052 EX 103/14 Znalecký posudek Pořadové číslo: 3026-036/15 Předmět posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - stavby na pozemku parc. č. 270/15 s příslušenstvím v katastrálním území Borohrádek, obec Borohrádek Objednatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice Vlastníci nemovité věci: Marie Vachová Lubomír Vach - stavba není evidovaná v katastru nemovitostí Účel posudku: Určení ceny nemovitého majetku povinných pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 103/14 Oceněno ke dni: 22.6.2015 Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: k.skladanova@seznam.cz V Srchu dne 4.7.2015
I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení sp.zn. 052 EX 590/15, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 25.6.2015. Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 590/15, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 15.5.2015. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.6.2015, katastr č. 607584, list vlastnictví č. 775. Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. 270/15 v k.ú. Borohrádek a okolí. Informace a údaje zjištěné na místě samém. Informace a ůdaje zjištěné na Městském úřadě v Týništi nad Orlicí, stavebním úřadě (paní Iveta Palánová). Územní plán Borohrádek ze dne 23.3.2012 (účinnost od 7.4.2012), opatření obecné povahy č. 105/2012. Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitých věcí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Literatura: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. 2. Prohlídka Místní šetření spolu s částečným zaměřením oceňované nemovité věci bylo provedeno dne 22.6.2015 bez účasti povinných. Byla pořízena fotodokumentace. Použité měřící pomůcky: laserový měřič STABILA. 3. Celkový popis nemovitých věcí Znaleckým úkolem je provést ocenění nemovité věci - stavby na pozemku parc. č. 270/15 s příslušenstvím v katastrálním území Borohrádek, obec Borohrádek na Rychnovsku. Nemovitá věc se nachází v severovýchodní části Borohrádku, v místní části Zámlýní, cca 50 m severozápadně od silnice č. I/36. Stavba na pozemku parc. č. 270/15 je třetím domem od místa křížení místní komunikace se silnicí I/36. Nemovitá věc se nachází v zástavbě rezidenčních objektů. Stavba je užívána jako rodinný dům, je obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, obsahuje bytovou jednotku 4+1 s příslušenstvím (napojení na inženýrské sítě). Stavbě bylo přiděleno číslo popisné 564. Stavba není evidována v katastru nemovitostí. Stavba rodinného domu není k datu ocenění dokončena, není ani zkolaudována (věcně a místně příslušným stavebním úřadem nebylo vydáno povolení k užívání ani pro ucelenou část stavby). Pozemek parc. č. 270/15 je jiného vlastníka. Strana 2
Nemovitá věc se z hlediska platné územně plánovací dokumentace nachází ve funkční ploše SK - plochy smíšené obytné - komerční (jsou určeny k polyfunkčnímu využití, převážně pro bydlení, dále např. pro občanské vybavení, podnikatelské aktivity). Funkční využití oceňované nemovité věci je v souladu s platnou územně plánovací dokumentací. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Obvyklou cenu jsem stanovila z podkladů, které jsem měla k dispozici. Doklady o výskytu radonu, zdrojů znečištění, ekologických zátěží i zdrojů hluku v blízkém okolí nebyly zjištěny. Oceňovaná nemovitá věc se nachází v záplavovém území Tiché Orlice. Město Borohrádek má podle Malého lexikonu obcí ČR 2 108 obyvatel, nachází se cca 8,5 km jihozápadně od Kostelce nad Orlicí, v údolí Tiché Orlice. Městem prochází v silnice I. třídy č. 36 a několik dalších silnic nižšího řádu (např. silnice II/305 a II/317) a železniční trať Hradec Králové - Choceň. Jedná se o významné místo regionu, turisticky atraktivní (barokní kostel, podhůří Orlických hor) s dostatečnou občanskou vybaveností a dobrou dopravní obslužností - jsou zde sportoviště, tělocvična, základní a mateřská škola, knihovna, církevní základní škola, kino, zdravotní středisko, pošta, SDH. Město se nachází v nadmořské výšce 258 m n.m. Zeměpisná šířka je 50 05' 52" s.š. a zeměpisná délka je 16 05' 36" v.d. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníky oceňované nemovité věci jsou Marie Vachová a Luboš Vach, bytem Zámlýní 564. Vlastnictví není evidováno na žádném listu vlastnictví. 5. Obsah posudku 1. Nemovitá věc 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Strana 3
Strana 4
II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Borohrádek 607614, BOROHRÁDEK 1. Nemovitá věc s příslušenstvím 1.1. Stavba na pozemku parc. č. 270/15 Stavba je užívána jako rodinný dům, je obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, obsahuje bytovou jednotku 4+1 s příslušenstvím (napojení na inženýrské sítě). Stavbě bylo přiděleno číslo popisné 564. Stavba je napojena na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a distribuční síť elektrické energie. Stavební povolení bylo vydáno Městským úřadem v Borohrádku, hospodářsko správním odborem, dne 25.2.1991 pod č.j. 5/ST/1991. Byl prodloužen termín dokončení. Dům je zděný, se sedlovou střechou. Předpokládám, že je provedený i vybavený standardním či mírně podstandardním způsobem. Střecha je sedlová, nesená dřevěným vázaným krovem, krytina na střeše je provedena z vlnitého eternitu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Vnější omítka není provedena, je dokončeno jen jádro. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je prováděn v elektrickém bojleru. Elektroinstalace je světelná i motorová (s pojistkovými automaty), hromosvod není instalován. Voda je přivedena z veřejného vodovodu, kanalizace je svedena ze všech hygienických zařízení do veřejné kanalizační sítě, hygienické vybavení i vybavení kuchyně je standardní. Na základě vnější obhlídky je zřejmé, že je prováděna jen nejnutnější údržba, dům není dosud dokončen. Domnívám se, že většina prvků a konstrukcí je v původním stavu. Užívání stavby, ani její ucelené části, nebylo dosud věcně a místně příslušným stavebním úřadem povoleno. Zastavěná plocha 1. NP (odhadem): 114 m 2 Obestavěný prostor (odhadem): 750 m 3 Strana 5
Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovité věci ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Oceňovaná nemovitá věc má následující silné a slabé stránky: Silné stránky: - nemovitá věc je přístupná po veřejně přístupné komunikaci (přístup až ke stavbě a do stavby však není právně zajištěn) - v místě je možné napojení na všechny inženýrské sítě, které se v obci nacházejí - nemovitá věc je umístěná uvnitř souvisle zastavěného území obce - nemovitá věc je umístěná v zástavbě rezidenčních objektů - stavba je vhodná k bydlení, ačkoliv není dosud zcela dokončena - zastávka veřejné dopravy je do 500 m - změny v okolí nejsou předpokládány, nemovitá věc se nachází ve stabilizovaném území Slabé stránky: - stavba není evidována v katastru nemovitostí - vlastnictví stavby je odlišné od vlastnictví pozemku - právní stav zcela neodpovídá skutečnému stavu - stavba není evidována v katastru nemovitostí, bylo jí však přiděleno číslo popisné - 564 - stavba vyžaduje investice do dokončení, ale i do udržovacích prací - nemovitou věc nelze komerčně využít - nenachází se v blízkosti obchodních center - nemovitá věc se nachází v aktivní zóně záplavového území - poptávka po obdobných nemovitých věcech je výrazně nižší než nabídka - pracovní možnosti jsou v místě omezené - nemovitá věc se nachází v malém městě, ve kterém je málo pracovních příležitostí Na nemovité věci působí řada vlivů, např. kupní síla obyvatelstva, velikost obce, umístění stavby v obci, územní plán obce, parkovací možnosti v okolí, u obchodních (prodejních) staveb množství lidí, kteří kolem těchto staveb Strana 6
denně projdou, zastávky MHD, vlaku a autobusu, u kterých jsou tržby podstatně vyšší, u bytových staveb kvalita životního prostředí, hluk, prach a další imise z okolí, dopravní obslužnost, počet podlaží v objektu, stupeň využití pozemku, velikost a tvar pozemku, složení obyvatelstva v objektu a okolí, pracovní příležitosti v obci a nejbližším okolí, infrastruktura v obci a nejbližším okolí, dostupnost škol, úřadů, obchodů, zdravotnictví, kultura, sport, stálé negativní vlivy (výskyt radonu, znečištění spodních vod, exhalace apod.), u nezastavěných pozemků stavební připravenost, geologické podmínky, svažitost terénu a orientace ke světovým stranám, ekologické zátěže z minulosti, ochranná pásma apod. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 0960, 014N034991, 915-151106, 3187794012, 1331548252 na serveru www.sreality.cz), uskutečněných prodejů rodinných domů určených k rekonstrukci, nacházejícími se v okolí do 5 km, a z výsledků dražeb (centrální adresa, www.eurodrazby.cz). Byly porovnávány stavby, které měly shodné vlastnictví s vlastnictvím pozemků. Bylo zjištěno, že průměrná jednotková cena je 5 930,- Kč/m 2. V daném případě, kdy vlastnictví stavby je odlišné od vlastnictví pozemku a kdy stavba není evidována v katastru nemovitostí, navrhuji pro stavbu rodinného domu na pozemku parc. č. 270/15 jednotkovou cenu zhruba ve výši 2/3 výše uvedené ceny, tj. ve výši 3 950 Kč/m 2. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovité věci jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být prodána. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, navrhuji obvyklou cenu ve výši: 450 000 Kč slovy: čtyřistapadesáttisíckorunčeských 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by na oceňované nemovité věci vázla nájemní práva. Není mi známo, že by s oceňovanou nemovitou věcí - se stavbou na pozemku parc. č. 270/15 a jejím příslušenství v katastrálním území Borohrádek, obec Borohrádek, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu nemovitých věcí. Závady s nemovitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, nebyly shledány. Strana 7
III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění nemovité věci - stavby na pozemku parc. č. 270/15 s příslušenstvím (rodinný dům č.p. 564) v katastrálním území Borohrádek, obec Borohrádek, kraj Královéhradecký, ke dni: 22.6.2015. Příslušenství nemovité věci souvisí s věcí hlavní (přípojky inženýrských sítí), podmiňuje a doplňuje bydlení, není vhodné ho od věci hlavní oddělovat, samostatně nemá žádnou tržní hodnotu. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, je navržena obvyklá cena ve výši: slovy: čtyřistapadesáttisíckorunčeských 450 000 Kč V Srchu dne 4.7.2015 Strana 8
IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 3026-036/15. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: 9 Počet stran příloh: 2 Ing. Kateřina Skladanová Přílohy: výpis z katastru nemovitostí (1 list) kopie katastrální mapy (1 list) Strana 9