domu č.p.386 na LV 628 k.ú. Železnice ZNALECKÝ POSUDEK č. 1767/17/2014 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Arnošt Hofman 9.května 215 53372 Moravany pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 506 01 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jičíně 29.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny níže uvedených nemovitostí dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: domu č.p.386 na LV 628 k.ú. Železnice Adresa předmětu ocenění: Bradlecká 386 507 13 Železnice Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Železnice Katastrální území: Železnice Počet obyvatel: 1 292 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 307,80 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.1.2014 za přítomnosti odhadce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 628 k.ú. Železniceo, vydaného Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, pracovištěm v Jičíně - snímek katastrální mapy dotčeného území - informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 628, k.ú. Železnice Vlastník: SJM Miroslav Rohlík, Kasaličky 31, 533 41 Kasalice Zdeńka Rohlíková, Bradlecká 386, 507 13 Železnice - 2 -
6. Celkový popis nemovitosti Z důvodu, že ze strany vlastníků nebyla umožněna obhlídka vnitřních prostor nemovitosti, posudek je vypracován na základě obhlídky zvenčí, informací městského úřadu v Železnici a zkušeností odhadce s podobným typem nemovitostí. Jedná se o zděný, samostatně stojící RD, postavený asi v r. 1978. Je celý podsklepený a má dvě nadzemní podlaží a půdu pod sedlovou střechou. Dům stojí na betonových základech. Zdivo je z plynosilikátových tvárnic, stropy keramické, krov dřevěný vázaný, krytina plechová. Podlahy jsou bet. s dlažbou a parkety, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní. Vstupní dveře jsou ocelové se skleněnou výplní. Schody bet. teracové. Omítky váp. štukové, fasáda ze škrábaného břizolitu. Dům je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci. Připojku plynu asi nemá. Topení je asi ústřední na tuhá paliva, ohřev vody je v el. bojleru. V 1.PP se nachází garáž, kotelna, sklepy. V 1.NP se nachází byt 3+1: chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna, WC. Ve 2.NP se nachází byt 3+1: chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna, WC Zastavěný pozemek a pozemek kolem domu je ve vlastnictví Města Železnice!!! Přístup není právně ošetřen!!! Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 386 Obvyklá cena - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 386 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 36 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 680,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: 13,25*9,50 = 125,88 m 2 1.NP: 13,25*9,50 = 125,88 m 2 2.NP: 13,25*9,50 = 125,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 125,88 m 2 2,50 m 1.NP: 125,88 m 2 2,90 m 2.NP: 125,88 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP: (13,25*9,50)*(2,50) = 314,69 m 3 1.NP: (13,25*9,50)*(2,90) = 365,04 m 3 2.NP: (13,25*9,50)*(2,90) = 365,04 m 3 zastřešení: 13,25*9,50*3,20*0,50 = 201,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 246,17 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 125,88 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 377,64 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 36 let: s = 1-0,005 * 36 = 0,82 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,82 = 0,861 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnictví, I -0,01 exekuce 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,00-5 -
3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,009 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 680,- Kč/m 3 * 0,861 = 2 307,48 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 246,17 m 3 * 2 307,48 Kč/m 3 * 0,950 * 1,009= 2 756 322,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 756 322,36 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 386 2 756 322,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 756 322,40 Kč Celkem 2 756 322,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 756 322,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 756 320,- Kč slovy: Dvamilionysedmsetpadesátšesttisíctřistadvacet Kč - 6 -
Cena obvyklá, neboli obecná, tržní hodnota nemovitosti je cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu ( např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních kalamit..., osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( vztahy majetkové, rodinné, jiné vzájemné vazby) ani vliv zvláštní obliby. Ocenění je provedeno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Metody zjištění hodnoty Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je možno použít několik metodických postupů. - metoda technického ohodnocení ( nákladová, věcná) Jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu ( časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) Podle zákona 151/1997 Sb. je jedním ze způsobů oceňování majetku porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tržní posouzení nemovitosti LV 628 k.ú. Železnice - RD č.p. 386: Jedná se o zděný, samostatně stojící RD, postavený asi v r. 1978. Je celý podsklepený a má dvě nadzemní podlaží a půdu pod sedlovou střechou. Dům stojí na betonových základech. Zdivo je z plynosilikátových tvárnic, stropy keramické, krov dřevěný vázaný, krytina plechová. Podlahy jsou bet. s dlažbou a parkety, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké do ocel. zárubní. Vstupní dveře jsou ocelové se skleněnou výplní. Schody bet. teracové. Omítky váp. štukové, fasáda ze škrábaného břizolitu. Dům je napojen na elektro, vodovod, kanalizaci. Připojku plynu asi nemá. Topení je asi ústřední na tuhá paliva, ohřev vody je v el. bojleru. V 1.PP se nachází garáž, kotelna, sklepy. V 1.NP se nachází byt 3+1: chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna, WC. Ve 2.NP se nachází byt 3+1: chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna, WC Výhodou domu je dobrá technický stav, připojení na všechny městské sítě (patrně mimo plynu, který vede před domem). Nevýhodou nemovitosti je skutečnost, že zastavěný pozemek a pozemek kolem domu je ve vlastnictví Města Železnice!!! Přístup není právně ošetřen!!! Podobné rodinné domky se v okolí prodávají k trvalému bydlení.. Poptávka v současné době nepřevyšuje nabídku. - 7 -
Metoda technického ohodnocení Cena administrativní je cena zjištěná podle cenového předpisu, platného ke dni ocenění. Výsledná administrativní cena pos. nemovitostí po odpočtu opotřebení : 2 756 320,- Kč Metoda srovnávací Jedná se o vyhodnocení a porovnání nemovitostí podobného charakteru z realizovaných prodejů RK, nabídky nemovitostí na www.sreality.cz a zkušeností znalce s trhem nemovitostí. Při porovnání podobných nemovitostí je též nutno vzít v úvahu všechny aspekty, mající vliv na tržní cenu posuzované nemovitosti, např. technický stav, atraktivnost polohy nemovitosti, širší vztahy k okolí, dopravní dostupnost, velikost a využitelnost pozemku, alternativní využitelnost nemovitosti atd. Ceny dosud neprodaných nemovitostí v nabídce RK bývají cca o 20% vyšší, než skutečně realizované tržní ceny. Při stanovení obvyklé ceny je nutno též vzít na zřetel stávající situaci na trhu nemovitostí, kdy ceny stále klesají nebo stagnují. Porovnání s nabídkou nemovitostí na www.sreality.cz - RD v JC Robousích...1 650 000,-Kč - RD v Železnici...1 490 000,-Kč - RD v Železnici...... 1 520 000,-Kč Ceny porovnávaných nemovitostí podobné velikosti a vybavení se pohybují v rozmezí 1,2 1,8 mil.kč. Závěr - stanovení obvyklé ceny Závěr činím na základě vyhodnocení všech výše uvedených vypočtených cen, zjištěných skutečností a svých zkušeností s trhem nemovitostí. Vlivem, negativně ovlivňujícím obvyklou cenu je skutečnost, že zastavěný pozemek a pozemek kolem domu je ve vlastnictví Města Železnice!!! Přístup není právně ošetřen!!! Obvyklá cena domu č.p. 386 na LV 628 k.ú. Železnice: 1 400 000,-Kč V Jičíně 29.1.2014 Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 506 01 Jičín telefon: 731108350 e-mail: info@mazacek-reality.cz - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1767/17/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2014. E. SEZNAM PŘÍLOH - informace o stavbě a pozemku z KN - snímky z kat. mapy - porovnávané nemovitosti - fotodokumentace - 9 -