ZNALECKÝ POSUDEK č. 3510 370 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56 Objednavatel: Adresa: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/26 602 00 Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem, dne 30.07.2009. Posudek obsahuje: 23 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 25.08.2009
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 3 3 Den ocenění... 3 4 Podklady... 3 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 4 B POSUDEK... 7 1 Aplikovaná metoda ocenění... 7 2 Ocenění... 8 3 Vyhodnocení... 14 C REKAPITULACE... 15 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 16 Seznam příloh... 17 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 2439/07-56. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1237/47, 1840/27, 2244/8 a 2330/13, k.ú. Březnice, obec Březnice, zapsáno na LV č. 1426, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.08.2009 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 11.08.2009, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1426, k.ú. Březnice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 14.08.2009 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2008 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) 3
5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2439/07-56. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční 4
výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. t 5
Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí Poloha nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 6
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné pozemky určené pro zemědělskou prvovýrobu, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody u staveb, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemků sloužících pro zemědělskou prvovýrobu nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Modifikace spočívá v uplatnění nákladového způsobu ocenění přehodnoceného koeficientem prodejnosti K p, který stanovuje Ministerstvo financí v prováděcí vyhlášce k Zákonu o oceňování (vyhl. č. 456/2008 Sb.). Tento koeficient K p upravuje (přepočítává) databázi srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti a je stanoven dle skutečných prodejů. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7
2 OCENĚNÍ 2.1 Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena [Kč/m 2 ] Min. cena [Kč/m 2 ] Max. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 2244/8 129,00 54,31 2,2210 0,7970 0 96,14 32,59 97,76 12 402,06 Ostatní plocha 2330/13 2,00 54,31 2,2210 0,7970 0 96,14 32,59 97,76 192,28 Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným 12 594,34 povrchem - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Orná půda 1237/47 53211 5576 5,01 40,00 7,01 39 087,76 Orná půda 1840/27 55011 6660 5,53 40,00 7,74 51 548,40 1840/27 55001 2454 6,21 40,00 8,69 21 325,26 Výměra celkem 14690 Mezisoučet 111 961,42 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 111 961,42 Pozemky - zjištěná cena = 124 555,76 Kč Celkem po zaokrouhlení 125 000,- Kč 8
2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Oba zemědělské pozemky jsou mírně svažité, obdělávané a nacházejí se mimo zastavěnou část obce. Hranice pozemků sousedí se silnicemi II. a III. třídy, které vedou částečně po malých úsecích pozemků, které jsou též předmětem ocenění. Centrum obce Březnice je od pozemků ve vzdálenosti cca 2 km, do Příbrami je vzdálenost 20 km. Přístup k pozemkům je možný po veřejné komunikaci. Srovnávací parametry: Název Druh pozemku - využití Užitná plocha [m 2 ] Pozemek parc.č. 1237/47 orná půda 5 576,00 Pozemek parc.č. 1840/27 orná půda 9 114,00 Pozemek parc.č. 2244/8 Pozemek parc.č. 2330/13 ostatní plocha silnice ostatní plocha silnice 129,00 2,00 Pozemky celkem - 14 821,00 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3 605, z toho 2 500 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta, policie; ostatní v Příbrami 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní škola, střední odborná škola 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, poliklinika 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré 9
B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo intravilán 13 Dopravní podmínky příjezd až k pozemkům po veřejných komunikacích 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba - 17 Parkovací možnosti - 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán není 20 Inženýrské sítě - C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu neměřeno 23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích), nejsou 25 Pozemky celkem 14 821 m 2 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1426 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti: 1) Pozemek Zalužany 13 pozemků v Zalužanech okres Příbram. Pozemky (pole) jsou v různých velikostních plochách od 169 m 2 až 10 089 m 2. Jedná se o pozemky v lokalitě nedaleko Orlické přehrady. Zdroj: Bleskové Reality Pražská 298 250 01 Brandýs nad Labem Tel.: 00420 800 500 222 Cena nabídková: 15,- Kč/m 2 2) Pole u obce Lazsko, okr. Příbram Pole o rozloze 39 543 m 2, u obce Lazsko, okr. Příbram. Cena nabídková: 10,- Kč/m 2 10
Zdroj: RE/MAX Centrum Realit Jandova 2 190 00 Praha 9, Vysočany www.re-max.cz Tel.: +420 226 209 016 3) Pozemky v kat. území Strážovice u Mirotic Čtyři velké pozemky v kat. území Strážovice u Mirotic, orná půda a pastvina. Výměra 21 100 m 2. Nedaleko obce Strážovice, dobrá dostupnost na dálnici na Prahu. Cena nabídková: 12,- Kč/m 2 Zdroj: Tel.:+420 607 940 954 4) Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky v k.ú. Srby nad Úslavou a Ždírec u Blovic, okres Plzeň - jih. Celková výměra 1,4 ha. TTP a orná půda. Cena nabídková: 9,- Kč/m 2 11
Zdroj: ČESKÁ POZEMKOVÁ AGENTURA, s.r.o. Částkova 74 326 00 Plzeň www.cepa.cz Tel.: +420 777 766 055 5) Pozemky u Zbiroha, 8 235 m 2 - orná půda Pozemky 60 km od Prahy a 10 km od Zbiroha se nacházejí v obci Ostrovec - Lhotka. Oba pozemky jsou přístupné z obecní komunikace, jeden navazuje na asfaltovou komunikaci a druhý na prašnou zpevněnou cestu. Výměry 5 753 m 2 - orná půda, 2 482 m 2 - orná půda. Cena nabídková: 11,- Kč/m 2 Zdroj: Jupiter Reality - Patrik Kurek Strážní 1359/28 130 00 Praha 3 - Žižkov www.jupiter-reality.cz Tel.: +420 274 773 980 12
Statistické přehledy realitního trhu: 1. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009) Katastrální území Okres Kód ČSÚ Cena pro rok 2009 Bor u Březnice Příbram 607240 5,80 Kč/m² Březnice Příbram 614271 5,94 Kč/m² Bubovice u Březnice Příbram 784800 Martinice u Březnice Příbram 692085 5,09 Kč/m² 4,87 Kč/m² Počaply u Březnice Příbram 722952 6,06 Kč/m² Volenice u Březnice Příbram 784826 4,13 Kč/m² Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15 Kč/m 2 zemědělské půdy (to je obvykle 80-300% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Zdroj: FARMY.CZ Závěrečná analýza Oceňované zemědělské pozemky jsou situovány zcela mimo zastavěnou část obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani (po konzultaci s Obecním úřadem Březnice, tel.: 318 403 171) výhledově. Jak je patrno z přiložených katastrálních map, pozemky jsou situovány dosti roztroušeně v okolí města Březnice. Potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních přilehlých pozemků, kteří by tak sjednotili vlastní pozemky do větších celků. Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota zemědělských pozemků se pohybuje v rozpětí od 9,00 do 15,00 Kč/m 2, pro ocenění je použit střed uvedeného intervalu, tzn. 12,00 Kč/m 2. Výpočet: 14 821 m 2 12,00 Kč/m 2 = 177 852,- Kč, po zaokrouhlení 178 000,- Kč 13
3 VYHODNOCENÍ Porovnávací způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu 125 000,- Kč 178 000,- Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve středu intervalu zjištěného komparační metodou, tedy ve výši: 178 000,- Kč 14
C REKAPITULACE Obvyklou cenu pozemků parc.č. 1237/47, 1840/27, 2244/8 a 2330/13, k.ú. Březnice, obec Březnice, zapsáno na LV č. 1426, vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram, indikuji ke dni ocenění na: 178 000,- Kč slovy: Jednostosedmdesátosmtisíc korun českých V Brně dne 25.08.2009 Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 15
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3510-370/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09370. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 16
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 1426, k.ú. Březnice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 14.08.2009 3. Snímky katastrální mapy 17
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.08.2009 12:13:59 CZ020B Příbram Obec: 540013 Březnice Kat.území: 614271 Březnice List vlastnictví: 1426 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Vlastnické právo Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice 550222/0383 Podíl B B1 C Nemovitosti Pozemky Parcela 1237/47 1840/27 2244/8 2330/13 Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro 5576 9114 129 2 - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany orná půda orná půda ostatní plocha ostatní plocha Povinnost k silnice silnice zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond o Nařízení exekuce Dubský František, Bubovická 135, Z-13939/2006-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22 Nc-5668/2006-7 ze dne 21.06.2006. Z-13939/2006-211 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 1237/47 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 1840/27 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 2244/8 Dubský František, Bubovická 135, Z-9246/2007-211 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383, Parcela: 2330/13 Listina Exekuční příkaz Exekutorký úřad Brno-venkov 59 EX-2439/2007-10 ze dne 12.06.2007. Z-9246/2007-211 o Nařízení exekuce D Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 21Nc-5594/2007-14 ze dne 21.05.2007. Z-9068/2007-211 Jiné zápisy - Bez zápisu Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice, RČ/IČO: 550222/0383 Z-9068/2007-211 strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 14.08.2009 12:13:59 CZ020B Příbram Obec: 540013 Březnice Kat.území: 614271 Březnice List vlastnictví: 1426 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Rozhodnutí o dědictví D 478/1974 POLVZ:78/1974 Pro: Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice o Rozhodnutí o dědictví D 751/1992 POLVZ:28/1994 Pro: Dubský František, Bubovická 135, 262 72 Březnice Z-2400078/1974-211 RČ/IČO: 550222/0383 Z-2400028/1994-211 RČ/IČO: 550222/0383 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 1237/47 1840/27 53211 55011 5576 6660 55001 2454 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 14.08.2009 12:43:48 Vyhotovil: Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: strana 2