Postup při oceňování nemovitostí příloha C programu Reality 1. Úvodní ustanovení 1.1. Účel postupu při oceňování nemovitostí V této příloze je definován postup při oceňování nemovitostí pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí (dále jen Postup) pro účely realizace Programu Reality (dále jen Program). Účelem Postupu je vymezit jasná pravidla při oceňování nemovitostí vedoucí ke stanovení obvyklé ceny 1, na jejímž základě žadatel o podporu v rámci Programu vypočte výši nákladové mezery (viz. článek 1.4.3 tohoto Postupu). Postup stanovuje hranice ve kterých se zpracovatel ocenění má pohybovat. 1.2. Závaznost postupu ocenění Použití tohoto postupu je závazné pro stanovení obvyklé ceny pro potřeby Programu. Pouze ve výjimečných případech, kdy by použití tohoto postupu vedlo k nereálným výsledkům, je možné po konzultaci s CzechInvestem a za souhlasu správce Programu použít jiné způsoby. Použití jiných postupů je nutno v ocenění vždy zdůvodnit. 1.3. Zpracovatel ocenění Zpracování ocenění provádí nezávislý znalec, kterým se v této metodice rozumí znalec zapsaný do seznamu znalců podle zvláštního předpisu pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování nemovitostí (zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů). 1.4. Základní pojmy 1.4.1. Program Programem se rozumí aktuální verze Programu Reality (dále jen Program). Správcem programu je Ministerstvo průmyslu a obchodu a implementační agenturou je agentura CzechInvest. 1.4.2. Cena obvyklá Obvyklou cenou 1 se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů str. 1 /11
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1.4.3. Nákladová mezera Nákladová mezera se stanoví na základě znaleckého posudku vypracovaného podle tohoto Postupu a je definována článkem 1.2.6 v Programu. Nákladová mezera se stanoví výpočtem: NM = CO + UN - COP, kde CO je cena obvyklá 1 Podnikatelské nemovitosti v rozsahu odpovídajícímu investičnímu záměru, stanovená před zahájením projektu; UN jsou uznatelné náklady (viz. článek 3.4 Programu) na realizaci projektu a COP je cena obvyklá 2 Podnikatelské nemovitosti po dokončení projektu. Velikost oceňované Podnikatelské nemovitosti po dokončení projektu odpovídá: (i) (ii) (iii) (iv) výměře pozemků Rozvojových ploch, jejichž výměra je menší než 10 ha, v případě Projektů přípravy Podnikatelské zóny, resp. výměře pozemků Rozvojových ploch, jejichž výměra je menší než 5 ha, v případě Projektu regenerace zón; 80% výměry pozemků Rozvojových ploch, jejichž výměra je větší než 10 ha, resp. 5 ha v případě Projektu regenerace zón; výměře pozemků Rozvojových ploch smluvně určených k pronájmu či převodu v případě, že se jedná o projekt připravovaný pro již určitý Podporovaný podnik či Rozvojovou společnost, nebo na nichž se nachází objekty, které jsou určeny k převodu či pronájmu. velikosti dokončeného podnikatelského objektu, (v) minimálně 75% výměry Podnikatelské zóny v rámci Projektu výstavby zóny resp. 50% výměry Podnikatelské zóny v rámci Projektu regenerace zón. 1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů 2 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů str. 2 /11
2. Obsah a forma ocenění Ocenění nemovitostí bude zpracováno formou znaleckého posudku, který musí splňovat požadavky dané vyhláškou č. 37/1967 Sb. Zpracovatel ocenění nemovitostí předloží dva posudky a každý ve dvou vyhotoveních. Jeden obsahuje zjištěnou administrativní cenu nemovitostí (viz. článek 3.1. tohoto Postupu) a druhý cenu obvyklou stanovenou dle tohoto Postupu (viz. článek 3.2. tohoto Postupu). V posudku musí být uveden popis oceňovaných nemovitostí (výměry, popis technického stavu, opotřebení, výskyt ekologických škod apod.) a zvolené postupy s náležitým zdůvodněním, které vedly ke zjištění obvyklé ceny. Posudek bude doplněn přílohami, které tvoří zejména: kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, kopie příslušné části územního plánu obce, fotodokumentace a podobně. 3. Použité metody ocenění nemovitostí V postupu jsou využity oceňovací metody, které jsou v současnosti uznávány v celém světě (ISVC) a jsou v souladu se zákonem o oceňování majetku platným v ČR. 3.1. Stanovení administrativní ceny Administrativní cena nemovitostí se stanovuje podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., ve znění prováděcí vyhlášky č. 540/2002 Sb., popř. ve znění pozdějších platných předpisů. 3.2. Stanovení obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny se provede v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Zjištěná obvyklá cena musí být náležitě a prokazatelně zdůvodněna. Způsoby vedoucí ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí se v tomto případě rozumí použití věcné, výnosové a porovnávací metody. 3.2.1. Věcná metoda Pomocí věcné metody je stanovena tzv.věcná hodnota, kterou rozumíme reprodukční cenu staveb (součet nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění), sníženou o přiměřené opotřebení. Ocenění musí obsahovat informaci o tom, jaké podklady byly použity pro stanovení jednotkových cen. Věcná hodnota se stanovuje u budov, hal a inženýrských sítí nebo je-li zadavatelem vyžádáno. str. 3 /11
3.2.2. Výnosová metoda Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Jako vstupní podklad se použije výše nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Nájemné převzaté z nájemních smluv je nezbytné porovnat a vyhodnotit je-li ve shodě s obvyklým nájemným v daném čase a místě. 3.2.3. Porovnávací metoda Porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. Pokud v této oblasti není dostatek informací, je možné přiměřeně využívat údajů z cenových map, směrných cen i relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelářích. Vždy je nutné provést analýzu lokality a trendů dalšího vývoje. Zpracovatel ocenění vždy uvede zdroje informací. U výše uvedených metod není proveden jejich odborný výklad, neboť tyto metody byly již mnohokrát pospány v odborné literatuře. Při stanovení porovnávací hodnoty pozemků a hal je nezbytné použit přílohu č. 1, 2 tohoto Postupu. Porovnávané haly a pozemky je nezbytné doložit obrazovými podklady. str. 4 /11
4. Předmět oceňování oceňované nemovitosti Předmětem oceňování jsou oceňované nemovitosti, kterými se pro účely tohoto Postupu rozumí pozemky v běžných průmyslových zónách (tzv. greenfields), stavby a pozemky v zastavěném, ale nevyužívaném území (tzv. brownfields) a nájemní objekty. 4.1. Pozemky Podnikatelské zóny Stanovení ceny obvyklé pozemků v Podnikatelské zóně musí být zpracováno v souladu se zákonem o oceňování majetku a oceňovacími standardy. Ve znaleckém posudku musí být pozemky dostatečně popsány a obvyklá cena náležitě a prokazatelně zdůvodněna. V případě, že se ocenění provádí k datu podání Žádosti o dotaci (1,2 resp.3 stupeň), viz.článek 8.1 Programu (tzn., že budování technické infrastruktury na Podnikatelské zóně nebylo zahájeno nebo je ve stádiu rozpracovanosti), bude cena obvyklá pozemku Podnikatelské zóny stanovena s ohledem na stupeň zainvestovanosti k tomuto datu. Spolu s cenou obvyklou pozemku Podnikatelské zóny nezainvestovaného nebo ne zcela zainvestovaného pozemku bude stanovena obvyklá cena pozemků Podnikatelské zóny (viz. článek 1.2.6 Programu - COP) k termínu dokončení akce. Pro určení ceny obvyklé pozemků je rozhodující postup zjištěný porovnávacím způsobem. 4.2. Stavby v zastavěném ale nevyužívaném území Stanovení ceny stavby určené stavebním úřadem k odstranění, se zjistí jako cena obvyklá použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i o náklady na úpravu terénu. Stanovení ceny stavby, která bude určena k využití pro účely Podnikatelské zóny, se zjistí jako cena obvyklá stavby výše uvedenými metodami (věcná, výnosová nebo porovnávací). 4.3. Podnikatelské objekty Při ocenění Podnikatelských objektů bude stanovena věcná hodnota, výnosová hodnota a porovnávací hodnota. Ve znaleckém posudku musí být hala dostatečně popsána a obvyklá cena náležitě a prokazatelně zdůvodněna. Pro stanovení výnosové hodnoty musí být prokázáno obvyklé nájemné minimálně 3 doloženými pronájmy obdobných nemovitostí v daném místě a str. 5 /11
čase. Stanovení porovnávací hodnoty musí být prokázáno minimálně 3 uskutečněnými prodeji obdobných nemovitostí v posledních 12-ti měsících v daném místě. V případě, že se ocenění provádí k datu podání Žádosti o dotaci (1,2 resp. 3 stupeň) (tzn., že výstavba Podnikatelského objektu nebyla zahájena, nedokončena nebo se jedná o nájemní objekt určený k rekonstrukci) bude cena obvyklá Podnikatelského objektu stanovena s ohledem na stupeň dokončenosti k tomuto datu. Spolu s obvyklou cenou Podnikatelského objektu, který není dokončen bude stanovena obvyklá cena Podnikatelských nájemních objektů jako by byl nájemní objekt dokončen, tzn.stanoví se cena obvyklá budoucí k termínu dokončení akce. Pro stanovení ceny obvyklé Podnikatelských objektů je rozhodující postup zjištěný výnosovým způsobem. Na konci znaleckého posudku zpracovatel uvede zjištěné hodnoty v rekapitulačním formuláři, viz. příloha č.4. 5. Podklady pro zpracování ocenění Pro vypracování ocenění je vždy nutná prohlídka nemovitosti, při které se provede zaměření, je-li k dispozici projektová dokumentace, provede se kontrola v ní uvedených rozměrů. Zpracovatel ocenění vychází z dalších podkladů. Těmito podklady jsou: - výpis z listu vlastnictví (ne starší 3 měsíců) - kopie snímku katastrální mapy (ne starší 3 měsíců) - stavební a právní dokumentace - nabývací tituly nemovitosti - projektová dokumentace - rozpočtová dokumentace - fotodokumentace - další podklady nezbytné pro objektivní stanovení obvyklé ceny 6. Přílohy Příloha č. 1 Kriteria pro porovnávání pozemků Příloha č. 2 Informace o pozemku Příloha č. 3 Přehled průmyslových zón Příloha č. 4 Rekapitulační formulář str. 6 /11
Příloha č. 1 Kriteria porovnávání pozemků Kriteria m.j. Parametr oceňovaného pozemku Velikost pozemku m 2 Konfigurace terénu Kontaminované území Zátopové pásmo Omezení užívání pozemku Poddolované území Parametr porovnávané ho pozemku Popis porovnávaného pozemku Napojení na plynovod Napojení na kanalizaci Napojení na rozvod elektřiny Napojení na vodovod Vzdálenost od dálnice Vzdálenost od komunikace I. třídy Vzdálenost od železnice Vzdálenost od letiště Vzdálenost od skládky odpadů Vzdálenost zastávky MHD nebo ČSAD Nezaměstnanost v okrese Průmyslová zóna v okolí Životní prostředí v okolí m m m m % str. 7 /11
Zatřídění kriterií do třídy je od A do E, kdy A je nejlepší a E nejhorší. Příloha č. 2 Informace o pozemku Obec Okres Katastrální území Způsob užívání Parcelní čísla Výměra celkem Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Telefon Přístup po zpevněné komunikaci Schválený územní plán Územní rozhodnutí Stavební povolení Informace o pozemku Napojení na inženýrské sítě Stavebně - právní stav str. 8 /11
Příloha č. 3 - Přehled lokalit podporovaných průmyslových zón v ČR Podporované průmyslové zóny r. 1998 2002 Kraj Lokalita (ha) Plzeňský Plzeň 95,00 Stod 10,90 Liberecký Liberec 121,50 Ústecký Rumburk 29,80 Chomutov 18,20 Podbořany 11,80 Podbořany - Vroutecká 7,00 Bílina 10,00 Přestanov 8,80 Klášterec nad Ohří 53,00 Kadaň 81,00 Žatec 6,24 Louny 21,40 Ústí nad Labem 24,80 Lovosice 29,70 Most 33,00 Královehradecký Hradec Králové 9,50 Jičín I 34,30 Jičín II 25,30 Vrchlabí 12,50 Kvasiny 13,00 Padubický Pardubice 53,50 Chrudim 25,00 Moravská Třebová 11,50 Svitavy 39,90 Jihočeský Písek 41,50 Prachatice 10,30 Blatná 10,00 Středočeský Slaný 14,50 Žebrák 10,50 Kladno 19,80 Zdice 9,60 Unhošť 16,20 Zruč nad Sázavou 15,20 Kolín 373,00 Velim 3,80 Moravskoslezský Kopřivnice 51,00 Krnov Červený Dvůr 16,60 Třanovice 23,00 Karviná Nové Pole 39,50 Třinec Baliny 19,00 Frýdek Místek 10,80 str. 9 /11
Chlebovice Ostrava Hrabová 21,30 Ostrava Mošnov 22,50 Jihomoravský Brno 3,30 Brno Černovická 160,00 terasa Znojmo 1,80 Vyškov 12,40 Hodonín Zadní díly 10,20 Hodonín - Kapřiska 7,30 Kuřim 11,40 Olomoucký Olomouc - Kaplice 10,10 Olomouc Šlechtitelů 16,90 Olomouc Příkopy 44,50 Uničov 27,70 Litovel 23,20 Prostějov 35,40 Hranice 52,80 Šumperk 13,40 Zlínský Staré Město 5,10 Valašské Meziříčí 51,00 Vsetín 6,40 Zlín 18,00 Vysočina Havlíčkův Brod 10,06 Ždírec nad Doubravou 5,80 Jihlava 43,30 Kamenice nad Lipou 11,70 Pelhřimov 10,50 Bystřice nad 13,00 Pernštejnem Valašské Meziříčí 10,10 Ždár nad Sázavou 18,40 str. 10 /11
Příloha č. 4 Rekapitulační formulář Rekapitulace zjištěných cen Typ nemovitosti Katastrální území Obec Okres Stavby Zastavěná plocha m 2 Obestavěný prostor m 3 Administrativní cena stavby Kč Reprodukční hodnota stavby Kč Cena za měrnou jednotku stavby Kč/m 3 Cena za měrnou jednotku stavby Kč/m 2 Věcná hodnota stavby Kč Výnosová hodnota stavby Kč Porovnávací hodnota stavby Obvyklá cena stavby Výměra pozemku m 2 Administrativní cena pozemku Kč Cena za měrnou jednotku Kč/m 2 pozemku Cena porovnávací Kč Obvyklá cena pozemku Kč Kč Kč Pozemky str. 11 /11