ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 2/7092/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce - bytu č. 1258/8 v bytovém domě č.p. 1257, 1258 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 a St. 2109/2, k.ú. Ostrov nad Ohří, v ulici Jungmannova v Ostrově, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 2/7092/2015 LV no.: 7545 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 1258/8 v bytovém domě č.p. 1257, 1258 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 a St. 2109/2, k.ú. Ostrov nad Ohří, v ulici Jungmannova v Ostrově, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj. Address of subject / Adresa majetku: Jungmannova 1258, 363 01 Ostrov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: 664.000,- Kč za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena za celek: 502 000,- Kč za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 1258/8 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklepní kóje Size: Velikost obytná zóna Type: Druh odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena St. 2109/1, St. 2109/2 180.000,- Kč 180.000,- Kč nestanoveno Kč podíl 5022/271680 z 456 tj. cca 8 zastavěná plocha a nádvoří 1.535,- Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: cca 51,43 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 21.136 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1976 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 7545 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Jiřího Szarky, Jungmannova 1258, 363 01 Ostrov - podíl o velikosti 1/2 Anny Szarkové, Jungmannova 1258, 363 01 Ostrov - podíl o velikosti 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 7545 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 680.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Wüstenrot hypoteční banka a.s. (IČO 26747154), ze dne 11.10.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 12.10.2011 - rozhodnutí o úpadku (Jiří Szarka, Jungmannova 1258, 363 01 Ostrov), usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajský soud v Plzni KSPL54INS-28323/2012-A-12 ze dne 22.1.2013. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 7545 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 7545 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 680.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Wüstenrot hypoteční banka a.s. (IČO 26747154), ze dne 11.10.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 12.10.2011. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 7545 pro k.ú. Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, prokazující stav evidovaný k datu 26.11.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Ostrov nad Ohří, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 29.12.2014 za účasti pana Jiřího Szarky a paní Anny Szarkové, přítomných v bytě v době prohlídky. Jeden z pokojů nebyl zpřístupněn pro potřeby měření a pořízení fotografií. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 715883 Název katastrálního území: Ostrov nad Ohří Kód obce: 555428 Název obce: Ostrov Počet obyvatel obce: 17.235 Datum stanovení počtu obyvatel: 16.12.2013 Kód okresu: CZ0412 Název okresu: Karlovy Vary Název kraje: Karlovarský Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Ostrov (17 235 obyvatel) je součástí okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Ostrov je také obcí s rozšířenou působností. Obec Ostrov se rozkládá asi 11 km severovýchodně od Karlových Varů a 135 km západně od hlavního města Prahy. Obec je vzdálená přibližně 11 km od německých hranic. Město je známé také jako Ostrov nad Ohří - tak se jmenuje železniční stanice. Nejstarší dochovanou stavební památkou je hřbitovní kostel sv. Jakuba Většího, pozdně románská stavba z let 1224-1226, jež dokládá osídlení počátkem 13. století.. Město Ostrov má odpovídající občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, policie, živnostenský úřad, zdravotní střediska, obchody, restaurace, banky, sportoviště a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Ostrov velmi dobře dostupné, městem prochází silnice I/13 Karlovy Vary Liberec, v Ostrově odbočuje silnice I/25 na hraniční přechod Boží Dar. Ostrovem prochází železniční trať 140 Chomutov Cheb. Městská autobusová doprava v Ostrově je tvořena dvěma linkami. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v západní části zastavěného území města Ostrov v ulici Jungmannova, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 1258/8: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 1257, 1258 ve 3. nadzemním podlaží sekce č.p. 1258. Bytový dům je postaven na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 a St. 2109/2, k.ú. Ostrov nad Ohří. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+1 sestává z předsíně, kuchyně, 2 pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží sklepní kóje (1,9 ). Podlahová plocha: předsíň 7,79 koupelna 2,37 WC 1,0 kuchyně 8,29 pokoj č. 1 15,98 pokoj č. 2 určeno odhadem 16,0 Celkem cca 51,43 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teracovou úpravou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Podlahy v bytě jsou opatřeny keramickou dlažbou a bukovými vlysy. - 4 -
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, zemního plynu, vytápění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. V bytovém domě je výtah. K vybavení oceňovaného bytu patří umývadlo, sprchový kout, záchod, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, topná tělesa, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, teplé užitkové vody apod. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z archivu Stavebního úřadu města Ostrov pochází z roku 1976, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 38 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. vnější povrchy byly opatřeny izolací (zateplením), byly vyměněny okna, vstupy do domu apod. V oceňovaném bytě byla provedena celková rekonstrukce koupelny včetně výměny zdravotně-technického vybavení. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1258/8 náleží podíl o velikosti 5022/271680 na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 (zastavěná plocha a nádvoří, 228 ) a St. 2109/2 (zastavěná plocha a nádvoří, 228 ), k.ú. Ostrov. Jedná se o pozemky převážně zastavěné bytovým domem č.p. 1257 a 1258. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Jungmannova) ve vlastnictví Města Ostrov. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 1258/8 v bytovém domě č.p. 1257, 1258 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 a St. 2109/2, k.ú. Ostrov nad Ohří, v ulici Jungmannova v Ostrově, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 500.000 Kč 822.000 x 1/2 = 250.000 Kč 342.500 x 70 % = 175.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 1258/8 v bytovém domě č.p. 1257, 1258 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 2109/1 a St. 2109/2, k.ú. Ostrov nad Ohří, v ulici Jungmannova v Ostrově, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 7545 pro k.ú. Ostrov nad Ohří a obec Ostrov u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrálního pracoviště Karlovy Vary, stanovená na základě výše provedené analýzy, po zaokrouhlení, činí ke dni ocenění 29.12.2014 Slovy: Stoosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 180.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 7545 je evidováno zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 7545 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 7545. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle/7092/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. ledna 2015-7 -