ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6938-253/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 43 Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Spálené Poříčí, k.ú. Číčov Adresa nemovité věci: Číčov 43, 335 61 Spálené Poříčí OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 12.11.2016 Stav ke dni: 12.11.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 12 Počet stran příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 19.11.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 250 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň-jih, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 250 ze dne 25.10.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 14.11.2016. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Spálené Poříčí, kú Číčov, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 972/6 Město Spálené Poříčí Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 972/6 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Město Spálené Poříčí, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, veškeré údaje o nemovitosti byly poskytnuty zástupcem zadavatele p.čápovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací - 2 -
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch BVP Credit CZ s.r.o., Bankovní 1826/6, Ostrava. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 2 395 250,00 98 750,00 Celkem 395 98 750,00 Výsledná cena = 98 750, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC (Kč) Opotř. VH (Kč) HB zděná, o 1.NP, St. 2 354,00 m3 1 000 354 000 65 % 123 900 ZP = 81,51 m2 Kč/m3 HB zděná, o 1.NP, ZP = 113,47 m2 St. 2 488,00 m3 1 000 Kč/m3 488 000 65 % 170 800 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 294 700 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 43 Je užívaný od roku 1930, jako nepodsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. St. 2. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje byt o velikosti 3+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z cementových tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové, podlahy obytných místností prkenné, ostatní podlahy s dlažbou s PVC, bleskosvod je instalován, schody dřevěné, vytápění lokální, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. - 3 -
Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (12,83 8,74) = 112,13 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1.NP 112,13 m 2 2,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 112,13 (3,10+3,95/2) = 569,06 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 569,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 569,06 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné základy bez izolace P 100 2. Zdivo smíšené P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina cementové tašky P 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné omítky S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dřevěná špaletová P 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S 100-4 -
16. Vytápění lokální P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně linka vč. spotřebičů S 100 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 3,40 100 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna P 5,20 100 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,6680 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,6680 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 269, - 5 -
Plná cena: 569,06 m 3 3 269, Kč/m 3 = 1 860 257,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 86 / 125 = 68,8 % Koeficient opotřebení: (1-68,8 % / 100) 0,312 Rodinný dům čp. 43 - zjištěná cena = 580 400,20 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,10 m 2 Obestavěný prostor: 569,06 m 3 Zastavěná plocha: 112,13 m 2 Plocha pozemku: 395,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku 1925. Dům obsahuje byt o velikosti 2+1, u domu je stodola, chlév a kůlna, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Těnovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,93 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 9 644 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 108,50 m 2 1 216 m 2 1 389 000 Kč 12 802 Kč/m 2-6 -
Název: RD Zděný dům, nepodsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1925, v probíhající celkové rekonstrukci. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v probíhající rekonstrukci. Lokalita Hořehledy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,93 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - probíhající rekonstrukce; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 5 823 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,20 m 2 1 224 m 2 950 000 Kč 6 325 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1925. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Číčov 75 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,93 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 5 803 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 255,00 m 2 1 362 m 2 1 768 000 Kč 6 933 Kč/m 2-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 803 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 090 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 644 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 090 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 92,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 652 989 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 652 989 Kč 973 850 Kč 98 750 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 19.11.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6938-253/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 250 ze dne 25.10.2016. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 14.11.2016. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -