Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 26605//2012 6 NEMOVITOST: Byt č. 1230/1 Adresa nemovitosti: 1. května 1230 / 134, Mikulov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Mikulov, k.ú. Mikulov na Moravě, kód ČSÚ: 694 193, LV: 4295 Ostatní stavby: Pozemky: 1259/3 Vlastník stavby: SJM Vladislav Kiš, 1.května 1230 / 134, 69201 Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kišová, 1.května 1230 / 134, 69201 Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Vladislav Kiš, 1.května 1230 / 134, 69201 Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marie Kišová, 1.května 1230 / 134, 69201 Mikulov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6 č. j. 025 EX 7041/10-16, obj. ze dne 15.12.2011 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění pro provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 7041/10-16, obj. ze dne 15.12.2011 Datum místního šetření: 6.1.2012 Datum zpracování : 12.1.2012 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední plyn Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 1230/1 1 3+1 83,52 2,54 0,00 17,51 0 0,00 91,51 1 029 / 4 767 9 300 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 851 000 Kč 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4295 ze dne 15.12.2011 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4294 ze dne 15.12.2011 Snímek katastrální mapy Usnesení exekutorského úřadu ze dne 15.12.2011 Zpráva o nebezpečí výskytu povodní Jedná se o obec Mikulov, která se nachází v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji. Mikulov je 20 km západně od Břeclavi, 3 km od Rakouska. Obec Mikulov má 7 480 obyvatel. Město Mikulov je vybaveno sítí všech inženýrských sítí, sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde základní školy, pošta, policie. Je zde zdravotnické zařízení, sportovní a kulturní zařízení.v obci je domov s pečovatelskou službou. Dopravní spojení autobusové a železniční do Brna, Břeclavi a do Rakouska. Byt č. 1230/1 se nachází v bytovém domě č. p. 1230, v obytné zóně na ulici 1. května v Mikulově, v okrajové části města. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří smíšenou zástavbu obytných a rodinných domů s parkovou zelení a zahradami. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na autobusovou a železniční zastávku. V okolí bydlí bezproblémové skupiny obyvatel. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.1, která je umístěna v 1.N.P. obytného domu č. p. 1230 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě Dům je montovaný panelový. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má dvě N.P. a jedno P.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě města na ulici 1. května. Jedná se o byt 3 + 1 č.1230/1 v bytovém domě č. p. 1230 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, 3 obytné místnosti a v 1.P.P. dva sklepy. Svislé konstrukce jsou montované železobetonové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel,, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, zemního plynu, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn v 1.P.P. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači Sporák je plynový s elektrickou troubou. Byt se nachází v 1.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, 3 obytné místnosti a dva sklepy v 1.P.P. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Marie Kišové byl bytový dům dán do užívání v roce 1975. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1029/4767 na pozemku parc. č. 1259/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 217 m 2, Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek nachází v zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen pozemků v Mikulově. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,80. Srovnávací pozemky: Mikulov 2 142 m 2,2 142 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 1 000 Kč/m 2 x 0,80 = 800 Kč/m 2 Mikulov 1 821 m 2, 1 850 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 1 016 Kč/m 2 x 0,80 = 813 Kč/m 2 Mikulov 2 000 m 2, 1 000 000 Kč, IS v dosahu pozemku, 500 Kč/m 2 x 0,80 = 400 Kč/m 2 Mikulov 776 m 2,481 120 Kč, IS v dosahu pozemku, 620 Kč/m 2 x 0,80 = 496 Kč/m 2 Na základě srovnávací metody stanovuji cenu pozemku na 627 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1259/3 217 627 1 029 / 4 767 29 370 Celková výměra pozemků 217 Hodnota pozemků celkem 29 370 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 10,36 m 2 1,00 10,36 m 2 obývací pokoj byt 18,58 m 2 1,00 18,58 m 2-3 -
kuchyň byt 10,58 m 2 1,00 10,58 m 2 Ložnice byt 13,93 m 2 1,00 13,93 m 2 koupelna byt 2,99 m 2 1,00 2,99 m 2 WC byt 1,31 m 2 1,00 1,31 m 2 obytná/hlavní místnost Byt 17,51 m 2 1,00 17,51 m 2 lodžie balkon 2,54 m 2 0,75 1,91 m 2 spíž Byt 2,94 m 2 1,00 2,94 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) Sklad, sklípek 16,32 m 2 0,50 8,16 m 2 sklep (mimo vlastní jednotku) Sklad, sklípek 6,53 m 2 0,50 3,26 m 2 Celková podlahová plocha 103,57 m 2 91,51 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 91,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 10 686 Reprodukční hodnota (RC) Kč 977 910 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 37,00 Věcná hodnota (VH) Kč 616 083 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Mikulově a okolí. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Mikulov Byt 3+1 bytový dům 91,53 1.N.P. 3+1 X X X X typový Srovnávané jednotky Mikulov, ul. Vinařská Jedná se o byt 3+1 v Mikulově, ulice Vinařská. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a 3 obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní X - 4 -
kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Mikulov, ul. Hraničářů 78,00 1 3+1 1 350 000 17 308 0,80 13 846 Jedná se o byt 3+1 v Mikulově, ul.hraničářů. Bytový dům je montovaný panelový.byt se nachází ve 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, a 3 obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům montovaný typový Mikulov 72,00 4.N.P. 3+1 880 000 12 222 0,80 9 778 Jedná se o byt 3+1 v Mikulově ulice Dukelská Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, a tři obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům montovaný panelový typový Mikulov 80,00 2.N.P. 3+1 900 000 11 250 0,80 9 000 Jedná se o byt 3+1 v Mikulově Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům montovaný panelový typový Dolní Dunajovice 124,00 2.N.P. 3+1 1 199 000 9 669 0,80 7 735 Jedná se o byt 3+1 v Dolních Dunajovicích. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 84,00 1.N.P. 3+1 990 000 11 786 0,80 9 429 montovaný panelový typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 91,53 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1230/1 z LV č. 4295 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě s příslušenstvím a podílem 1029/4767 na společných částech domu č. p. 1230 a pozemku parc. č. 1259/3 z LV č. 4294 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 735 Kč/m 2 do 13 846 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s příslušenstvím a s podílem 1029/4767 na společných částech domu č.p. 1230 a pozemku parc. č. 1259/3 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 9 300 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou na okraji města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - 5 -
- Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 9 300 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1230/1 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 9 300 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 91,51 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 91,51 m 2 x 9,300 Kč/m 2 = 851 043 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1230/1 s podílem 1029/4767 na společných částech bytového domu č. p. 1230 a pozemku parc. č. 1259/3 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 851 000 Kč slovy: osmsetpadesátjedentisíc Kč 4. ZÁVĚR a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem Bytu č. 1230/1 v budově č. p. 1230 postavené na pozemku parc. č. 1259/3, zapsaného na LV č. 4295 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě včetně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1029/4767 na společných částech budovy č. p. 1230 postavené na pozemku parc. č. 1259/3 a pozemku parc. č. 1259/3, to vše zapsané na LV č. 4294 v k. ú. Mikulov na Moravě činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.1.2012: 851 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi U bytu č. 852/11 se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěna - 6 -
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem Bytu č. 1230/1 v budově č. p. 1230 postavené na pozemku parc. č. 1259/3, zapsaného na LV č. 4295 v Mikulově, k. ú. Mikulov na Moravě včetně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1029/4767 na společných částech budovy č. p. 1230 postavené na pozemku parc. č. 1259/3 a pozemku parc. č. 1259/3, to vše zapsané na LV č. 4294 v k. ú. Mikulov na Moravě činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.1.2012: 851 000 Kč slovy: osmsetpadesátjedentisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4295 ze dne 15.12.2011 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4294 ze dne 15.12.2011 2 Snímek katastrální mapy Mapa okolí počet stran A4 v příloze: 1 1 Ve Vřesině u Hlučína, 12.1.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2660/5/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2660/5/2012. - 7 -
Fotodokumentace nemovitosti: Koupelna WC Obývací pokoj Dětský pokoj Ložnice Předsíň - 8 -
Kuchyň Sklep č.1 Sklep č. 2 Kotel ÚT v 1.P.P. Pohled na dům severní Pohled na dům severozápadní - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -