ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /14. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /14 o ceně nemovité věci, pozemku parc.č.st.18, jehož součástí je rodinný dům č.p.16, katastrální území Jezerce, obec Stříbro, okres Tachov, včetně pozemku parc.č.265/1, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.157) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 213/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 5.června 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.června 2014

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Vlastnictví nemovitostí: 1. Oberhel Václav spol.podíl 1/2 Jezerce 16, Stříbro 2. Štádler Pavel spol.podíl 1/2 Jezerce 16, Stříbro Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 23.května 2014, LV č.157. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 213/13-80 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-19 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-17 ze dne Vyrozumění o zahájení exekučního řízení Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-15 ze dne Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 5.června 2014 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.157. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 3) Hospodářská budova 4) Venkovní úpravy 5) Studna kopaná 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.18 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 155 m 2 součástí je rodinný dům čp.16 Parc.č.265/1 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1699 m 2 Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.95 =

5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 239,70 ZC = ZCv x Iu = 850 Kč x Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 120,57 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,11 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč ,

6 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, zcela podsklepený rodinný dům bez podkroví, s nepodsklepenou přízemní přístavbou. Rodinný dům je v užívání 80 let a původně byl objekt využíván jako mlýn. V současnosti se zde nachází dvě bytové jednotky o velikosti 4+1 (v patře) a 3+1 (v přízemí, byt není užíván). Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 a 60 cm se zateplením. Střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní a vnitřní omítky vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy místností tvoří podlahové krytiny PVC. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm s krytinou PVC. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Je proveden rozvod studené vody z vlastní studny. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 15,00*9,30*2,50 = m 3 Vrchní stavba 15,00*9,30*5,70+4,30*4,90*2,80 = m 3 Zastřešení 15,00*9,30*3,90*0,5+4,30*4,90* 0,40*0,5 = m 3 Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén 15,00*9, m m 2.50 m 1.n.p. - přízemí 15,00*9,30+4,30*4, m m 3.00 m/* 2.n.p. - patro 15,00*9, m m 3.00 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.84 m. /* výška odvozena ze sv.výšky

7 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce nadstandard % Vnější obklady chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % -0.03*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.194,04 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,39 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,39 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,68 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,71 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Cena celkem Kč ,

8 3) Hospodářská budova Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepenou vedlejší stavu, užívanou jako hospodářská budova. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů, střecha sedlová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,00*6,00*4,00 = m 3 Zastřešení 8,00*6,00*3,00*0,5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.387,14 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,96 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,96 Snížení ceny za opotřebení 75% - Kč ,72 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,24 Hospodářská budova Cena celkem Kč ,

9 4) Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 4.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky. Popis Venkovní úpravy tvoří: - přípojka elektro - přípojka vody ze studny - žumpa - kanalizace do žumpy - zpevněné plochy - oplocení Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou č.p Hospodářská budova Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,40 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

10 5) Studna kopaná Oceněno podle 19, přílohy č.16 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny studny ( 19 vyhlášky) Cena studny při průměru 1.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 2.00 m = Kč 7.620,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 7.00 m = Kč ,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za ,- = Kč ,- R Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,74 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,74 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč ,59 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 6.931,15 Studna kopaná Cena celkem Kč 6.931,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,- ( m 2 x 109,06 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.253,34 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.253,

11 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Kč ,- 3) Hospodářská budova Kč ,- 4) Venkovní úpravy Kč ,- 5) Studna kopaná Kč 6.931,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.253,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisícčtyřistačtyřicet Kč V Ostravě, dne 9.června 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -