ZNALECKÝ POSUDEK. č. 314/6884/2014

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 314/6884/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 98, rekreační chaty bez č.p./č.e. a příslušenství, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 314/6884/2014 LV no.: 146 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 98, rekreační chaty bez č.p./č.e. a příslušenství, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Lišany, Louny GPS: 50 20'1.144"N,13 37'38.863"E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rekreační chata venkovní úpravy (zpev. plochy, přípojky IS.) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Kč Kč nestanoveno St Location in the town: Poloha v obci: v části nesrostlé s obcí Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura bez občanské vybavenosti Unit price: Jednotková cena 76 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 26 Resident area: Bytové plochy: cca 77 m 3 nezjištěn 76 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 146 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví Daniela Sirky, bytem J. N. Komenského 501/10, Most (podíl o velikosti 1/2) a Lukáše Sirky, bytem V Zátiší 1010, Kralupy nad Vltavou (podíl o velikosti 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 146 nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 146 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 146 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely St. 98 v k.ú. Lišany u Žatce je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byla chata stavebně a technicky uspořádána a užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - stavba není delší dobu užívána a dochází k jejímu postupnému chátrání - chybí zdroj pitné vody a hygienické zařízení (WC) - přístup po nezpevněné komunikaci Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 146 pro k.ú. Lišany u Žatce a obec Lišany, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lišany u Žatce, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti Jána Sirky (otce výše uvedeného Lukáše Sirky) a jeho manželky Blanky Černé, přítomných na místě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Lišany u Žatce Kód obce: Název obce: Lišany Počet obyvatel obce: 154 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část nesrostlá s obcí Infrastructure / infrastruktura: Obec Lišany se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 14 km západně od města Louny a přibližně 70 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 154 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obchod, restaurace). S vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Postoloprty vzdálené cca 5 km východně.po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnici III. třídy v dalším průběhu navazující na silnici I/7 (Praha - Chomutov), obec je také napojena na železniční dopravu (Žatec Postoloprty). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází cca 2 km jihozápadně od obce Lišany, na levém břehu řeky Ohře, ve skupině několika rekreačních objektů, přístupných veřejnou komunikací charakteru polní cesty. V lokalitě se nachází rozvody el. proudu. Short description property / stručný popis majetku: Chata bez č.p./č.e.: Rekreační chata bez č.p./č.e. je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 98, k.ú. Lišany u Žatce. Dispoziční řešení: Chata má jedno nadzemní podlaží. Vnitřní dispozice nadzemního podlaží je tvořena dvěmi obytnými místnostmi. Pod stavbou chaty je sklepní prostor se samostatným vstupem, podle informace pana Jána Sirky o světlé výšce cca 1,5 m a podlahové ploše cca 3, sklepní prostor nebyl v době prohlídky přístupný. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová s krytinou ze svařovaných izolačních asfaltových pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, strop je tvořen sololitovými deskami, úpravu vnitřních povrchů tvoří sololitové desky s nátěrem, vnější povrchy jsou opatřeny nátěrem, dveře jsou dřevěné plné i prosklené, okna jsou dřevěná jednoduchá opatřená dřevěnými okenicemi, povrchy podlah tvoří povlaky z PVC. Oceňovaná chata má rozvod el. proudu, topení je lokální na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Stáří rekreační chaty bylo stanoveno na základě dostupných informací cca na 50 let. Chata je delší dobu neužívaná a vykazuje známky zanedbané údržby. Na stropě jsou patrné stopy po zatékání, u jednoho z oken jsou poškozené rámy a okenice, popraskaný vnější nátěr, známky poškození části vnějších prken u terénu na jižní straně apod

5 Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 98, k.ú. Lišany u Žatce, o výměře 30, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek převážně zastavěný chatou bez č.p./č.e., nezastavěnou část pozemku tvoří zpevněná, zastřešená plocha před vstupem. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 597/15 (ostatní plocha/neplodná půda) ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodaření s majetkem státu má Pozemkový fond České republiky

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 98, rekreační chatě bez č.p./č.e. a příslušenství uvedeného pozemku, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Kč x 1/2 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely St. 98, rekreační chatě bez č.p./č.e. a příslušenství uvedeného pozemku, k.ú. Lišany u Žatce, obec Lišany, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 3. září 2014 Slovy: Ćtyřicettisíc Kč ,- Kč ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 314/6884/2014. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 8. září