ZNALECKÝ POSUDEK č. 3588 448 / 09 dle Usnesení č.j. 59 EX 2463/08-41 Objednavatel: Adresa: Exekutorský úřad Brno-venkov JUDr. Robert Pazák, soudní exekutor nám. Svobody 15, 602 00 Brno Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/26 602 00 Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2463/08-41 vydaného soudním exekutorem JUDr. Robertem Pazákem dne 20.03.2009. Posudek obsahuje: 35 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno: 04.11.2009
Obsah posudku strana A NÁLEZ... 3 1 Úkol a předmět ocenění... 3 2 Místní šetření... 3 3 Den ocenění... 3 4 Podklady... 3 5 Limitující podmínky... 4 6 Uznávané metody ocenění... 5 B POSUDEK... 8 1 Aplikovaná metoda ocenění... 8 2 Ocenění... 9 3 Vyhodnocení... 21 C REKAPITULACE... 23 D ZNALECKÁ DOLOŽKA... 24 Seznam příloh... 25 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 59 EX 2463/08-41. Předmětem ocenění je: Výčet: - spoluvlastnický podíl ve výši ¾ na budově č.p. 832 - obč. vybavenost, část obce Teplické Předměstí, stojící na pozemku parc.č. 1185 a spoluvlastnický podíl ve výši ¾ na pozemku parc.č. 1185, k.ú. Bílina, obec Bílina, zapsáno na LV č. 2778, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice. - spoluvlastnický podíl ve výši ¾ na pozemku parc.č. 89/3, k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, zapsáno na LV č. 2095, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice. LV č. 2778 Hlavní stavby: Budova č.p. 832 obč. vybavenost prodejna potravin Příslušenství: Venkovní úpravy: zpevněné plochy, přípojky inž. sítí Pozemek: parc.č. 1185 LV č. 2095 Pozemek: parc.č. 89/3 Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění v k.ú. Bílina byl zkoumán při místním šetření konaném dne 30.09.2009 za přítomnosti Vladislava Vondrysky. Předmět ocenění v k.ú. Maršov u Krupky byl zkoumán při místním šetření konaném dne 30.09.2009 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 30.09.2009, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2778, k.ú. Bílina, vyhotovený KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice dne 16.10.2008 3
- výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2095, k.ú. Maršov u Krupky, vyhotovený KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice dne 16.10.2008 - snímky katastrální mapy - usnesení č.j. 59 EX 2463/08-41 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2001 - Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektů báze II. pololetí 2008, Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2008 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2008 - Trend Report 2008 vydaný Asociací pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) www.artn.cz 5 LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 59 EX 2463/08-41. Úkolem znalce je: - stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 4
6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhl. č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) ČV t 5
V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6
6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí Poloha nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je objekt prodejny potravin, u které je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení mnou uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2.1 posudku. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) porovnávací metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 456/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ 2.1 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování LV 2778 a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 832 - prodejna - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 23,40*8,50 = 198,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 198,90 m 2 3,10 m Součet 198,90 m 2 Průměrná výška podlaží: PVP = 616,59 / 198,90 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 198,90 / 1 = 198,90 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (23,40*8,50)*(3,25) = 646,42 m 3 Zastřešení: (23,40*8,50)*(0,94) = 186,97 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 833,39 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 1,00 15,30 3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 7,30 100,00 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 2,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,70 100,00 1,00 3,70 13. Okna: S 5,80 100,00 1,00 5,80 9
14. Povrchy podlah: S 3,30 100,00 1,00 3,30 15. Vytápění: P 4,80 100,00 0,46 2,21 16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5,90 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: P 2,00 100,00 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 1,00 4,20 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 4,40 50,00 1,00 2,20 C 4,40 50,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 87,53 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8753 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 669,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9532 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8753 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1320 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Základní cena upravená = 2 301,29 Kč/m 3 Plná cena: 833,39 m 3 * 2 301,29 Kč/m 3 = 1 917 872,07 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % - 1 246 616,85 Kč Budova č.p. 832 - prodejna - zjištěná cena = 671 255,22 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka el. energie - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 140,- Kč/m = 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Plná cena: = 813,35 Kč 10
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % - 488,01 Kč Přípojka el. energie - zjištěná cena = 325,34 Kč b 2 ) Přípojka vody - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 340,- Kč/m = 1 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Plná cena: = 2 012,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % - 1 207,25 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 804,84 Kč b 3 ) Kanalizace - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 1 180,- Kč/m = 5 900,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Plná cena: = 6 989,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % - 4 193,63 Kč Kanalizace - zjištěná cena = 2 795,75 Kč 11
b 4 ) Zpevněné plochy - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 8.4.2. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad kamenivo obal. asfaltem Kód CZ - CC: 211 Výměra: 134,50 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 134,50 m 2 * 400,- Kč/m 2 = 53 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2210 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Plná cena: = 63 108,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % - 47 331,41 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 15 777,13 Kč c 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1185 676,00 200,00 135 200,- Součet 135 200,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 13 520,- Mezisoučet 148 720,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1320 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 159 486,73 Pozemek - zjištěná cena = 159 486,73 Kč 12
LV 2095 a 1 ) Pozemek - 27-32 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území 120,00 % Celková úprava ceny: 120,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní 89/3 22212 164 3,90 120,00 8,58 1 407,12 porost Výměra celkem 164 Mezisoučet 1 407,12 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 1 407,12 Pozemek - zjištěná cena = 1 407,12 Kč Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování: LV 2778: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 832 - prodejna = 671 255,22 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka el. energie = 325,34 Kč b 2 ) Přípojka vody = 804,84 Kč b 3 ) Kanalizace = 2 795,75 Kč b 4 ) Zpevněné plochy = 15 777,13 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemek = 159 486,73 Kč LV 2778 - celkem: LV 2778 celkem po zaokrouhlení: 850 445,01 Kč 850 000,- Kč LV 2095: a) Pozemky a 1 ) Pozemek = 1 407,12 Kč LV 2095 - celkem: LV 2095 celkem po zaokrouhlení: 1 407,12 Kč 1 400,- Kč 13
2.2 Výnosový způsob ocenění Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované objekty jsou pronajaty za tržní nájemné. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že se jedná o nájemné ve výši 750,- Kč/m 2 (nájemné na místním trhu obvyklé) v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu; někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů. Služby související s provozem objektu obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou blíže popsána v bodě B.2.1 posudku. Tabulka: Název Užitná plocha [m 2 ] Obvyklé nájemné [Kč/m 2 /rok] Obvyklé nájemné celkem [Kč/rok] Prodejna potravin + sklady, soc. zázemí 160 750,00 120 000,00 Náklady související s provozem a pronájmem druh daň z nemovitosti pojistné běžná údržba a opravy Náklady celkem: částka 1 500,00 Kč 3 500,00 Kč 30 000,00 Kč 35 000,00 Kč Pozn.: Přesné vyčíslení uvedených nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou. Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) ČV t 14
Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace: 2009 2010 2011 2012 2013 2014 a dál 1 2 3 4 5 kapitalizace bezrizik. výnos 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% 5,50% přirážka za riziko 1 3,00% 3,00% 3,00% 3,50% 3,50% 4,00% přirážka za riziko 2 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% přirážka za riziko 3 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% VMN: 11,50% 11,50% 11,50% 12,00% 12,00% 12,50% Výnosy: 120 000 120 000 120 000 120 000 120 000 120 000 Náklady: 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 35 000 Čistý výnos ČV: 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 85 000 VHN t : 76 233 68 371 61 319 54 749 48 883 391 064 VHN celkem : 700 619 Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem: 700 000,- Kč 2.3 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Popis LV č. 2778 k.ú. Bílina: Objekt je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a budovy obč. vybavenosti. Centrum města Bílina je ve vzdálenosti 1 km. Do Teplic je vzdálenost 12 km. Přístup k objektu je možný přímo z přilehlé komunikace, oplocení není provedeno. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci. Popis LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky: Pozemek se nachází mimo souvisle zastavěnou část obce, v části Maršov, od centra obce Krupka ve vzdálenosti 1,5 km, do Teplic je vzdálenost 5 km. Přístup na pozemek je částečně zpevněný. Inž. sítě u pozemku nejsou provedeny. 15
Konstrukční řešení a technické vybavení LV č. 2778, k.ú. Bílina prodejna: Doba výstavby: Počet podlaží: Základy: dle odborného odhadu byl objekt postaven před cca 50-ti lety, údržba: chybějící 1 nadzemní podlaží betonové pasy Nosné konstrukce: zděné z cihel, nezatepleno Stropy: s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, dřevěný krov Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Schody: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické vápenocementové omítky štukové nejsou Dveře: dřevěné hladké plné i prosklené se zárubněmi a prahy Vrata: nejsou Okna: Povrch podlah: Vytápění: Ohřev teplé vody: kovová dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina lokální na tuhá paliva zajišťován průtokovým ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadlo Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (220V) a motorového proudu (380V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není Ostatní: mříže Dispozice: 1.NP: prodejna, 2 sklady, kancelář, WC s umyvadlem, chladící box 16
Srovnávací parametry - LV č. 2778 k.ú. Bílina: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova č.p. 832 obč. vybavenost 837,36 198,90 160,00 Pozemek parc.č. 1185-199 477 Srovnávací parametry LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky: Parc.č. Výměra (m 2 ) 89/3 164 Srovnávací kritéria - LV č. 2778 k.ú. Bílina: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 15 731, z toho 11 252 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta, policie; ostatní v Teplicích 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní školy, střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce od centra 1 km 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na ulici nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny 17
C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného řádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování omezené 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby chybějící 30 Pozemky celkem 676 m 2 Srovnávací kritéria - LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 14 013 z toho 10 133 v produkt. věku 2 Správa, úřady městský úřad, pošta, policie; ostatní v Teplicích 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostatečné vybavení 6 Školství základní školy, střední školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, zdravotní středisko 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce mimo zastavěné území, od centra 1,5 km 13 Dopravní podmínky příjezd částečně zpevněný 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba v místě zahrádkářské chaty 17 Parkovací možnosti nejsou 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě u pozemku nejsou provedeny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Regulace nájemného žádná 22 Výskyt radonu neměřeno 23 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 24 Možnosti dalšího rozšiřování - 25 Pozemky celkem 164 m 2 18
Technický stav - LV č. 2778 k.ú. Bílina: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v průměrném technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem chybějící údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách, k zatékání dešťové vody přes střechu, což je patrné na stropních konstrukcích uvnitř objektu, k zatékání dešťové vody ze svodu na venkovní omítky, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a chybějící údržbě. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již neodpovídají nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povah y- LV č. 2778 k.ú. Bílina : Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit vyšší finanční prostředky na opravy. Závady právní povahy: LV č. 2778 k.ú. Bílina: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2778, existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2095, existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti - LV č. 2778 k.ú. Bílina: 1) Obchodní prostor, obec Střelná Prodej obchodního prostoru v obci Střelná, okres Teplice. Jedná se o bývalou prodejnu potravin postavenou v roce 1977. V místě je plná občanská vybavenost a od Teplic je vzdáleno asi 10 km. Tato prodejna je volně stojící, s plochou střechou. Okna jsou dřevěná dvojitá, opatřena 11 ks ocelových mříží, výlohy ze skla tl. 6mm. do ocelových rámů, vnitřní dveře dřevěné, podlahy z velké části dlážděné, v menší části beton s nátěrem, vytápění ústřední s kotlem na naftu (dříve na TP), v objektu je instalován alarm, rozvody elektro včetně 380V, sociální zařízení je standardní. Objekt je částečně podsklepen a je vybaven strojovnou, kotelnou, uhelnou a rampou se zábradlím. V přízemí je prodejní prostor- keramická dlažba, vysoký obklad stěn, přípravna- teracová dlažba, chodba, místnost s dřezem, elektro boilerem, WC s umyvadlem + obklad, kancelář- průtokový el. ohřívač, umyvadlo, dlažba, obklad, sklady- beton. podlaha s nátěrem. Součástí prodeje je také vlastní pozemek s novým zděným oplocením. Zast. plocha 180 m 2, pozemek 385 m 2. Prodáno dne 10.10.2008 za cenu 340 000,- Kč 19
Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské náměstí 43 110 00 Praha 1 www.prolux.cz tel.: 841 222 222 2) Obchod s pozemkem, obec Liběšice - Želenice Prodáváme obchod s vlastním pozemkem, dlážděnou terasou a se zahradou (300 m 2 ) přímo v centru obce, kde je možno po menších úpravách podnikat v různých oborech (restaurace, obchod, bufet, výrobny, dílny). Před objektem je velké parkoviště s parčíkem, kde se bude budovat dětské hřiště. Na jaře v obci vyroste sportovní areál (tenis, fotbal). Je zde možnost po nenáročné rekonstrukci bydlet a podnikat v hezkém prostředí s vlastní zahradou. Objekt je ve výborném stavu. Celková plocha 617 m 2. Cena nabídková: 945 000,- Kč rezervováno Zdroj: DECKART, s. r. o. Masarykova 83 415 10 Teplice www.deckart.cz tel.: 417 534 851 3) K pronájmu obchod v centru Bíliny Prostor je vhodný k provozování malého obchodu. Možno i jako kancelář. Vlastní výloha a vchod přímo z ulice. Plocha 20 m 2. Cena nabídková: nájem 4 500,- Kč/měsíc 20
Foto není k dispozici. Zdroj: Eurocom reality Seifertova 105 418 01 Bílina tel.: 737 070 497 4) Pronájem obchodu v Bílině Pronajmu obchod v Bílině - bývalá internetová kavárna, téměř v centru města. Tato prodejna má plochu cca 86 m 2, přibližně 40 m 2 je v přízemí a zbylých 46 m 2 je asi po pěti schodech nad prvním prostorem. Jsou zde dvoje WC, voda a možnost připojení plynu. Cena nabídková: nájem 7 000,- Kč/měsíc Zdroj: www.i-bazar.cz Závěrečná analýza LV č. 2778 k.ú. Bílina: Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 850 do 950 tis. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. Závěrečná analýza LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky: Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění se pohybuje v rozpětí od 8 do 10 Kč/m 2. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce Výpočet: Parc.č. Výměra (m 2 Obvyklá cena Obvyklá cena ) (Kč/m 2 ) celkem (Kč) 89/3 164 8,50 1 394 Celkem 164 1 394 Celkem po zaokrouhlení 1 400 21
3 VYHODNOCENÍ Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování LV č. 2778 k.ú. Bílina Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky Výnosový způsob LV č. 2778 k.ú. Bílina Komparační metoda srovnání na trhu LV č. 2778 k.ú. Bílina Komparační metoda srovnání na trhu LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky 850 000,- Kč 1 400,- Kč 700 000,- Kč 850 950 tis. Kč 1 400,- Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: LV č. 2778 k.ú. Bílina 900 000,-Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¾ činí tedy 900 000,- Kč ¾ = 675 000,- Kč LV č. 2095 k.ú. Maršov u Krupky 1 400,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¾ činí tedy 1 400,- Kč ¾ = 1 050,- Kč 22
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¾ na budově č.p. 832 obč. vybavenost, část obce Teplické Předměstí, stojící na pozemku parc.č. 1185 a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¾ na pozemku parc.č. 1185, k.ú. Bílina, obec Bílina, zapsáno na LV č. 2778, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice, indikuji ke dni ocenění na: 675 500,- Kč slovy: Šestsetsedmdesátpěttisíc korun českých Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¾ na pozemku parc.č. 89/3, k.ú. Maršov u Krupky, obec Krupka, zapsáno na LV č. 2095, vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice, indikuji ke dni ocenění na: 1 050,- Kč slovy: Jedentisícpadesát korun českých V Brně dne 04.11.2009 Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 23
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3588-448/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 09448. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 24
Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2778, k.ú. Bílina, získaný prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí dne 16.10.2008 3. Snímek katastrální mapy 4. Barevná fotodokumentace 5. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2095, k.ú. Maršov u Krupky, vyhotovený KÚ pro Ústecký kraj, KP Teplice dne 16.10.2008 6. Snímek katastrální mapy 25
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace
Příloha: Barevná fotodokumentace