ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-6306 NEMOVITOST: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 budovy č.p. 64 s pozemkem parc.č. 99/6 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Útěchov u Brna Adresa nemovitosti: Bažinka 64/6, 64400 Brno Vlastníci stavby: Jiří Omasta, Spolková 287/4, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Dana Zelenková, Bažinka 64/6, 64400 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jiří Omasta, Spolková 287/4, 602 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Dana Zelenková, Bažinka 64/6, 64400 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 12603/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 5 100 000 Kč Datum místního šetření: 2.4.2014 Stav ke dni : 2.4.2014 Počet stran: Počet příloh: 9 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 10.6.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavba (budova) č.p. 64, způsob využití: rod. dům, pozemek parc. č. 99/6 ( orná půda ) v kat. území Útěchov u Brna, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na LV 593. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 12.12.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovité věci povinného Omasta Jiří, Spolková 287/4, Zábrdovice, 60200 Brno. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 2.4.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Útěchov je historická obec, městská čtvrť a od 24. listopadu 1990 pod názvem Brno-Útěchov zároveň nejsevernější a rozlohou také nejmenší městská část, počtem obyvatel druhá nejmenší před Ořešínem, statutárního města Brna o rozloze 117,81 ha. Městská část je tvořená celým katastrálním územím Útěchov u Brna. Obec Útěchov byla připojena k Brnu 1. července 1980 a je tak zároveň i zatím poslední připojenou obcí. Až do vzniku moderní městské části roku 1990 pak byl Útěchov součástí tehdejšího městského obvodu Brno V. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavba (budova) č.p. 64, způsob využití: rod. dům, pozemek parc. č. 99/6 ( orná půda ) v kat. území Útěchov u Brna, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na LV 593. Budova je postavena na rovinatém pozemku, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 4 -
Podíl na pozemku parc.č. 99/6 ( orná půda ) Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc.č. 99/6 ( orná půda ) je užíván jako zahrada kolem předmětné stavby. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: St pozemek Útěchov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 481 2 090 000 4 345,11 0,81 3 519,54 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Útěchov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 831 4 071 900 4 900,00 0,81 3 969,00 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Útěchov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 473 2 270 400 4 800,00 0,81 3 888,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 3 792,18 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 99/6 163 3 792 616 200 Celková výměra pozemků 163 Hodnota pozemků celkem 616 200-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 274,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Nepodsklepená budova č.p. 64 se 2 NP a podkrovní částí, postavena na pozemku rovinatého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům byl postaven v roce 1980 a letech 2004 a 2007 prošel částečnou rekonstrukcí. Stavba č.p. 64 - svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná osazena pálenou krytinou, okna jsou plastová, klempířské prvky provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, podlahy jsou betonové. Vytápění je ústřední pomocí plynového kotle Inženýrské sítě: plynovod, elektro, vodovod, kanalizace, Dispozice: 1 NP - restaurace s příslušenstvím, bytová jednotka 1+1 2 NP - dvě bytové jednotky o dispozicích 2+1, 5+1 Podkroví - bytová jednotka 3+kk Příslušenství tvoří: venkovní úpravy, trvalé porosty. Souhrnný stavebně technický stav domu je dobrý. Spolumajitelka nemovitosti neumožnila vnitřní ohledání předmětné nemovité věci. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Dům, Vranov Penzion s restaurací v obci Vranov u Brna. Penzion se nachází na okraji obce, v blízkosti krásné přírody, velmi dobře dostupný klientům. Penzion byl postaven v roce 2005 a od tohoto roku je pečlivě udržován a spravován. Objekt sestává z jednoho podzemního podlaží a dvou podlaží nadzemních. Podzemní podlaží tvoří velká společenská místnost s kapacitou cca 60 míst, s barem. Dále technické zázemí objektu, wellness místnost a byt správce. V prvním podlaží se nachází restaurace s kapacitou cca 50 míst, letní zahrádka, kuchyně, kancelář a skladové prostory. Ve druhém podlaží se nachází ubytovací prostory - deset stylově zařízených dvoulůžkových pokojů se sociálním zázemím. Parkování zajištěno na přilehlém prostoru před objektem. Cena 14.900.000,-- Kč. - 6 -
Dům, Brno - Kohoutovice 3 patrový Dům s podsklepeným prostorem, kde je prazatím využit jako kuchynské zázemí s jídelnou pro hosty. Aktuální stav užívání: V roce 2000 proběhla kompletní rekonstrukce domu včetně venkovní fasády. V domě byla upravena elektroinstalace do mědi. Dále byl přidán nový plynový kotel s větším výkonem a energetickým ušetřením. Rozvody vody mpletně nové a vedou ve zdech. Radiátory jsou všude dány nové v každé místnosti. V celém domě jsou platstová okna. vyjímkou je průčelí domu, které je původní kovové konstrukce. Dům je aktuálně využíván nájemníky a stávající klientelou. V domě je 13 pokojů na každém patře jsou dispozice přizpůsobeny velikosti a požadavkům ze stany nájemců. velikosti pokojů jsou různé - podle potřeby. Cena 10.600.000,-- Kč. Dům, Olšany Penzion s restaurací v Olšanech. Novostavba zkolaudována v roce 2002. Restaurace 45 míst, salonek 30 míst. Ubytování 8 pokojů 22 lůžek. Samostatný byt 2+1, další možnost půdní vestavby. Restaurace s krbem 45 míst, venkovní zahrádka 30 míst, klenutý vinný sklípek 20 míst. Kuchyně odpovídá normám EU, toalety, sprcha pro personál. Penzion vystavěn z pálených bloků kolaudován roku 2002, sedlová střecha pokrytá pálenými taškami, podlahy betonové pokryté dlažbou. Vytápění 3x plynový kotel, restauraci je možno vytápět i krbem, dům je napojen na obecní i vlastní vodovod. Elektrika v mědi 230/400 V, telefon, WIFI. Zahrada o výměře 3.173 m2. Cena 12.900.000,-- Kč Dům, Kotvrdovice Restaurace a penzionu v Kotvrdovicích. Nemovitost po kompletní rekonstrukci fasády v roce 2012.Restaurace má 92 míst k sezení, salonek 81 míst, koliba 30. Kychyně podle všech potřebných certifikátů. Počet pokojů v penzinu 11 se samostatným sociálním zařízením. Součástí prodeje bufet přes silnici. Plocha zahrady 2634m2 se samostatným příjezdem. Cena 12.000.000,-- Kč. Srovnatelné nemovité věci Název: Dům, Vranov Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 6 034 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 015 m 2 7 450 000 Kč 7 450 000 Kč/ks Název: Dům, Brno - Kohoutovice - 7 -
Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81-8 - Upravená j. cena Kč/ks 4 293 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 700 m 2 5 300 000 Kč 5 300 000 Kč/ks Název: Dům, Olšany Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 5 224 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 3 173 m 2 6 450 000 Kč 6 450 000 Kč/ks Název: Dům, Kotvrdovice Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 koeficienty: Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 4 860 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 3 566 m 2 6 000 000 Kč 6 000 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovité věci na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 4 293 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 5 103 000 Kč/ks
Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 6 034 500 Kč/ks 5 103 000 Kč/ks 5 103 000 Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání Spolumajitelka nemovitosti uvedla, že věcné břemeno pro Dymáka Josefa zaniklo z důvodu úmrtí. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Dymáková Bohumila: Výměra: 50,00 m 2 Jednotková cena: 1 500,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 50,00 m 2 * 1 500,- Kč/m 2 /rok = 75 000,- Kč/rok Omasta Jiří: Výměra: 70,00 m 2 Jednotková cena: 1 500,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 70,00 m 2 * 1 500,- Kč/m 2 /rok = 105 000,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 180 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 180 000,- Kč/rok * 100 % = 180 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 180 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 180 000,- Kč * 10 let = 1 800 000,- Kč Věcné břemeno užívání - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 1 800 000,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Ocenění věcného břemene činí = 900 000,- Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 5 103 000 Kč 616 200 Kč 900 000 Kč Obvyklá cena 5 100 000 Kč slovy: Pětmilionůjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stavba (budova) č.p. 64, způsob využití: rod. dům, pozemek parc. č. 99/6 ( orná půda ) v kat. území Útěchov u Brna, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na LV 593. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 5.100.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - Ocenění věcného břemene činí = 900 000,- Kč - 10 -
V Praze 10.6.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6306 znaleckého deníku. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 593 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 2 Mapa oblasti 1-12 -