EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 57/2010 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Lhota 81 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Vyškov, k.ú. Lhota, kód ČSÚ: 744 409, LV: 643 Ostatní stavby: Příslušenství RD Pozemky: 202/1, 202/2 Vlastník stavby: Svatava Toncerová, Vyškov 81, 68201 Vyškov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Svatava Toncerová, Vyškov 81, 68201 Vyškov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:489/2010-n, 25.11.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 18200 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 752 01 Kojetín IČ: 64600459 telefon: 604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 145 000 Kč Datum místního šetření: 10.12.2010 Datum zpracování : 15.12.2010 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 6 Kojetíně, dne 15.12.2010 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1978 změna stavby v r. 2005 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 179 / 54 1 391 778 154 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 145 000 Kč Věcná hodnota 1 967 000 Kč - z toho hodnota pozemku 117 000 Kč Obvyklá cena 1 145 000 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita s venkovským stylem bydlení a s možností rekreace v přírodním čistém prostředí v blízkosti vodní nádrže Opatovice se zalesněným okolím a cyklostezkou - k dispozici je 1 byt o velikosti 4+1 s vlastním soc.zařízením - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající v garáži v domě a v zahradě se samostatnou garáží - rodinný dům je napojen na všechny IS v obci (plynovod, kanalizace, vodovod a elektriku) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je v rozestavěném stavu, nejsou dokončeny všechny vnitřní úpravy domu a není dosud kolaudován přes výzvu místně příslušného stavebního úřadu ze dne 1.2.2006 - přestavba domu na základě stavebního povolení č.j.sú-1705/01-km byla provedena na zjevně nezdařilé projektové dokumentaci a se závažnými funkčními nedostatky zejména v instalovaných oknech kdy dochází k znehodnocení stavby a kvality bydlení - stavba garáže na zahradě byla provedena bez schválené stavební dokumentace a tudíž není povolena ani zkolaudována a není ani zakreslena v katastrální mapě - na základě funkčních závad stavby a nedostatků z hlediska stavební legislativy je podstatně stížena prodejnost nemovitosti Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na 1 100 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.643 ze dne 18.11.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 14.12.2010. Fotodokumentace nemovitosti. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby pod č.j.489/2010-n ze dne 25.11.2010. Charakteristika obce Lhota, bývalá obec, dnes část města Vyškov leží 6 km na severozápad od Vyškova v nadmořské výšce asi 350 m.n.m. Ve Lhotě je registrováno ca 350 obyvatel. Počet domů je přibližně 155. Tato místní část není stavebně srostlá s městem Vyškov. V současné době jsou ve Lhotě IS v rozsahu: vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektrika, Telecom. Vlastní okresní město Vyškov má veškerou infrastrukturu odpovídající jeho významu a je napojeno na dálniční a železniční síť ČR. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází ve vedlejší ulici v místní části Lhota okresního města Vyškova nedaleko lesa v zahradách. Před domem je chodník, na boku dvůr a zahrada. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Evidence v KN Kupní smlouva V11 548/2001 ze dne 6.3.2001, právní účinky vkladu ke dni 7.3.2001. POLVZ: 19/2001 Z- 700019/2001-712 Pro: Toncerová Svatava, Lhota 81, 682 01 Vyškov 1 Právní zánik stavby Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový, krajový dvoupodlažní rodinný dům jednobytový. Dům nemá ukončenou přestavbu zahájenou na základě stavebního povolení vydaného pod č.j.: SÚ-1705/01-Km ze dne 14.8.2001. Na zahradě s ovocnými stromy je samostatně stojící zděná garáž, která není postavena na základě stavebního povolení a není ani zanesena do katastrální mapy. Hlavní objekt je rodinný dům o půdorysu do L s přístavbou, přístup je z místní komunikace. Druh stavby - účel využití Jedná se o budovu s 1 bytem s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11 s účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispoziční řešení Rodinný dům obsahuje jeden byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení: - suterén: skladové prostory - přízemí: vstup do zádveří, hala se schodištěm, kuchyně s jídelnou, spíž, WC, prádelny, tech.místnost-pracovna, garáž - patro: chodba, ložnice, pokoj, koupelna, WC Popis tech. stavu stavby Stavba je zděné technologie, základy jsou betonové pásy s izolací, zdivo cihelné v tl.45cm, stropy hurdisové s rovným podhledem, zastřešení je plochou střechou s živičnou krytinou, oplechování z TiZn plechu, fasáda je po zateplení, vnitřní omítky jsou hladké, v koupelně a v kuchyni je obklad stěn, okna jsou zdvojená EURO, dveře dřevěné hladké s prosklením, podlahy plovoucí s parketami nebo keramickou dlažbou, vytápění je teplovodní ústřední s plynovým kotlem, TUV je z ohřívače, v koupelně je vana s vířivkou a umyvadly. Napojení domu je na veřejný vodovod, kanalizaci, el.vedení 230V/400V, zemní plyn. Příslušenství stavby Garáž na zahradě, přípojky od IS. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha živičná, svařovaná, vícevrstvá 5. Krytina živičná 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní vana s vířivkou Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky, které tvoří jednotný funkční celek a jsou mírně svažité. Stavební pozemek je zastavěn hlavní stavbou a zahrada je částečně zastavěna garáží postavenou bez stavebního povolení. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Porovnávací metoda: Obvyklá cena pozemku je odhadnuta porovnávacím způsobem odvozená z ceny známých již uskutečněných prodejů v obci samotné a okolních obcích. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 202/1 168 300 50 400 zastavěná plocha a nádvoří 202/2 223 300 66 900 Celková výměra pozemků 391 Hodnota pozemků celkem 117 300 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Nadzemní část 154,00 m 2 179,40 m 2 Suterén 30,00 m 2 26,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Nadzemní část (154)*(4,64) = 714,56 m 3 Suterén (30)*(2,10) = 63,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 777,56 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 184 Obestavěný prostor [m 3 ] 777,56 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 578 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 560 000 Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 780 000-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Lhota u Vyškova 160,00 3 029 2 490 000 15 562 0,310 4 824 Rodinný dům s garáží, soc.zařízením a zahradou, ÚT na plyn. Lhota u Vyškova 105,00 645 1 850 000 17 619 0,258 4 545 Jedná se o RD se 2NP a s garáží v suterénu. RD má koupelnu, krb a zahradu. Vlastní studna, kanalizace je svedena do žumpy. Opatovice 84,00 1 100 1 750 000 20 833 0,258 5 374 RD se soc.zařízením, vytápění na tuhá paliva + krb, zahrada. Průměrná cena 4 914 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 233,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 145 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.643 ze dne 18.11.2010. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 14.12.2010. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření provedením odhadu předmětu nedobrovolné dražby pod č.j.489/2010-n ze dne 1 25.11.2010. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 760-57/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.760-57/2010. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 6 -
Fotodokumentace ze dne 9.12.2010. Zničený interiér v přízemí po nezdařené přestavbě rod.domu. Zničený interiér v patře po nezdařené přestavbě rodinného domu. Koupelna s vanou s vířivkou. Nezařízená kuchyň. - 7 -
Fotodokumentace ze dne 9.12.2010. Funkční pokoj v patře. Funkční garáž v přízemí. Garáž na zahradě postavená bez stavebního povolení. Funkční WC v přízemí. - 8 -