ZNALECKÝ POSUDEK č. 3949-72/2014 O ceně nemovitostí,tj. pozemku p.č.st.1538 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167m 2 včetně rodinného domu čp.1242 jež stojí na pozemku p.č.st.1538 jako jeho součást, a pozemku p.č.1476/20 zahrada o výměře 162m 2, vše v KN zapsáno na LV č.6645 pro obec a k.ú.česká Třebová, část obce Česká Třebová Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 10.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí,tj. pozemku p.č.st.1538 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167m 2 včetně rodinného domu čp.1242 jež stojí na pozemku p.č.st.1538 jako jeho součást, a pozemku p.č.1476/20 zahrada o výměře 162m 2, vše v KN zapsáno na LV č.6645 pro obec a k.ú.česká Třebová, část obce Česká Třebová. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.1538 + p.č.1476/20 + rodinný dům čp.1424 Adresa předmětu ocenění: Bezděkov 1242 560 02 Česká Třebová Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Česká Třebová Katastrální území: Česká Třebová Počet obyvatel: 15 892 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.7.2014 za přítomnosti p.žitného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 587/2014-A z 29.7.2014 - cuzk.cz - LV č.6645 pro k.ú.česká Třebová z 31.7.2014 - místní šetření dne 30.7.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jan Žitný, Bezděkov 1242, 56002 Česká Třebová, vlastnictví: výhradní Jan Žitný, Bezděkov 1242, 56002 Česká Třebová, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný rodinný dům čp.1242 stojící na pozemku p.č.st.1538 je přízemní, samostatně postavený objekt se sedlovou střechou,podsklepený pod celým půdorysem přízemí, přístupný z ulice zvané Bezděkov v České Třebové. Rodinný dům je postaven ve velmi sklonitém terénu - úroveň podlahy sklepa je tak od ulice v její úrovni, naopak úroveň podlahy přízemí je v úrovni přilehlého terénu zahrady. Sklon terénu je tak od jihozápadu k severovýchodu. Průměrná úroveň podlahy spodního podlaží je více, než 80cm pod úrovní přilehlého terénu (měřeno v rozích objektu) - spodní podlaží je tedy podzemní, ač z ulice se jeví dům jako patrový. Rodinný dům je vystavěn na základových pasech s již dožilou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné, cihelné o tl. stěn 45cm, štítové zdivo je tl.30cm. Stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou, sedlová střech, krytina kanadský šindel. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné (žlaby, svody, parapety). Fasádní omítka je vápenocementová, případně břízolitová s nátěrem, v úrovni přízemí z ulice je obklad stěn z osinkocementových šablon.sokl je opatřen betonovým obkladem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní obklady jsou bělninové v části kuchyně a v koupelně. Schodiště vnitřní je do přízemí betonové s nalepeným kobercem, na půdu z patra je původní dřevěné strmé. Dveře jsou dřevěné, zárubně jsou dřevěné i ocelové. Okna jsou 3ks plastová s izolačními dvojskly (do ulice v 1.NP), ostatní okna včetně oken ze sklepa do ulice jsou dřevěná špaletová. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné, převážně s volně položeným PVC, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby, v garáži je betonová mazanina. Vytápění je ústřední, alternativní vytápění kotlem na plyn či tuhá paliva (krbová kamna s výměníkem), radiátory. Světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, částečně již v plastových, studená i teplá voda.zdrojem teplé vody je nepřímotopný zásobník - 2 -
u plynového kotle. Rozvod zemního plynu. Odkanalizování je v plastových rourách. V kuchyni ve sklepě je kombinovaný sporák, v přízemí je sporák se sklokeramickou varnou deskou,kuchyňská linka. V koupelně je smaltovaná vana, sprchový box. WC splachovací 2ks. V domě jsou v přízemí krbová kamna. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu (vodoměr je umístěn v koupelně ve sklepě).zemní plyn z rozvodu STL v obci (plynoměr v obvodové stěně). Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: zádveří 7,23m 2, chodba se schodištěm 10,32m 2, WC 1,69m 2, koupelna 5,84m 2, kuchyně 16,27m 2, spíž 4,46m 2, chodba 1,68m 2, tj. celkem 47,49m 2 + garáž 15,46m 2. 1.NP: pokoj 11,20m 2, pokoj 22,20m 2, pokoj 16,40m 2, WC 2,77m 2, tj. celkem 52,57m 2 + dílna 5,0m 2. Celkem obytná plocha je tedy 100,06m 2, podlahová plocha celkem činí 120,52m 2. Vstup do domku je buď ze zahrady přímo do 1.NP, nebo ze štítové stěny je možný přístup do 1.podzemního podlaží. Zastavěná plocha činí 13,55*7,55= 102,30m 2 (obě podlaží). Obestavěný prostor činí 102,30*( 0,15+3,85+3,26+2,14/2) = 852,18m 3. Celková výměra pozemků činí 167+162= 329m2. Půdní prostor je využíván jako sklad - půda. Podlaha na půdě je z cihelné dlažby. Jedná se o objekt z roku 1930, v němž v roce 1986 byla provedena oprava fasády, vyměněna střešní krytina, v roce 1998 byly provedeny nové rozvody inž.sítí, oprava podlah, modernizace soc.zařízení a kuchyně. V roce 2008 byl položen na střechu kanadský šindel, v r. 2009 osazena 3 ks plastových oken. I přes provedené částečné modernizace působí dům nepříznivým dojmem - jednak se jedná o objekt přežilé architektury, jednak jeho údržba je spíše nedostatečná, v domku je ve sklepě (v němž jsou i obytné místnosti) vlhkost. Opotřebení odborným odhadem považuji ve výši cca 55 %. Příslušenství domku tvoří venkovní úpravy - oplocení pozemku - uliční je z pletivových plotových rámů do ocelových sloupků, betonová podezdívka, dále schody venkovní předložené z pororoštu, betonová zpevněná plocha ze zámkové dlažby, malá dřevěná pergola a venkovní krb. Příslušenství tvoří i přípojky inženýrských sítí - vody, kanalizace, elektřiny a zemního plynu. Česká Třebová je město na východě Čech, čtvrté (podle počtu obyvatel) a druhé (podle rozlohy) největší město Pardubického kraje. Nachází se v přibližně severo-jižně orientované kotlině řeky Třebovky, která je ze západní a východní strany ohraničena zalesněnými hřebeny s nejvyššími kopci v okolí: Kozlovský kopec (601 m n. m.) a Palice (613 m n. m.). Město a okolí se někdy nazývá Českotřebovsko, někdy označováno jako Českotřebovské mezihoří. Do České Třebové byla v roce 1845 přivedena železnice a brzy na to se stala významným železničním uzlem. V roce 1995 byl střed města vyhlášen Městskou památkovou zónou. Rodinný dům čp.1242 se nachází ve smíšené zóně - okolí tvoří jednak rodinné domy, ale i továrna firmy Böhmplast. Přímý přístup je z ulice zvané Bezděkov - a to ze zpevněné živičné komunikace. Nemovitosti se nenachází v záplavovém území. - 3 -
B. Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se v České Třebové nabízí na prodej např.: 1) Za 1,999 mil.kč se nabízí v ul.slovanská- Rodinný dům se dvěma BJ, garáží, balkonem a zahradou v širším centru České Třebové (pozemek 238 m2). Dispozice: PP- sklep; I.NP- chodba, BJ 2+1, koupelna s WC, prádelna, WC; II.NP- BJ 2+1, komora, koupelna, WC, chodba, balkon. Na půdě pokoj+ možnost další vestavby. Spodní BJ je po rekonstrukci a je bezbariérová. Vytápění ÚT plyn. kotlem. Vhodné pro větší rodinu nebo jako kombinace podnikání a bydlení. Zastavěná plocha 166m2, užitná plocha 143m2, podlahová plocha 109m2. 2)Za 1,44 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům 4+1 v České Třebové nedaleko centra města. Dům je nabízený ve fázi nedokončené rekonstrukce včetně materiálu k jejímu dokončení. Má plastová okna, přeloženou střechu a nový rozvod topení včetně radiátorů. Jsou hotové hrubé úpravy a zdiva, což budoucímu majiteli skýtá prostor pro dokončení domu dle vlastních přání a nápadů. V přízemí se nachází předsíň, vstupní chodba se schodištěm do patra a dále dva pokoje s okny do ulice a plánovaná kuchyně s francouzskými dveřmi na zahradu. Dále koupelna, prádelna a prostor pro WC. Na obytnou část ještě navazuje přístavek s kotelnou prostorem pro další WC a jednou místností, která měla sloužit jako kancelář k podnikání se samostatným vchodem. V mezipatře se nachází šatna a v patře dva pokoje a možnost verandy nad vstupní předsíní. Součástí převodu je i množství materiálu k dokončení rekonstrukce jako například izolace, sádrokartony či krbová vložka. Plyn zaveden, elektřina pouze k rozvaděči, uvnitř jsou původní vodiče odstraněny, přívod kabelové televize je.pozemek 287m2, zast.plocha 110m2, užitná i podlahová plocha 150m2. 3) za 900 tis.kč se nabízí rodinný dům Česká Třebová, okr. Ústí nad Orlicí. Celková plocha pozemku je 204 m2, užitná plocha je 85 m2, půdní prostor 80 m2, předzahrádka, malá zahrada za domem. Jedná se o samostatně stojící cihlový, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, dřevěná zdvojená okna, vjezd do průjezdu a garáže. Dispozice domu: V 1.PP se nacházejí sklep o třech místnostech o velikosti 23 m2. Zde je kotelna a technická místnost. V 1.NP se nachází garáž 25 m2, chodba se vstupem na zahrádku a bytová jednotka 3+1. Do bytové jednotky se vchází po pěti schodech do předsíně 2 m2. Po pravé straně je velký pokoj 23 m2. Je orientovaný do ulice. V místnosti funkční komín. Po levé straně z předsíně samostatný vstup do dvou místností 11,3 m2 a 10,9 m2 s výhledem do zahrady. Z předsíně je další vstup do kuchyně 28 m2. V kuchyni jsou vývody na kuchyňskou linku. Z - 4 -
předsíně je ještě samostatný vstup do koupelny s vanou, umývadlem a WC. V koupelně je též umístěný elektrický ohřívač vody a vývod na pračku. Ve 2.NP je půda, vhodná pro vestavbu a rozšíření obytného prostoru. Krovy jsou ve velmi dobrém stavu a taktéž střešní krytina. Po celé délce půdy je zděná podezdívka do výše 1m. Na půdu je vlez z chodby. Jsou zde i dvě okna na obou stranách půdy. Nemovitost je připojena na všechny inženýrské sítě: elektřina 220 V a 380 V, obecní voda, obecní kanalizace. Všechny rozvody jsou udělány nově cca v letech 2010. Přístup k domu je po asfaltové komunikaci. Nemovitost se nachází v klidné části Bezděkov, nachází se 0,3 km od Starého Náměstí, 0,8 km od vlakového / významný železniční uzel/ a autobusového nádraží. V místě velká obchodní centra a nedaleko sportovní areál se sjezdovkou pro lyžaře. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny za 1,0 mil.kč na s.reality.cz. Běžná průměrná obchodovatelnost činí cca 80-85% z nabídkové ceny, tudíž lze předpokládat, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné na volném trhu cca v úrovni 800-850 tis.kč. Obchodovatelnost v nedobrovolných dražbách však výše běžných kupních cen sjednaných na volném trhu nedosahuje, proto předpokládám obchodovatelnost s pozemky p.č.st.1538 a p.č.1476/20 včetně rodinného domu čp.1242 v úrovni cca 650-700 tis.kč. Výši obvyklé ceny určuji pro potřebu nedobrovolné dražby v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 650 000,- Kč Slovy: šestsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 10.8.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3949-72/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 949-72/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti LV č.6645 pro k.ú.česká Třebová Snímek kat.mapy z cuzk.,cz - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -