 195 / 195, Moravská Třebová Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Moravská Třebová, k.ú. Moravská Třebová, kód k.ú. 698806, LV 298 Pozemky: 9/2 Vlastník pozemku: Mgr. Blanka Tereza Tempírová, Kostelní nám. 195/5, 57101 Moravská Třebová, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Eurodražby.CZ a.s.; č. obj.:č.j: 480/2013-N, 9.9.2013 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 250 000 Kč Datum místního šetření: 10.4.2014 Datum zpracování : 14.4.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 V Borohrádku, dne 14.4.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1670 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2000 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Počet obyvatel: 10 491 (pokles) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. nebyt ový prosto r; byt Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 112 / 112 0 207 1 284 160 100,00 / 207 0 0 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 331 232 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 500 824 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 250 000 Kč - z toho hodnota pozemku 414 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města s dobrou občanskou vybaveností, v turisticky navštěvované lokalitě. Dům je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Umožňuje bydlení tak i podnikání, negativně může působit na cenu umístění v památkové zóně a pro případ využití nebytových prostor v 1.NP k podnikání i zvýšené počáteční investice. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě pouze mírně převyšuje poptávku, většinou se však jedná o větší objekty. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Výše zástavy není při stanovení obvyklé ceny zohledněna. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí LV 298 k.ú. Moravská Třebová obce Moravská Třebová. Moravská Třebová je město s městským úřadem s rozšířenou působností. Občanská vybavenost je velmi dobrá (školy, banky, obchody, zimní stadion, sportovní stadion, soustava úřadů) a město má vybudovanou veškerou infrastrukturu. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru města v řadové zástavbě domů na Kostelním náměstí. Přístup po zpevněné komunikaci, napojení na veškeré inženýrské sítě. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: NE Nemovitost není situována v záplavovém území ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: Jedná se o nemovitosti umístěné v památkové zóně města. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s., viz zápis v části C listu vlastnictví 298. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Popis nemovitosti je ovlivněn skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka domu. Jedná se o nepodsklepený objekt, se dvěmi nadzemními podlažími a sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou ze smíšeného zdiva tl. 80-100 cm. Krytina sedlové střechy je z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka je vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny v minimálním rozsahu. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné náplňové. Podlahy místností jsou pravděpodobně betonové a z prken na sraz. Vytápění je pravděpodobně lokální plynovými kamny, elektroinstalace je 220 a 380 V. Pravděpodobně je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC. Rodinný dům - bydlení. 1.NP - nebytové prostory 2.NP - byt Budova je v průměrném stavebně technickém stavu, spíše podstandardního vybavení. žádné Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je téměř celý zastavěný stavbou domu. Volná část tvoří nádvoří. V místě jsou kompletní inženýrské sítě, přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybují okolo 1 000,- Kč/m 2. V našem případě se jedná o pozemek v úzkém centru města, v atraktivní lokalitě, a proto předpokládám obvyklou cenu výrazně nad uvedenou hodnotou. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 9/2 207 2 000 414 000 Celková výměra pozemků 207 Hodnota pozemků celkem 414 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 160,18 m 2 112,00 m 2 2.NP 160,18 m 2 112,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 1.NP 112,00 m 2 1,00 112,00m 2 1.NP - celkem 112,00 m 2 112,00 m 2 2.NP 2.NP 112,00 m 2 1,00 112,00m 2 2.NP - celkem 112,00 m 2 112,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 160,18x3,50 = 560,63 m 3 2.NP 10,27x14,09x3,50 = 506,47 m 3 zastřešení 10,27x14,09x3,00 2 = 217,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 284,16 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 320 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 284,16 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 643 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 962 000 Stáří roků 343 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 087 000-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Moravská Třebová 180,00 150 2 150 000 11 944 0,66 7 883 Objekt umístěný 20 metrů od hlavního náměstí, vhodný k použití jako obchod, sídlo firmy, vzorkovny nebo kanceláře, s možností vybudování bytu v prvním patře, kde jsou v současnosti komerční prostory. Nemovitost se nachází v prestižní lokalitě města a je po celkové rekonstrukci z r. 1996 nová vodoinstalace, kanalizace, plyn (včetně ústředního topení), elektroinstalace. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Moravská Třebová 1 197,00 399 11 890 000 9 933 0,64 6 345 Komerční objekt na atraktivním místě v centru města. Objekt je kulturní památkou. Pobočka banky v přízemí sestává z haly, kanceláře a zázemí zaměstnanců. Druhým hlavním vchodem se vchází do vyšších pater s kancelářskými prostory, které jsou částečně pronajaty. V každém patře soc. zázemí. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Moravská Třebová 2 200,00 1 000 7 500 000 3 409 0,94 3 202 Historický objekt na náměstí v Moravské Třebové. Jedná se o budovu sloužící v minulosti jako hotel. V přízemí hotelu se nachází bar s hernou a velkým tanečním parketem, restaurace, WC, velkokapacitní kuchyně s vybavením, kotelna, sklady, obchodní a kancelářské prostory. Provozní prostory mají vchody ze zadní a boční ulice. V prvním patře je prostorná hala, salónky, sociální zařízení a 10 místností, které sloužili jako pokoje pro hosty hotelu. Druhé patro je kopií prvního patra. Pod budovou jsou rozsáhlé suché sklepní prostory o užitné ploše 300 m2. Možnost využití: kancelářská budova, bytový dům, hotel, restaurace, výrobní prostory, obchodní prostory a kombinace všech uvedených. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - účelově zaměřený; Svitavy 156,00 197 1 355 000 8 686 0,73 6 341 Řadový rodinný dům v ulici Vrchlického ve Svitavách. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází byt 1+1 s příslušenstvím, kotelna, sušárna atd. V 1 NP. se nachází byt 4+1. El. 220/380V, voda-vodovodní řád, odpady svedeny do kanalizace, topení a ohřev vody, plynový kotel. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Průměrná cena 5 943 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 224,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 331 232 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 298 ze dne 14.4.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 10.4.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -