č.vyhotovení : 1 č.j.: 663/2013 - N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4800/037/14 o ceně rodinného domu č.p. 1557 s dílnou, postaveného na pozemku parc.č. 755/2 včetně příslušenství a pozemku parc.č. 755/2 v obci Praha, k.ú. Holešovice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 4.února 2014 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu a přílohy. V Praze, dne 4.února 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na Ortenově náměstí, v obci Praha, k.ú. Holešovice a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes průjezd domem, pozemek parc.č. 755/1, ke kterému je zřízeno věcné břemeno. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.1557 s dílnou postaveným na pozemku parc.č. 755/2, včetně příslušenství venkovních úprav a trvalých porostů a pozemku parc.č. 755/2 v obci Praha, k.ú. Holešovice. Rodinný dům je postaven ve vnitrobloku bytových domů, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. K domu náleží garáž (užíváno jako sklad) a dílna. Dle předloženého Odhadu obvyklé ceny nemovitosti, ze kterého je vycházeno, byl dům postaven v roce 1917, v roce 1989 byla částečně zateplena půda a byla provedena půdní vestavba. V roce 1998 byla provedena rekonstrukce objektu : - plastová okna, vstupní dveře, dlažby, vnitřní omítky, stropy, byla provedena rekonstrukce vytápění a přípravy TUV (plynové topení). Stav domu k r.2007 byl zhoršený, byla porušena venkovní fasáda, střešní krytina s pozinkovaného plechu byla poškozená s povrchovou korozí, do staveb viditelně zatékalo. Dvůr je z jedné strany ohraničen domem a dílnou, a zděnou zdí, která byla rovněž neudržovaná. Ke dni prohlídky nebyl umožněn přístup do objektu, bytový dům byl zavřený a nebyla zde možnost se dostat ani na dvůr. Z těchto důvodů je vycházeno pouze z dostupných podkladů. Stavební úřad - archiv, kde je k dispozici projektová dokumentace, neumožnil nahlédnutí do spisu. Rodinný dům obsahuje celkem jednu bytovou jednotku charakteru 5+1. Oceňovaná nemovitost má omezení vlastnických práv, na LV č. 752 je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch Ceské spořitelny,a.s.. Toto zástavní právo není zahrnuto do ceny obvyklé. Věcná břemena uvedená na tomto LV jsou zřízena ve prospěch nemovitosti - umožňují přístup přes pozemek parc.č. 755/2 a dům č.p. 1026. Lokalita, ve které se dům nachází je k bydlení vhodná, v okolí je vybudována velmi dobrá občanská vybavenost, dopravní spojení možné tramvajemi, zastávka se nachází přímo před domem. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Holešovice, obec Praha, list vlastnictví č.752 vyhotovený dálkovým přístupem dne 28.11.2013 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Údaje z cenové mapy hl.m.prahy pro rok 2014 a z realitních kanceláří Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 2007-11-007 ze dne 7.12.2007 vypracovaný panem Josefem Kaizrem Fotodokumentace poskytnutá zadavatelem ocenění Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 13.12.2013. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do domu 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 752 pro k.ú. Holešovice, obec Praha zapsán: Ing.Jaroslav Znamenáček, Ortenovo nám.1026/26, 170 00 Praha 7-2 -
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Dílna 4) Kolna 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek Oceněno podle 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemek parc.č. 755/2 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 371 m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu, dílnou a skladem. Část pozemků tvoří dvůr. Pozemek je rovinného charakteru a jsou zde přivedeny veškeré inženýrské sítě. Na části pozemku lze parkovat. Pozemek je oceněn v cenové mapě jednotnou částkou 7.480,-Kč/m 2. 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 7.480,- Cena za celou výměru 371.00 m 2 = Kč 2.775.080,- Pozemek Cena celkem Kč 2.775.080,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Základy betonové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Stropy klenuté a dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové, ve špatném stavu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - dlažby, PVC, textilie. Vnitřní schodiště kamenné. Vytápění ústřední teplovodní plynovým kotlem s přípravou TUV. Dispoziční řešení : 1.PP - sklepní prostory 1.NP - podkroví : 4 x pokoj, kuchyně, obývací pokoj, koupelna, kotelna, chodba, schodiště - 3 -
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.3 Obestavěný prostor 1.PP (7.05*6.60+15.20*7.95)*3.25 = 543.95 m 3 1.NP 167.37*3.75 = 627.64 m 3 Podkr.+zastř. 167.37*3.50*0.40 = 234.32 m 3 2.2.4 Podlaží Označení celkem = 1405.91 m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP 167.37 167.37 m 2 0.00 m 3.75 m 3 - Podkroví 167.37 167.37 m 2 0.00 m 2.50 m 3-1.PP (7.05*6.60+15.20*7.95) 167.37 m 2 0.00 m 3.25 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 167.37 m 2 a prům.výška podlaží je 3.17 m. 2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.05400 100% -0.054 8. Fasádní omítky podstandard 0.02800 100% -0.028 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 26. Ostatní chybí 0.04000 100% -0.04*1.852-0.17645 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.17645) = 0.9047 2.2.6 Opotřebení stavby Při stáří 97 let a životnosti 147 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65.9864%. - 4 -
2.2.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 0.95 = 0.922 2.2.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 7 0.01 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití omezené vlivem polohy 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 1-0.30 Vlivy snižující cenu dům se nachází ve vnitrobloku, omezený přístup pouze pro majitele nemovitosti přes pozemek parc.č. 755/2, dům je zastíněn vysokými budovami okolních bytových domů Celkem * -0.27 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.27) x 1 = 0.730-5 -
2.2.9 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.130,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.1200 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9047 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1260 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.6731 pp = It x Ip = 0.922 x 0.730 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.706,18 Cena za celý obestavěný prostor 1405.91 m 3 = Kč 5.210.555,52 Cena stavby bez opotřebení = Kč 5.210.555,52 Snížení ceny za opotřebení 65.9864% - Kč 3.438.258,01 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.772.297,51 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 1.772.298,- 2.3 Dílna Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.3.1 Popis Dílna navazující na rodinný dům, stejného stáří, 97 let. Stavebně -technický stav dle fotodokumentace uspokojivý. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 13.50*8.10*4.40 = 481.14 m 3 2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.07100 100% -0.071-0.071 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.071) = 0.9617 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 97 let a životnosti 127 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 76.378%. - 6 -
2.3.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 0.95 = 0.922 2.3.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.45 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.01 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost 2 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti 2 0.00 Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. 3 0.00 Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.01) x 0.45 = 0.455 2.3.8 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9617 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.4195 pp = It x Ip = 0.922 x 0.455 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.255,69-7 -
Cena za celý obestavěný prostor 481.14 m 3 = Kč 604.162,69 Cena stavby bez opotřebení = Kč 604.162,69 Snížení ceny za opotřebení 76.378% - Kč 461.447,38 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 142.715,31 Dílna Cena celkem Kč 142.715,- 2.4 Kolna Oceněno podle 16, přílohy č.14/2 vyhlášky. 2.4.1 Popis Kolna postavěná na části pozemku p.č.755/2. Střecha plochá, dřevěná vrata. Kolna měla zřejmě sloužit jako garáž. Stavebně -technický stav dle fotodokumentace uspokojivý s ohledem na stáří. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 6.60*4.20*2.70 = 74.84 m 3 2.4.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.07100 100% -0.071-0.071 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.071) = 0.9617 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 70 let a životnosti 85 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.3529%. 2.4.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu - 8 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 0.95 = 0.922 2.4.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.45 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.01 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost 2 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti 2 0.00 Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. 3 0.00 Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.01) x 0.45 = 0.455 2.4.8 Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9617 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.2000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.0750 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.4195 pp = It x Ip = 0.922 x 0.455 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.255,69 Cena za celý obestavěný prostor 74.84 m 3 = Kč 93.975,84 Cena stavby bez opotřebení = Kč 93.975,84 Snížení ceny za opotřebení 82.3529% - Kč 77.391,83 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 16.584,01 Kolna Cena celkem Kč 16.584,- - 9 -
3. REKAPITULACE 1) Pozemek 2.775.080,- Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou 1.772.298,- Kč 3) Dílna 142.715,- Kč 4) Kolna 16.584,- Kč Zjištěná výsledná cena 4.706.677,- Kč Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky 4.706.680,- Kč Slovy: Čtyřimilionysedmsetšesttisícšestsetosmdesát Kč V Praze, dne 4.února 2014... vypracoval - 10 -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez pp Věcná hodnota nemovitosti se skládá z věcné hodnoty stavby a pozemku. Zjištění věcné hodnoty staveb je provedeno v reprodukční ceně, tj. stanovením nákladů na pořízení stejných nebo porovnatelných staveb v místě a době ocenění, snížených o přiměřené opotřebení. Pro tento konkrétní případ je věcná hodnota stanovená cenou administrativní bez Kp. 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou 2633035.00 2. Pozemek 2775080.00 3. Dílna 340202.00 4. Kolna 39533.00 Celkem zjištěná cena bez Kp 5787850.00 Věcná hodnota - administrativní bez pp Cena celkem Kč 5.787.850,- 4.1.2 Porovnání dle jedn.ceny - srovnávací objekt Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena samotné nemovitosti proto je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně : - 11 -
Prodej, dům rodinný, 236 m², Libeň Celková cena: 4 800 000 Kč za nemovitost Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha podlahová: 236 m 2 Plocha pozemku: 620 m 2 Balkón: 3 m 2 / Sklep: 5 m 2 Prodej dvougeneračního RD v Praze 8-Libni. Dispozice 3+1 a 4+1, užitná plocha 236m2, terasovitý pozemek 413m2, výhled na Prahu. Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící, dvougenerační rodinný dům v Praze 8 - Libni, na zajímavém místě v zeleni s výhledem na Prahu. Jedná se o starší dům se dvěma nadzemními podlažími. Zastavěná plocha 130m2, užitná 236m2. Terasovitý pozemek 413m2. Dispozice 1NP 3+1, 2NP 4+1. Dům je ihned obyvatelný, avšak určený spíše k rekonstrukci, nebo kompletní přestavbě. Nejzajímavější a nejcennější je na něm jeho umístění v příkrém svahu na skále,které skýtá velký potenciál pro výstavbu nadstandardního objektu s terasami, spodními garážemi. Z vyšších partií pozemku je panoramatický výhled na město. Prodej, dům rodinný, 250 m², Čimická, Kobylisy Celková cena: 5 500 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: vč. provize a právního servisu Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 145 m 2 Plocha podlahová: 250 m 2 Plocha pozemku: 741 m 2 Sklep: 25 m 2 S výhradním souhlasem majitele nabízíme rodinný dům před rekonstrukcí na rovinatém pozemku kde uliční šíře je 28m. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Výborná dopravní i občanská infrastruktura. - 12 -
Prodej, dům rodinný, 200 m², Střížkovská, Praha Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost vč.provize, poplatků, právního servisu Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý / Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 108 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 268 m 2 Terasa: 16 m 2 Prodej domu 5+1 na pozemku 268 m2, Praha 8, Střížkovská ul. Dům se nachází na svažitém pozemku v ulici Střížkovská v zástavbě rodinných domů. Dispozice domu: z ulice vstup do garáže. Přízemí domu: chodba, koupelna s vanou, WC zvlášť. Z chodby vstup do kuchyně a průchozího obývacího pokoje a ložnice. V patře se nachází tři pokoje, z toho dva průchozí, dále koupelna se sprchovým koutem a WC. Před domem terasa. Dům je napojen na veškeré IS - vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu 220/380V, telefon a internet. Ústřední topení plynové. Dům je třeba alespoň částečně rekonstruovat. Uvažovaná plocha : RD Výměra Zohledněno Uvažovaná vč.příslušenství m2 % výměra m2 1.PP sklepy 126,00 50% 63,00 1.NP - podkroví dílna 92,88 50% 46,44 pokoj 17,10 100% 17,10 pokoj 21,38 100% 21,38 pokoj kuch. 14,03 100% 14,03 koupelna 4,32 100% 4,32 kotelna 2,42 100% 2,42 chodba 10,15 100% 10,15 kuchyně -pokoj 13,34 100% 13,34 schody 2,90 100% 2,90 kolna 27,72 0% 0,00 Celkem 332,23 195,07 Objekt UP Pozemek Celk. Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP RK, číslo m2 m2 cena Kč 0,80-1,20 0,80-1,10 0,80-1,20 prod.c Kč 1 236 620 4 800 000 1,00 1,05 0,95 0,95 19 510 2 250 741 5 500 000 1,05 1,05 0,93 0,95 21 511 3 200 268 4 500 000 1,03 1,05 1,02 0,95 23 669 Oceňovaná nemovitost RD 195 371 4 206 489 1,00 1,00 1,00 1,00 21 564-13 -
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč 4.706.677,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč 5.787.850,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 4.200.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč 4.200.000,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč 4.200.000,- - 14 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 5.787.850,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem 4.200.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu 4.200.000,- Kč Slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč V Praze, dne 4.února 2014... vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4800/037/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. - 15 -
Fotodokuemnatce : Průjezd domem z ulice Kolna (býv.garáž) Dílna 1.PP - 16 -
Podkroví - 17 -
- 18 -
- 19 -