EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 41/2010 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) NEMOVITOST: Bytová jednotka č.1 o velikosti 2+1 Adresa nemovitosti: Libušina 294, Grygov Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Grygov, k.ú. Grygov, kód ČSÚ: 636 266, LV: 872 Vlastník stavby: Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:373/2010-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890, 18200 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: nfo@eurodrazby.cz ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Měrovice nad Hanou 137, 752 01 Kojetín IČ: 64600459 telefon: 604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: 18.8.2010 Datum zpracování : 22.8.2010 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Kojetíně, dne 22.8.2010 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1957 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2004 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 294/1 1 2+1 62,72 0,00 0,00 4,97 0,00 66,20 1 / 1 9 063 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 650 000Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - lokalita vzdálená od krajského města Olomouc do 10-ti km s dopravním spojením po dálničním přivaděči a po železnici - dobrý technický stav budovy (obnova střešní krytiny, výměna dřevěných oken za plastová) - napojení bytového domu na všechny IS dostupné v obci - vodovod, plynovod, kanalizace s ČOV, elektřina 230V/380V - oceňovaný byt je v 1.NP je dostatečně prosluněný neboť okna v pokojích jsou orientovány na jih Zápory nemovitosti: - vnitřní zařízení bytu je před obnovu (zjištěno na základě vyjádření sousedů - znalec neměl možnost provést vnitřní prohlídku bytu pro nemoc vlastníka bytu) O byty v uvedené lokalitě je na trhu zájem. Obvyklou cenu stanovuji ve výši porovnávací hodnoty. t.j.600 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.880 ze dne 2.8.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 18.8.2010. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu od EURODRAŽBY, CZ, a.s., č.j.373/2010-n ze dne 3.8.2010. Poloha nemovitosti Obec se nachází ca 9km na jihovýchod od centra krajského města Olomouce. V obci je veškerá infrastruktura odpovídající velikosti a významu obce, t.j.základní škola, mateřská škola, obecní úřad, pošta, restaurace, kostel, sportovní hřiště, ordinace, železniční stanice. Dopravní spojení je po železnici i po dálnici, která je vzdálena od obce ca 3km. Nemovitost se nachází v dosahu centra obce. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 200 000,-Kč plus příslušenství. Jednotka: 294/1 V-1768/2009-805 ACM Money Česká republika, a.s., Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 praha 81, IČO:26158761 Listina: sml. o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.2.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.2.2009. V-1768/2009-805 Evidence v KN Smlouva kupní ze dne 5.11.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.11.2001. V-8771/2001-805. Pro: Pavlík Libor, Libušina 294, 783 73 Grycov RČ:680709/2347 Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Oceňovaný byt se nachází v přízemí v obytném domě, ve kterém jsou 4byty. Každý byt má samostatný vchod. Obytná budova je podsklepená a každý byt zde má skladovací prostor. Obytný dům je udržovaný. V roce 2004 byla provedena výměna střešní taškové krytiny. Před 3 roky byla provedena výměna oken za plastová. Obytný dům je připojen na všechny dostupné IS v obci, t.j.elektrika, plyn, kanalizace, vodovod. - 3 -
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt o velikosti 2+1 v přízemí se samostatným vstupem z venkovního prostředí. chodba, kuchyň, 2pokoje, koupelna, WC. komora, sklep Byt má veškeré zařízení nutné k bydlení. To je koupelnu s vlastním ohřevem TUV, vytápění ÚT s plynovým kotlem, splachovací WC. Skutečný stav bytu znalec nemohl ověřit prohlídkou neboť současný majitel byl v době prohlídky hospitalizován v nemocnici a nemohl tak znalci umožnit vstup do bytu. Informace o zařízení oceňovaného bytu znalec získal od nájemkyně užívající byt v patře a od vlastníků tohoto bytu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy trámové polospalné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech betonová taška novodobá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů spárované zdivo 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 9,71 m 2 1,00 9,71 m 2 pokoj byt 16,89 m 2 1,00 16,89 m 2 pokoj byt 14,83 m 2 1,00 14,83 m 2 chodba byt 14,15 m 2 1,00 14,15 m 2 koupelna byt 3,55 m 2 1,00 3,55 m 2 WC byt 1,44 m 2 1,00 1,44 m 2 komora byt 2,15 m 2 1,00 2,15 m 2 sklad sklad (sklípek) 4,97 m 2 0,70 3,48 m 2 Celková podlahová plocha 67,69 m 2 66,20 m 2-4 -
Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 66,20 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 820 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 378 263 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 53 Další životnost roků 47 Opotřebení % 53,00 Věcná hodnota (VH) Kč 650 000 Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Trh s byty uvedené kategorie (byt 2+1) je v dotčené lokalitě (obce od Olomouce vzdálené do 10-ti km) ustálený a v současné době se pohybuje nabídková cena místních realitních kanceláří v rozpětí 750tis.Kč až 1050tis.Kč. Lokalita v obci Grygov má dobré dopravní spojení s Olomoucí jak po dálničním přivaděči tak i po železnici a je tak lokalitou oblíbenou. S ohledem na provizi realitních kanceláří až do výše 20-ti % a za předpokladu, že vnitřní zařízení bytu neprošlo obnovou, stanovuji porovnávací hodnotu oceňovaného bytu na hodnotu 600 000,-Kč. Porovnávací hodnota Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.880 ze dne 2.8.2010. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 18.8.2010. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu od EURODRAŽBY, CZ, a.s., č.j.373/2010-n ze dne 3.8.2010. 1 Koncesní listina: Certifikát odhadce nemovitostí QON: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 744-41/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.744-41/2010. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 5 -
Fotodokumentace ze dne 18.8.2010. Pohled z východní strany na štít a vstup do oceňovaného bytu (vlevo). Pohled na byt v přízemí ze severní strany. - 6 -
- 7 -