ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5349-133/2013 o obvyklé ceně ideálního podílu 1/3 na nemovitosti rodinný dům č.p.140 na pozemku p.č.st.143 s příslušenstvím a s pozemky p.č.st.143, p.č.447/2, PK 290/11, PK 499 a PK 500 v obci Tuhaň, katastrální území Tuhaň (kód:771261), okres Mělník Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - 098 EX 02380/10-024 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.4276/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 4. září 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 5. září 2013
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY STANOVENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny zjištěné pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou (tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky). Pro stanovení výše obvyklého nájemného není k datu ocenění v dané lokalitě dostatek porovnatelných nemovitostí, spoluvlastnický podíl je v daném případě prakticky nepronajatelný. Nemovitost není hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/3000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen srovnatelných nemovitostí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v katastrálním území Tuhaň (kód: 771261), obec Tuhaň. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné komunikace silnice II. třídy č.331. Oceňovaná nemovitost se nalézá v západní části obce Tuhaň část Červená Píska, která není stavebně spojitá se zbytkem obce, je situována v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domky. Dopravní dostupnost obce Tuhaň je dobrá, západním směrem v blízkosti obce prochází silnice první třídy č.9, která spojuje obec s Mělníkem a s Prahou, východním směrem vede silnice druhé třídy č.331, která spojuje města Brandýs nad Labem a Mělník. Obec Tuhaň se nachází přibližně 6 km jižně od okresního města Mělník a cca 25 km severně od hlavního města Prahy. Hromadná dopravní obsluha je na dobré úrovni autobusové linky zajišťují spojení s Prahou, Mělníkem, Brandýsem nad Labem a s ostatními městy a obcemi. Dle malého lexikonu obcí žije v Tuhani 656 stálých obyvatel. V obci jsou k dispozici pouze některé ze základních služeb. Úplná sestava služeb, včetně nadstavbových se nalézá v Mělníce. Nemovitost se sestává ze staveb rodinného domu, garáží, vedlejší stavbou, venkovními úpravami a z pozemků. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 31.7.2013 č.j. 098 EX 02380/10-024 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Tuhaň (kód: 771261), obec Tuhaň, list vlastnictví č.11, vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.7.2013. Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Tuhaň (kód: 771261) Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 4.9.2013 za účasti spoluvlastníka nemovitosti. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. Mapa širších souvislostí. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.11 pro katastrální území Tuhaň (kód: 771261), obec Tuhaň zapsáni: 1. Miloslav Slezák, identifikátor: 430302/103 Tuhaň č.p.140 277 41 Tuhaň podíl 1/3, 2. Miloslav Slezák, identifikátor: 671018/0686 Kostelní Hlavno č.p.87 294 76 Kostelní Hlavno podíl 1/3, a 3.Stanislav Slezák, identifikátor: 660131/1277 Bezručova 3004 276 01 Mělník podíl 1/3. - 3 -
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzertní listy srovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž 2) Rodinný dům č.p.140 3) Stavební pozemek p.č.st.143 4) Zahrada p.č.447/2 5) Pozemek PK 290/11 6) Pozemek PK 499 část I 7) Pozemek PK 499 část II 8) Pozemek PK 499 část III 9) Pozemek PK 500 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Garáž Oceněno podle 24 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je stavba garáže, která tvoří příslušenství rodinného domu č.p.140 realizovaná na pozemku p.č.st.143 v katastrálním území Tuhaň (kód:771261), v obci Tuhaň. Stáří stavby je stanoveno dle dostupných údajů. Garáž je přístupná z místní zpevněné komunikace. Objekt je přízemní nepodsklepená stavba. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na standardních základech. Střecha je šikmá. Okna jsou jednoduchá. Dveře jsou dřevěné. Vrata kovová dvoukřídlá. Povrch podlah je betonový. Objekt napojen na rozvod elektro. Technický stav objektu je dobrý a odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, pravidelné údržbě, době a účelu užití. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6*3.9*2.7 = 63.18 m 3 Zastřešení 6*3.9*1/2 = 11.70 m 3 celkem = 74.88 m 3 1.4 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné s krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1-0.01 Řadová 2. Konstrukce 3 0.10 Obvod. zdivo nad 30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu - 5 -
6. Stavebně- technický stav 2 0.8400 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) Celkem 0.07 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + 0.07) x 0.8400 = 0.899 1.5 Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.173,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7340 I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.960 x 0.899 Index trhu (It) a polohy (Ip) byl použit podle stavby, ke které tvoří garáž příslušenství. Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.328,98 Cena za celý obestavěný prostor 74.88 m 3 = Kč 174.394,17 Garáž Cena celkem Kč 174.394,- 2. Rodinný dům č.p.140 Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.p.140 realizovaná na pozemku p.č.st.143 v katastrálním území Tuhaň (kód:771261), v obci Tuhaň. Stáří stavby rodinného domu je stanoveno dle dostupných údajů. Rodinný dům je přístupný z místní zpevněné komunikace. Objekt je částečně podsklepený, přízemní s půdním prostorem. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly staveb s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba rodinného domu je tradiční, realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Objekt je vystavěn na pasových základech. Střecha je sedlová, s dřevěnou konstrukcí a krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Dveře jsou dřevěné. Rodinný dům je dispozičně řešen následovně: v 1.NP je koupelna, záchod, kuchyň, 3 pokoje, chodba a zádveří. Povrchové úpravy podlah jsou převážně keramické a z povlakových krytin PVC, koberce. V koupelně a kuchyni je keramický obklad. Vytápění je centrální kombinovaným plynovým kotlem, ohřev TUV je stejným zdrojem. Rodinný dům je napojen na rozvod elektro, veřejný vodovod, plyn a je odkanalizován do kanalizačního řadu. Technický stav objektu je dobrý a odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, pravidelné údržbě, době a účelu užití. Nemovitost je oplocena v přední části zděnou zídkou s kovovými vraty a vrátky, v ostatních částech oplocení tvoří kovový pletivový plot s kovovými sloupky a podezdívkou. Oplocení je v dobrém stavu. Součástí ocenění rodinného domu je i nepodsklepená vedlejší stavba, která je zděná s pultovou dřevěnou střechou, krytina je z tašek, dveře a okna jsou dřevěné, půdorys je o - 6 -
rozměrech 8,1 m x 2,3 m. Vedlejší stavba není napojena na žádné IS. Technický stav objektu je dobrý. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený Druh konstrukce: Zděná 2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 2.0*4.0*1.9 = 15.20 m 3 Vrchní stavba 14.0*6.0*3.7+3.0*5.0*2.6 = 349.80 m 3 Zastřešení 14.0*6.0*2.4/2 = 100.80 m 3 celkem = 465.80 m 3 2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 14.0*6.0+3.0*5.0 99.00 m 2 1.PP 2.0*4.0 8.00 m 2 2.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.00926) = 0.9950 2.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) -0.00926 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 1-0.10 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní více spoluvlastníků Celkem -0.15 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850-7 -
2.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 1-0.01 Část obce je mimo souvisle zast. území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 3 0.03 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci 1-0.03 Žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci 1-0.03 Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.04 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.04 = 0.960 2.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 107.00 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 99.00 m 2 = podlažnost 1.08 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení - 8 -
8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 680 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 0.6300 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 85 let) Celkem 0.14 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.14) x 0.6300 = 0.718 2.9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 5.006,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.5860 I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.960 x 0.718 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.933,52 Cena za celý obestavěný prostor 465.80 m 3 = Kč 1.366.431,75 Rodinný dům č.p.140 Cena celkem Kč 1.366.434,- 3. Stavební pozemek p.č.st.143 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.st.143, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 378 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). Na pozemku je realizovaný rodinný dům č.p.140. 3.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) -30% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% - 9 -
3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -30.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 24,50 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 26,95 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.9230 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 111,22 Cena za celou výměru 378.00 m 2 = Kč 42.039,70 Stavební pozemek p.č.st.143 Cena celkem Kč 42.040,- 4. Zahrada p.č.447/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 4.1 Popis Pozemek p.č.447/2, zahrada, o výměře 302 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). Pozemek tvoří funkční celek s pozemkem stavebním. 4.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) -30% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 4.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -30.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 24,50 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 26,95 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.9230 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 111,22 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 44,49 Cena za celou výměru 302.00 m 2 = Kč 13.434,91 Zahrada p.č.447/2 Cena celkem Kč 13.435,- 5. Pozemek PK 290/11 Oceněno podle 29 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 290/11, výměra 1434 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). BPEJ je 10401. Pozemek je dle vyjádření spolumajitele zemědělský, tak je i oceněn. - 10 -
5.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% 5.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10401) = Kč 5,26 Cena za celou výměru 1434.00 m 2 = Kč 7.542,84 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 9.051,41 Pozemek PK 290/11 Cena celkem Kč 9.051,- 6. Pozemek PK 499 část I Oceněno podle 29 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 499, výměra 10729 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). Bonita je: - BPEJ: 10401, výměra 2574 m 2, - BPEJ: 11941, výměra 5454 m 2, - BPEJ: 12110, výměra 2701 m 2. Skutečné užití je dle vyjádření spolumajitele zemědělský, tak je i oceněn. 6.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% 6.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=10401) = Kč 5,26 Cena za celou výměru 2574.00 m 2 = Kč 13.539,24 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 16.247,09 Pozemek PK 499 část I Cena celkem Kč 16.247,- - 11 -
7. Pozemek PK 499 část II Oceněno podle 29 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 499, výměra 10729 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). Bonita je: - BPEJ: 10401, výměra 2574 m 2, - BPEJ: 11941, výměra 5454 m 2, - BPEJ: 12110, výměra 2701 m 2. Skutečné užití je dle vyjádření spolumajitele zemědělský, tak je i oceněn. 7.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% 7.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=11941) = Kč 5,48 Cena za celou výměru 5454.00 m 2 = Kč 29.887,92 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 35.865,50 Pozemek PK 499 část II Cena celkem Kč 35.866,- 8. Pozemek PK 499 část III Oceněno podle 29 vyhlášky. 2.8.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 499, výměra 10729 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). Bonita je: - BPEJ: 10401, výměra 2574 m 2, - BPEJ: 11941, výměra 5454 m 2, - BPEJ: 12110, výměra 2701 m 2. Skutečné užití je dle vyjádření spolumajitele zemědělský, tak je i oceněn. 8.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% - 12 -
8.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=12110) = Kč 3,51 Cena za celou výměru 2701.00 m 2 = Kč 9.480,51 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 11.376,61 Pozemek PK 499 část III Cena celkem Kč 11.377,- 9. Pozemek PK 500 Oceněno podle 29 vyhlášky. 9.1 Popis Pozemek ve zjednodušené evidenci PK 500, výměra 83 m 2, katastrální území Tuhaň (kód:771261). BPEJ je 11941. Skutečné užití je dle vyjádření spolumajitele zemědělský, tak je i oceněn. 9.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% 9.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=11941) = Kč 5,48 Cena za celou výměru 83.00 m 2 = Kč 454,84 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 20.00% všech přirážek a srážek = Kč 545,81 Pozemek PK 500 Cena celkem Kč 546,- ZJIŠTĚNÁ CENA REKAPITULACE 1) Garáž Kč 174.394,- 2) Rodinný dům č.p.140 Kč 1.366.434,- 3) Stavební pozemek p.č.st.143 Kč 42.040,- 4) Zahrada p.č.447/2 Kč 13.435,- 5) Pozemek PK 290/11 Kč 9.051,- 6) Pozemek PK 499 část I Kč 16.247,- 7) Pozemek PK 499 část II Kč 35.866,- 8) Pozemek PK 499 část III Kč 11.377,- 9) Pozemek PK 500 Kč 546,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.669.390,- - 13 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na nemovitosti, RD s příslušenstvím v obci Tuhaň. RD je oceněn dle 26a oceňovací vyhlášky. Objekt se nalézá v západní části obce Tuhaň stavebně nesrostlé části Červená Píska. Faktory, které negativně ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti, jsou rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě, převis nabídky, lokalita Červená Píska, která je s obcí Tuhaň stavebně nesrostlá a zejména podílové vlastnictví nemovitosti. Pozitivním faktorem je dobrý stav nemovitosti. RD je oceněn cenou zjištěnou, vypočtenou podle platného oceňovací vyhlášky porovnávacím způsobem 26a. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/3000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Za předpokladu, že tyto inzerované nemovitosti nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Stanovení hodnoty na základě výnosové metody, kdy je nemovitost prakticky nepronajatelná vzhledem podílovému vlastnictví, pro tento účel ocenění dle názoru znalce nedostatečně zobrazuje cenu obvyklou dané nemovitosti. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Z výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč 1.669.390,- Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši 1/3. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 se pohybuje zpravidla v intervalu 20% 33% v závislosti na atraktivitě nemovitosti. Pro tento konkrétní případ znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na nemovitosti činí přibližně 25 % z celkové ceny nemovitosti. - 14 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena oceňovaného ideálního podílu 1/3 na nemovitosti rodinný dům č.p.140 na pozemku p.č.st.143 s příslušenstvím a s pozemky p.č.st.143, p.č.447/2, PK 290/11, PK 499 a PK 500 v obci Tuhaň, katastrální území Tuhaň (kód:771261), okres Mělník je: 420 000,- Kč Slovy: čtyři sta dvacet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je nízké - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/3) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: Nemovitosti: 1.669.390,- Kč. Podílu 1/3 na nemovitosti: 556.460,- Kč. 2. Cena obvyklá, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: Spoluvlastnický podílu 1/3 na nemovitosti: 420.000,- Kč. 3. Na nemovitosti neváznou žádné závady, věcná břemena a práva, která by dražbou nezanikla. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 5. září 2013... vypracoval - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5349-133/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 16 -