Znalecký posudek č. 5351-065/2012 o obvyklé ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům č.p. 1288 v Břeclavi včetně pozemku Adresa nemovitosti: Lanžhotská 1288/33, Břeclav Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, katastrální území Břeclav, LV 2449 Objekt k bydlení č.p. 1288 na parc.č. st. 1563 a pozemek parc.č. st. 1563 a 3282/9 (id. 1/2 ve vlastnictví Bohdana Effenbergera) Vlastník: Effenberger Bohdan, Lanžhotská 1288/33, Břeclav (podíl 1/2) - podíl pro ocenění Tlapáková Eva, Břeclavská 318/53, Kostice (podíl 1/2) Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení podle stavu ke dni 14. 6. 2012 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 76/9, Břeclav, Podklady: Exekuční příkaz, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 15.4.2011 č.j. 160 EX 169/11-9 Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová ze dne 11.5.2012 č.j. 160 EX 169/11-51 Výpis z katastru nemovitostí č. LV 2449 pro k.ú. Břeclav, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 11.5.2012 Kopie katastrální mapy získaná prostřednictvím Nahlížení do katastru podle stavu ke dni 13.6.2012 Prohlídka nemovitosti dne 14. 6. 2012 Ústní informace pana Bohdana Effenbergera, který byl prohlídce přítomen Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail: prikryl@reality-domus.cz Vypracováno v Břeclavi dne 22. 6. 2012 Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č.5351-065/2012 A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění je dům č.p. 1288 nacházející se v Břeclavi, Lanžhotské ulici č.o. 33. Jedná se o pravou polovinu dvojdomu postaveného s odstuperm cca 3 m od uličního líce pozemku. K domu náleží pozemek obdélníkového tvar tvořený v přední části zastavěnou plochou a nádvořím parc.č. st. 1563 a vzadu zahradou parc.č. 3282/9. Dům je postaven po levé straně pozemku s volným vjezdem do dvora, pozemek za domem má charakter zahrady. Na pozemku se nacházejí minimální venkovní úpravy (zpevněné plochy, ploty, přípojky), na zahradě jsou běžné ovocné porosty. Nemovitost nebyla k datu prohlídky užívána, není průběžně udržována. Údaje o stáří: Stáří objektu není doloženo, podle stavebního provedení a čísla popisného lze předpokládat, že dům byl postaven ve dvou stavebních etapách, a sice přední část v období let 1925-1930, k původnímu domu byla okolo roku 1980 provedena přístavba patrového dvorního křídla. Inženýrské sítě: Pozemek umožňuje napojení na veřejné rozvody vodovodu, kanalizace, elektro i zemního plynu, přístup je po zpevněné vozovce. Charakter hlavní stavby: Dům obsahuje jednu bytovou jednotku, nemá provozní prostory a splňuje charakter rodinného domu. Poloha nemovitosti: Dům je postaven v ulici Lanžhotská. Tato lokalita na východním okraji města je oddělena od městského centra železnicí, přístupná pouze vybranými podjezdy pod železnicí. Okolní zástavba je sice tvořena rodinnými domy, v bezprostřední blízkosti se však nacházejí četné výrobní areály, zejména Gumotex Břeclav, což může negativně působit na cenu nemovitosti. Uživatel: Nemovitost není užívána. Není známa existence nájemní smlouvy. Dokumentace a skutečnost: Znalci nebyla předložena žádná stavební dokumentace, pouze podklady katastrálního úřadu. Břemena a závazky: Věcná břemena ani závazky nebyly na nemovitosti zjištěny. Součásti a příslušenství: Dům č.p. 1288 Ploty Zpevněné plochy Plotová vrátka Jednoduchý polootevřený přístřešek Pozemky Trvalé porosty B. Posudek Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec: Břeclav Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č.5351-065/2012 Popisy objektů Dům z roku 1925-30 přízemní podsklepený s patrovou přístavbou do dvora. Spodní podlaží přístavby je v podstatě v rovině s úrovní podlahy sklepa i s úrovní terénu ve dvoře, úroveň terénu ulice je výše. Obecně spodní podlaží (včetně sklepa) má charakter technického podlaží, vlastní obytné prostory jsou v horním podlaží. Vstup do domu je z boku v místě navázání přístavby na původní objekt. Obytná část obsahuje vstupní chodbu, koupelnu, WC, kuchyň a dva pokoje v původní části a obývací pokoj se dvěmi ložnicemi a terasou v přístavbě. Suterén původní části obsahuje běžné sklepní místnosti s kotlem ÚT, spodní podlaží přístavby je tvořeno dvěma garážemi a domácí dílnou. Konstrukčně se jedná o zděný objekt postavený v původní části způsobem obvyklým okolo roku 1925 (trámové stropy nad přízemím, sedlový krov, tašková krytina, náplňové dveře, okna dřevěná zdvojená) později (zřejmě kolem r. 1980) doplněné o vytápění, koupelnu a vybavení kuchyně. Přístavba odpovídá svým provedením období osmdesátých let, kdy byly stavební práce prováděny svépomocí, mnohdy neodborně (stropy nespalné, plochá střecha, dveře hladké do oc. zárubní a pod.) Dům vykazuje celkově zanedbanou údržbu. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 1288 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,085 (Rodinné domy) domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha sklep a tech. podlaží 2,46 m 9,89 9,41+16,35 5,85 = 188,71 m 2 obytné podlaží 3,00 m 9,89 9,41+11,11 7,58 = 177,28 m 2 Součet: 5,46 m 365,99 m 2 Obestavěný prostor (OP): původní část po okap 9,89 9,41 5,70 = 530,47 m 3 dtto zastřešení 9,89 9,41 4,70 0,5 = 218,70 m 3 přístavba - technické 16,35 5,85 2,50 podlaží = 239,12 m 3 přístavba - obytné 11,11 7,58 2,78 podlaží = 234,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 222,40 m 3
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č.5351-065/2012 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy základové pasy 5,40 % Standardní 2. Zdivo zdivo tl. 45 cm 23,40 % Standardní 50 % zdivo v tl. 30 cm Standardní 50 % 3. Stropy nespalné 9,10 % Standardní 70 % trámové s rovným podhledem Standardní 30 % 4. Střecha sedlový krov 5,40 % Standardní 50 % plochá Standardní 50 % 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 50 % živičná krytina Standardní 50 % 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - úplné 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady celkově podstandardní 2,20 % Podstandardní 11. Schody betonové bez povrchové úpravy 2,30 % Podstandardní 12. Dveře hladké do oc. zárubní 3,20 % Standardní 50 % náplňové do dřev. zárubní Standardní 50 % 13. Okna zdvojená, měkké dřevo 5,10 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností hlazený beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 50 % hlazený beton Podstandardní 50 % 16. Vytápění ÚT na plyn 5,30 % Standardní 17. Elektroinstalace třífázový proud, automaty 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod studené a teplé vody 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace standardní rozsah 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana + umyvadlo 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní celkově standardní 4,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 10. Vnitřní obklady 0,54 2,20 % 0,0119 11. Schody 0,54 2,30 % 0,0124 13. Okna 0,54 5,10 % 0,0275 15. Podlahy ostatních místností 0,54 1,30 % 50 % 0,0035 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,9337 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,9337 Polohový koeficient K5: 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: 1,0850 Základní jednotková cena upravená: = 4 882,62 Kč/m 3
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č.5351-065/2012 Základní cena upravená: 1 222,40 m 3 4 882,62 Kč/m 3 = 5 968 514,69 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 5 968 514,69 Kč 70,000 % 4 177 960,28 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 790 554,41 Kč Rodinný dům č.p. 1288 zjištěná cena: 1 790 554,41 Kč b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacího pozemku: U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 1000 Kč/m 2 v celé výměře. Stanovená jednotková cena (SJC): 1 000, Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra Zastavěná plocha a nádvoří st. 1563 303,00 m 2 zahrada 3282/9 293,00 m 2 Výměra celkem (V): 596,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 596,00 m 2 1 000, Kč/m 2 = 596 000, Kč Pozemky zjištěná cena: 596 000, Kč c) Ocenění porovnávací metodou U posuzovaného objektu uvažuji následující započitatelnou užitnou plochu domu: charakter plochy výměra (m 2 ) koef. započ.plocha (m 2 ) obytné podlaží 177 1 177 sklepy původního domu 93 0,4 37 tech.podlaží přístavby 83 0,6 50 celkem 264
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č.5351-065/2012 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kčasový Kvybav. Kvelikost Kpramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Záznam 16762 1 700 000, Kč 188,00 m 2 0,95 0,90 1,00 0,90 1,00 6 958,24 Kč 1,0 Záznam 17870 1 750 000, Kč 226,00 m 2 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 6 620,58 Kč 1,0 Nabídka 1 2 200 000, Kč 250,00 m 2 0,95 1,00 0,90 1,00 0,85 6 395,40 Kč 1,0 Nabídka 2 2 049 000, Kč 180,00 m 2 0,90 1,00 0,90 0,95 0,85 7 445,55 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (Kmísta Kčasový Kvybav. Kvelikost Kpramen) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 395,40 Kč 6 854,94 Kč 7 445,55 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 854,94 Kč Množství: 264,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 809 700, Kč C. Stanovení práv a závad spojených s nemovitostí Na nemovitosti nebyly zjištěny žádné závady nebo práva spojená s nemovitostí. D. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny vycházím především z ceny zjištěné metodou porovnání. Pro porovnání byly vybrány dva realizované prodeje rodinných domů v Břeclavi a dvě současné nabídky z realitního serveru. U nabídek předpokládám, že budoucí kupní cena bude o 15% nižší. Takto zjištěnou cenu dále zaokrouhluji. U podílu 1/2 uvažuji cenu poloviční. Obvyklá (obecná, tržní) cena id. 1/2 nemovitosti činí podle odborného odhadu znalce 900 000, Kč Cena slovy: Devět set tisíc Kč E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5351-065/2012 znaleckého deníku.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č.5351-065/2012 F. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a kopie katastrální mapy Fotografická dokumentace Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 Výpis z katastru nemovitostí posudek č.5351-065/2012
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č.5351-065/2012 Mapa oblasti a kopie katastrální mapy
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č.5351-065/2012 Fotografická dokumentace Pohled z ulice Uliční fasáda Dvorní křídlo Vstup do domu mezi původní stavbou a dvorní přístavbou Místnosti v původní části Koupelna
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č.5351-065/2012 Obývací pokoj Kotel ve sklepě Technické podlaží přístavby Pohled ze zahrady
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č.5351-065/2012 Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č.5351-065/2012