ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 12392072012 NEMOVITOST: o ceně RD č.p.851 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha, k.ú.slivenec, okres Hl.m.Praha. Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Slivenec Adresa nemovitosti: Za farou 851, Praha Vlastník stavby: Kamil Bednář, Bieblova 1063/4, 15000 Praha 5, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Kamil Bednář, Bieblova 1063/4, 15000 Praha 5, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 6 100 000 Kč Datum místního šetření: 23.12.2012 Stav ke dni : 23.12.2012 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 25.12.2012 Tomáš Maršál NÁLEZ
Přehled podkladů: - výpis z KN Praha, LV č.1726 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - zástavní právo smluvní V-27841/2007-101, V-5495/2012-101 - smlouva kupní V-58131/2007-101 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti RD č.p.851 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha, k.ú.slivenec, okres Hl.m.Praha. Jedná se o: RD č.p. 851 (způsob využití rodinný dům) postavenou na pozemku č. parc. 429/106 v obci Praha, části obce Slivenec, pozemek č. parc. 429/106 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 85 m2, pozemek č. parc. 429/50 (druh pozemku orná půda) o výměře 259 m2, vše v katastrálním území Slivenec; uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1726 pro obec Praha a katastrální území Slivenec, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Jedná o novostavbu koncového řadového domu o jednom nadzemním podlaží a podkroví, se sklonitou střechou, o zastavěné ploše 85 m2. Budova má obytnou plochu cca 125 m2, dispozici 4+1. Příslušenstvím je garáž umístěná v přízemí budovy. K domu náleží zahrada o výměře 259 m2. Dům byl postaven dle současných standardů, tj. dlažby, obklady, plovoucí podlahy, plastová okna, atd. Dům je připojen na inženýrské sítě. Budova je umístěna v atraktivní lokalitě hlavního města Prahy, stavebnětechnický stav objektu je velmi dobrý, celková údržba domu je velmi dobrá.stavba z roku 2007. Jedná se klidnou lokalitu vhodnou zejména k bydlení - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.851 na st.p. 429/106 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.429/50, 429/106 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.851na pozemku st.429/106 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF - 3 -
ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.851 na st.p. 429/106 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 6 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 995,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 431,77 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard IV 0,05 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,208 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00-4 -
spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zast. I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,940 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,208 * 1,020 * 0,940 = 1,158 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 995,- Kč/m 3 * 1,158 = 8 100,21 Kč/m 3 CP = CU * OP = 8 100,21 Kč/m 3 * 431,77 m 3 = 3 497 427,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 497 427,67 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.429/50, 429/106 Popis: Jedná se o pozemky č.p.429/50, 429/106 v obci Praha, k.ú. Slivenec, okres Hl.m.Praha, které jsou zapsané na LV č. 1726 u KN Praha. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m. Praha pro rok 2012. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž. sítě. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa orná půda 429/50 259,00 5 140,00 1 331 260,- 27 cenová mapa zastavěná plocha a 429/106 85,00 5 140,00 436 900,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 1 768 160,- - 5 -
Pozemky p.č.429/50, 429/106 - zjištěná cena = 1 768 160,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 1 768 160,00 Celková výměra pozemku m 2 344 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 344 Cena pokryvné plochy porostů Kč 1 768 160,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 79 567,20 - zjištěná cena 79 567,20 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.851 na st.p. 429/106 3 497 427,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 497 427,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky p.č.429/50, 429/106 1 768 160,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 768 160,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. 79 567,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 79 567,20 Kč Celkem 5 345 154,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 345 154,90 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: - 6 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.851na pozemku st.429/106 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 130,00 m 2 Obestavěný prostor: 432,00 m 3 Zastavěná plocha: 84,60 m 2 Plocha pozemku: 344,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: RD Slivenec řadového rodinného domu 6+k.k., terasa, garáž, 194 m2, Praha 5, Slivenec, U Svahu, zkolaudovaná novostavba, pozemek 179 m2, postavená z cihel Porotherm, dům má tři podlaží propojené dubovým schodištěm, v prvním podlaží obývací prostor s přípravou pro kuchyňskou linku a vstupem na zahradu, garáž průchozí do chodby domu, ve druhém a třetím podlaží neprůchozí pokoje, jedna koupelna se sprchovým koutem, WC, druhá koupelna s vanou, technická místnost, dvě terasy, v domě dřevěné plovoucí podlahy RD Slivenec rodinný dům v městské části Praha 5 Slivenec, nacházející se v jeho horní části u Barandova. Dům na pozemku o výměře 722 m2 a zastavěné ploše 144 m2 ve velice klidné části původní zástavby s výhledem na okolní krajinu. Dispozice domu je 5+kk s terasou. Topení řešeno elektro kotlem nebo záložním kotlem na tuhá paliva. Parkování na pozemku, který je udržovaný, rovinatý, uživatelsky rozdělený na dům s předzahrádkou a za domem se rozkládá zahrada s dostatkem soukromí Srovnatelné nemovitosti Název: RD Slivenec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,02 Kv Koeficient vybavení 1,08 K1 K1 0,98 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m 2 52 000 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 7 -
132,00 m 2 179 m 2 6 358 000 Kč 48 167 Kč/m 2 Název: RD Slivenec Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 0,90 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 K1 0,98 K2 K2 1,00 K3 K3 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 41 830 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 722 m 2 6 490 000 Kč 49 923 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 41 830 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 46 915 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 52 000 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 46 915 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 130,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 6 098 950 Kč 2.2 RD č.p.528 Oceňovaná nemovitost REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.851 na st.p. 429/106 3 497 430,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.429/50, 429/106 1 768 160,00 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 79 570,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.851na pozemku st.429/106 6 098 950,00 Kč - 8 -
2.2 RD č.p.528 0,00 Kč 2.3 0,00 Kč 6 098 950,00 Kč Obvyklá cena 6 100 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha LV č.1726 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : bez závad je minimálně :6 100 000,- Kč 1. Obvyklá cena nemovitosti Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena RD č.p.851 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha, k.ú.slivenec, okres Hl.m.Praha je 6 100 000,- Kč slovy: šestmilionůstotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.851 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha, k.ú.slivenec, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 9 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.851 vč.pozemků a příslušenství v obci Praha, k.ú.slivenec, okres Hl.m.Praha ve výši: 6 100 000,-Kč. V Středoklukách, 25.12.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12392072012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12392072012. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
- 11 -
- 12 -