Vyjádření k vlivu demolice a výstavby polyfunkčního objektu na cenu obvyklou bytů v domě č.p. 658/39, ulice Májová, Cheb Vyjádření č. 11-060/2013 NEMOVITOST: Bytové jednotky v domě č.p. 658/39 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovitosti: OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Pan Vojtěch Kubálek ZHOTOVITEL : KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o. Adresa zhotovitele: U Svobodárny 12, 190 00 Praha 9 IČ: 45808030 DIČ: CZ45808030 telefon: 284 810 705 e-mail: kopprea@kopprea.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Vliv demolice a výstavby polyfunkčního objektu na cenu obvyklou tržní hodnotu bytů v domě č.p. 658 Datum místního šetření: 18. 11. 2013 Stav ke dni : 18. 11. 2013 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: V Praze, dne 28. 11. 2013 KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o.
Úkol: Úkolem znalce je vypracovat vyjádření k vlivu demolice objektů č. 2302/41 a 2290/43 a následné výstavby nového polyfunkčního centra při ulici Májová na pozemcích parc.č St. 6608, St. 6672. St. 6673 a 301/21 které jsou předmětem prodeje města Cheb stávajícímu vlastníkovi objektů č. 2302/41 a 2290/43 panu Vojtěchu Kubálkovi, na ceně obvyklé tržní hodnotě bytových jednotek v domě č.p. 658/39. Celkový popis Město Cheb se nachází na území okresu Cheb a náleží pod Karlovarský kraj. Cheb je také obcí s rozšířenou působností. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 34820 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 5 km od německých hranic. V městě je úplná občanská vybavenost, dopravní obslužnost je zajišťována autobusy MHD, dálkových i regionálních dopravců a vlaky Českých drah. Nález: Při místím šetření dne 18. 11. 2013 bylo zjištěno, že objekty občanské vybavenosti neslouží v současné době svému účelu. Dle sdělení objednatele a dotazem na Městském úřadě byl objekt č.p. 2290/43 byl v minulosti využíván jako dům s erotickými službami, poté disko klub s barem, v objektu 2302/41 bylo kuřecí občerstvení. Objekty jsou více jak 2 roky mimo provoz. Záměrem investora je po odkoupení pozemků parc.č St. 6608, St. 6672. St. 6673 a 301/21 odstranit na základě demoličního výměru stávající stavby č.p. 2302/41 a 2290/43 postavené na výše uvedených pozemcích a následně vybudovat nový polyfunkční objekt s prostory občanské vybavenosti a byty. Současné stavby jsou ve špatném stavebně technickém stavu a nejsou architektonicky zajímavé. Nový architektonický návrh polyfunkčního domu Májová, zpracovaný Ing. Arch. Lenkou Maškovou a Dipl. Ing. Lenkou Červinkovou přináší ucelený objekt, jehož návrh respektuje předepsané limity územního plánu. Při pohledu z ulice Májová zůstala levá část pouze dvoupatrová, hmota se přesunula na pravou stranu, aby budova získala objem, tam kde nebude vadit ve výhledu do parku Přízemí bude stále komerční, hodně prosklené, ale méně, než dříve, dle předběžné dohody v něm bude prodejna Interspar a lékárna. Druhé patro je pro administrativu a v pravé části 3. a 4. patro pro bydlení. Jsou plánovány zelené střechy a zelené fasáda, budova bude kompaktní. Pokud bude objekt postaven dle předloženého návrhu, zvýší se atraktivita lokality i občanská vybavenost v místě. Při demolici a následné výstavbě dojde dočasně ke zvýšenému hluku a omezení v okolí stavby. Toto omezení nebude mít vliv na tržní cenu obvyklou tržní hodnotu bytových jednotek v domě č.p. 658. Definice Obvyklou cenou se podle zákona č.526/1999 Sb.o cenách, v platném znění, rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by mohl být majetek prodán k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaku. (International Valuation Standards, Standard 1, odst.3.1). - 2 -
Porovnávací metoda Porovnávací metoda stanovuje hodnotu pomocí analýzy prodejů nebo nabídek prodejů srovnatelných majetků v nedávném období. Porovnávací metoda je založena na předpokladu, že informovaný kupec by nezaplatil za majetek více, než jsou náklady na pořízení jiného majetku se stejnou využitelností. Při oceňování majetku jsou analyzovány podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji v tržních podmínkách. Tyto majetky jsou porovnány s oceňovaným majetkem a následně jsou provedeny úpravy na základě rozdílností ve faktorech, jako jsou zejména lokalita, důvěryhodnost transakce, čas informace, technický stav a vybavenost, velikost, případně další specifické odlišnosti. Obvyklá cena se vyvíjí v čase, jak reaguje realitní trh na nabídky a poptávky klientů, a která může být v budoucnu rozdílná bez vlivu plánované demolice stávajícího objektu občanské vybavenosti a výstavby nového. Vzhledem ke zlepšení občanské vybavenosti v lokalitě se dá předpokládat, že obvyklá cena tržní hodnota bytů v domě č.p. 658/39 bude na stejné nebo vyšší úrovni sjednaných cen bytových jednotek. Při zpracování tohoto vyjádření jsem osobou nezávislou. Dle 127 a Předpisu č. 99/1963 Sb. Občanského soudního řádu jsem si vědom následků vědomě nepravdivého vyjádření. V Praze dne 28. 11. 2013 Vypracoval: Václav Stočes Koncesní listina: Č.j. ŽO/0000105/98/Vj/007, Ev.č. 310009-000010598 Vydaná dne 07.08.2001, odborem Živnostenského úřadu, městské části Praha 9, Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci mov. věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podnik, IČO: 4580 8830 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 1 Původní stav. 2 Architektonická studie nároží. 1-3 -
Snímek KM - 4 -
Letecké pohledy. - 5 -
Fotodokumentace z místního šetření dne 18. 11. 2013-6 -
Architektonická studie - 7 -