ZNALECKÝ POSUDEK č.3569-392/2013 O ceně bytové jednotky č.3219/18 v Havlíčkově Brodě, Na Výšině 3219, včetně příslušenství a podílu o velikosti 709/19704 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.9436 pro k.ú.havlíčkův Brod Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.3219/18 v Havlíčkově Brodě, Na Výšině 3219, včetně příslušenství a podílu o velikosti 709/19704 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.9436 pro k.ú.havlíčkův Brod 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.3219/18 Adresa předmětu ocenění: Na Výšině 3219 580 01 Havlíčkův Brod Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Havlíčkův Brod Katastrální území: Havlíčkův Brod Počet obyvatel: 23 549 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.10.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.9436 pro k.ú.havlíčkův Brod - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 460711/053, Pan Bedřich Mišta, Na Výšině 3219, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: SJM 566122/1445, Paní Blažena Mištová, Na Výšině 3219, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 460711/053, Pan Bedřich Mišta, Na Výšině 3219, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 566122/1445, Paní Blažena Mištová, Na Výšině 3219, 580 01 Havlíčkův Brod, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a na základě informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je původní výtah, schody jsou železobetonové standardní. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je ztížené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Havlíčkův Brod Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 818,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu předsíň: 10,10 m 2 kuchyně: 9,60 m 2 pokoj: 18,50 m 2 pokoj: 16,60 m 2 pokoj: 12,20 m 2 WC: 1,00 m 2 koupelna: 2,90 m 2 lodžie: 3,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,10 m 2-4 -
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje - odh.: 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,10 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem = 74,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,598 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00-5 -
5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,598 * 1,030 * 0,800 = 0,493 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 21 818,- Kč/m 2 * 0,493 = 10 756,27 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 756,27 Kč/m 2 * 74,30 m 2 = 799 190,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 799 190,86 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 799 190,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 799 190,90 Kč Celkem 799 190,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 799 190,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 799 190,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 799 190,90 Kč Celkem 799 190,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 799 190,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 799 190,- Kč slovy: Sedmsetdevadesátdevěttisícjednostodevadesát Kč - 7 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 29.250,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zahájení exekuce 079EX-00796/2013-011 ze dne 16.9.2013, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 16.904,- Kč s příslušenstvím - Morávek Tomáš, Nad Parkem 3428, 580 01 Havlíčkův Brod, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 079EX - 00796/2013-015 ze dne 16.9.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prostorný byt 3+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v klidné části města Havlíčkův Brod. Byt je v původním, ale velmi dobrém stavu. Vhodný pro zájemce, kteří si chtějí vytvořit zázemí dle svých představ. Byt se nachází ve třetím poschodí pětipodlažního domu s novým výtahem. K bytu - 8 -
náleží sklepní kóje, která je umístěna ve sklepních prostorech panelového domu. Dispozice bytu: po vstupu do bytu vcházíme do prostorné chodby, ze které je po levé straně vchod do kuchyně s jídelním koutem, na toaletu a do koupelny zvlášť. Dále je z chodby vstup do velkého obývacího pokoje, ze kterého je přístup na lodžii. Vedle obývacího pokoje se nachází prostorná místnost a dále se z chodby po pravé straně nachází ložnice. Výhodou je lokalizace bytu v blízkosti veškeré občanské vybavenosti (škola, školka, obchodní centrum, supermarkety, koupaliště,..). Možnost parkování před domem. Dětské hřiště přímo za domem. Požadovaná cena 999.000,- Kč. Panelový byt Na Výšine, H.Brod, 3+1 o výměře 71 m2 ve zvýšeném přízemí, balkon, nová plastová okna, původní umakartové jádro, vodoměry na teplou a studenou vodu, sklep, výtah, byt je v osobním vlastnictví - možnost financování hypotékou nebo st. spořením, zavedená kabelová TV, internet, MHD 100 m od bytu. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč. Prodej bytu Šlapanov, ve 3. NP panelového domu o celkové ploše 79 m2. Byt má původní, zachovalé jádro. V roce 2012 byla dána nová plastová okna. Součástí bytu je prostorný balkon a sklepní koje. V domě jsou dále společné prostory. Požadovaná cena 699.000,- Kč včetně provize. - 9 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 850.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 850.000,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3569-392/2013 znaleckého deníku. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9436 ze dne 19.9.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -