ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 28/2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 28/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Nová 311, Znojmo - Oblekovice Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Oblekovice, kód ČSÚ: , LV: 422 Ostatní stavby: Pozemky: 386/8 Vlastník stavby: Jan Ďurianec, Znojmo 311, Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jan Ďurianec, Znojmo 311, Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:186/2012-d, Adresa objednatele: U Pískovny 890, Praha 8 - Kobylisy IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou 137 IČ: telefon: frhas@ .cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne Otisk razítka Ing. František Hás

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč - 2 -

3 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - řadový rodinný dům s bytem 5+1 v okresním města Znojmo - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizaci a zemní plyn - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající v garáži a ve dvorku s terasou Zápory nemovitosti: - řadový rod. dům s omezeným soukromím na dvorku - rodinný dům je před modernizací (odebraný plynoměr a plynový kotel, nedokončený sklípek pod schodištěm) a je nezateplen (potřeba vyměnit původní dřevěná zdvojená okna, provést zateplení fasády) - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva (zástava, exekuce atd.), viz LV č.422 ze dne Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši ,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 422 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.186/2012-d ze dne Charakteristika obce Město Znojmo je sídlem okresních orgánů a institucí, je významným střediskem regionu Jižní Moravy. Má Městskou památkovou rezervaci, část města leží v ochranném pásmu NP Podyjí. Znojmo leží jižním směrem ve vzdálenosti 75km od Brna. Má horší dopravní návaznost na dálniční síť. Asi 8km od Znojma leží dva hraniční přechody s Rakouskem Hatě a Hnanice. Poloha nemovitosti Nemovitost se nachází ve čtvrti města zvané Oblekovice, která je jihovýchodní okrajovou částí města. Nemovitost se nachází v ulici, jenž se nazývá Nová. Tato ulice se nachází při výjezdu z města ve směru na Vídeň za mostem přes řeku Dyji jako druhá ulice po levé straně. Předmětná nemovitost je řadový rodinný dům postavený po levé straně ulice při výjezdu od hlavní silnice cca na konci ulice, v předposlední skupině sedmi řadových RD. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Dle databáze České asociace pojišťoven se jedná o zónu ČAP 2: klasifikace rizika povodeň - záplava zvýšené. Zástava. Exekuce. - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny a.s., zapsáno na LV č.422 ze dne pro k.ú. Oblekovice. - Exekuční příkaz k prodeji, zapsáno na LV č.422 ze dne pro k.ú. Oblekovice. - Zástavní právo exekutorské, zapsáno na LV č.422 ze dne pro k.ú. Oblekovice. - Nařízení exekuce, zapsáno na LV č.422 ze dne pro k.ú. Oblekovice. - Smlouva kupní ze dne , zapsáno na LV č.422 ze dne pro k.ú. Oblekovice. Riziko nezjištěno - 3 -

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis RD má 3NP s částečným podzemním podlažím ( z toho přízemí má charakter technického podlaží kde je vstup, kotelna a garáž). Je postaven v řadové zástavbě s plochou střechou, v příčném nosném konstrukčním systému ze zděné konstrukce na základových pásech. Stavba byla kolaudována v roce 1986 a od uvedené doby je užívána. Druh stavby - účel využití Jedná se o jednobytovou budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP , typ B s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby rodinného domu. Vstup do domu je přes 1.NP, kde se nachází vstupní zádveří po levé straně domu, odtud přímo je vstup do schodišťové haly. Z haly je vstup do garáže, dále na schodiště, do sklípku (pod schodištěm), který není zcela zprovozněn od kolaudace stavby a do chodby ústící do dvora. Z chodby je vstup do kotelny a do zahradního pokoje. Ve 2.NP je obývací pokoj s lodžií (orientace na jih), dále je zde jídelna s kuchyní, WC s umyvadlem, spíž. Ve 3.NP je koupelna s WC a 3 pokoje. Jedná se o třípodlažní R s plochou střechou s nosným příčným systémem s dvojramenným schodištěm cca uprostřed půdorysu. 1.NP je částečně obytné, další 2 podlaží slouží jen k bydlení. Pod schodištěm je provedeno částečně podzemní podlaží. Pozemek před domem je ve vlastnictví Města Znojma, RD je napojen na všechny IS. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné místní komunikace a přilehlého chodníku, jenž je proveden z betonové dlažby - z pozemků ve vlastnictví města. Příjezdová komunikace je zpevněna asfaltem, Dům byl dán do užívání v roce Oplocení, zpevněné plochy, přípojky od IS. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy keramické 4. Střecha živičná, svařovaná, vícevrstvá 5. Krytina živičná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností koberec 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinný pozemek, který je z části zastavěný rod. domem čp.311 a za domem plní funkci dvorku. Přístupný z ulice je pouze přes RD

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se u místních realitních kanceláří nabídkové ceny stavebních pozemků s IS přivedenými k hranici pozemků pohybují okolo 1000Kčm 2. Obvyklou cenu po snížení provize účtované realitními kancelářemi stanovuji na 800,-kčm -2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 386/ Celková výměra pozemků 140 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Řadový rodinný dům s plochou střechou. Dům je zděný, stropy keramické, střešní krytina živičná. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké dřevěné s lisovanými ocelovými zárubněmi. Podlahy v obytných místnostech převážně s textilií v ostatních místnostech je ker. dlažba. Schody jsou ocelové konstrukce s dřevěnými schodnicemi. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody je v boileru. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou. Koupelna je s vanou a umyvadlem. WC je splachovací ve 2 a ve 3.NP. Dům je napojen na městskou kanalizaci, veřejný vodovod, veřejnou elektřinu a na zemní plyn. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha suterén 7,48 m 2 0,00 m 2 místnosti stavebně neupravené m 2 0,00 0,00 m nadzemní podlaží 72,30 m 2 153,08 m 2 Přízemí - hala 15,28 m 2 1,00 15,28 m 2 kotelna 6,49 m 2 1,00 6,49 m 2 chodba 3,48 m 2 1,00 3,48 m 2 pokoj 7,06 m 2 1,00 7,06 m 2 garáž 14,25 m 2 0,00 0,00 m 2 zádveří 5,99 m 2 1,00 5,99 m 2 I. patro - obývací pokoj 24,00 m 2 1,00 24,00 m 2 lodžie nezasklená 6,60 m 2 0,50 3,30 m 2 choba 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 kuchyň 17,86 m 2 1,00 17,86 m 2 WC 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 komora 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 2.NP - pokoj 17,86 m 2 1,00 17,86 m 2 koupelna 6,08 m 2 1,00 6,08 m 2 pokoj 11,12 m 2 1,00 11,12 m 2 pokoj 12,51 m 2 1,00 12,51 m 2 schodiště 6,21 m 2 1,00 6,21 m 2 chodba 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 lodžie nezasklená 6,60 m 2 0,50 3,30 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor suterén (2,91*2,57)*(1,73) = 12,94 m nadzemní podlaží (12,05*6)*(8,80) = 636,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 649,18 m 3-5 -

6 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 80 Obestavěný prostor [m 3 ] 649,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 26 Další životnost roků 74 Opotřebení % 26,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Znojmo 100, , K prodeji menší RD 3+1 s krásnou zahradou se skleníky, v lokalitě Znojmo město. Tuto nemovitost je možno využít i ke komerčním účelům. Do centra města Znojma to je pouhých cca. 8 min. klidné chůze. Nemovitost je po částečné rekonstrukci, která proběhla v roce 2008: izolace, podlahy, zateplení, střecha. Dům je napojen na veškeré IS: veřejný vodovod v plastu, elektřina v mědi, vytápění ústřední na plyn nebo i na tuhá paliva, odpady jsou svedeny do jímky. Celková plocha je 752m2. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Znojmo 210, , Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 5+1 ve Znojmě, předměstské části Kasárna. Dům je celý podsklepený, sklepy možno výtápět. Dispozice: v přízemí prostorná kuchyně, z kuchyně vstup na terasu, dále prostorná jídelna a obývací pokoj. Koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. První patro: dva obytné pokoje s okny do zahrady a jeden pokoj s oknem do ulice, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. U domu menší dvorek s bazénem, soukromí, velká garáž s vjezdem z ulice, stodola a rozlehlá zahrada m2 s ovocnými stromy, zatravněná. Pro více informací volejte makléři. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Znojmo 163, , Cihlový RD 4+1 ve Znojmě blízko centra města v klidné lokalitě s garáží, předzahrádkou, dvorkem a velkou terasou. Dům prošel rekonstrukcí (střecha, okna, vstupní dveře, kuchyň, voda, odpady). V přízemí je pěkný velký obývák s krbem, koupelna, WC, kuchyň a dvorek. V I. NP dva pokoje a z jednoho je výstup na prostornou terasu. Dále je zde jeden prostorný pokoj jako půdní vestavba. Dům je vytápěný plynovým kotlem Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 153,08 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 422 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.186/2012-d ze dne

7 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830, platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís /2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -

8 Fofodokumentace ze dne Obývací pokoj ve II NP. Kuchyně ve II.NP. WC ve II NP. Koupelna ve 3.NP. Pokoj ve 3 NP. Dvorek za RD s terasou