ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2760-74/15 o ceně pozemku st.p.č. 168, rodinného domu č.p. 27 na st.p.č. 168 v kú Kunčice pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město, okr. Šumperk. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 2.6.2015 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 15.6.2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Kunčice pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město v okrajové části obce v zajímavé horské lokalitě. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, částečné inž. sítě v místě, v RD přípojka NN, vodovodní přípojka, PB rozvod, obecní kanalizace- není, jímka ano, povodňová zóna 1. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Šumperk. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Kunčice pod Kralickým Sněžníkem, LV č. 136 ze dne 13.11.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Kunčice pod Kralickým Sněžníkem. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 2.6.2015 pouze zvenčí, dovnitř jsem se nedostal, byly mi ovšem poskytnuty fotky interiéru od paní Mgr. Dany Galoszkové. Telefonicky jsem se spojil s p. Kaščákem Milanem ohledně místního šetření, ten mi sdělil, že klíče od domu nemá. Údaje o stáří domu asi r. 1965. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny použít. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 136 pro kú Kunčice pod Kralickým Sněžníkem, obec Staré Město, okr. Šumperk: Kaščák Milan Kunčice 27 PSČ 788 32 Staré Město 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek 2) Rodinný dům se šikmou střechou - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 168-91 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 200,- Výpočet: 200,-Kč/m2 * 91 m2 = 18.200,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 18.200,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 27, dispozice 2+1, leží na st.p.č. 168, je částečně podsklepený, přízemní, řadový, koncový. RD není v současné užíván, popis je pouze orientační, vzhledem k nemožnosti prohlídky interiéru. 1.p.p.: rozsah a výměra sklepů mi není známá, uvádím odhadem dle dostupných zdrojů, podobných rodinných domů. 1.n.p.: zádveří, chodba, kuchyně, 2x pokoj, koupelna, WC, zdvojená okna, sporák plynový PB, k. linka, obklad, tl. zdí asi 45 cm, dveře prosklené či plné, schody na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, bleskosvod ano, fasáda MVC, obklad fasády není, kl. konstrukce kompletní, stav technický podprůměrný, údržba zanedbaná, stáří asi 50 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 91,00 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní odhadem: 50,00 m3 Vrchní stavba: 9,27*8,78*2,94 + 5,20*1,82*2,26 = 260,66 m3 Zastřešení: 9,27*8,78*2,44/2 = 99,29 m3 Celkem: 409,95 m3 Výpočet RH: 410 m3 * 3 500,-Kč/m3 = 1 435 000,-Kč - 4 -
2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50 %. Výpočet VH: 1 435 000,- Kč 50 % - 717 500,-Kč Cena: 717 500,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 18.200,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 717.500,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 735.700,-Kč Slovy: sedmsettřicetpěttisícsedmsetkč Jeseníku, dne 15.6.2015... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr. 4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2760-74/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 735.700,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou byty, domy na šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v pardubickém regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Šumperku a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Lokalita města Staré Město a jejích 8 katastralních území jsou velice zajímavé z hlediska zimních a letních sportů, blízké hory, Kralický Sněžník, Smrk, je zde škola, školka, lékaři, úřad, živnostníci. Negativa: podprůměrný stav domu, částečné inž. sítě, pozemek pouze pod domem, přístupy přes cizí pozemek p.č. 392/3 - ost. plocha, manipulační plocha - LIVE GREEN AREA, družstvo, Stříbrnice 212, 788 32, Staré Město, dům a další domy jsou ovšem volně přístupné k chůzi a jízdě. Pozitiva: horské prostředí a klima, zimní a letní sporty, riziková povodňová zóna 1. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ 400 000,-Kč - 8 -
Obec + kú: Hrabišín RD je přízemní, je neobyvatelný. 1.n.p.: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, dřevník, podlahy hliněné, SV 260 cm, tl. až 70 cm, dveře náplňové, okna dřevěná jednoduchá, chybí rozvod ZTI, hlavní přívod obecní je bez vodoměru, chybí rozvod elektřiny, vytápění, dlažby+obklady, chybí koupelna+wc+kuchyně, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVC-místy chybí, obklad fasády kámen, kl. konstrukce - částečné, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 94 let. - 9 -
POROVNÁNÍ 2 PRODEJ 800 000,-Kč Obec + kú: Bušín RD je přízemní, sólo stojící. 1.n.p.: pokoj, kuchyně, chodba, koupelna + WC, pokoj, komora, podlahy dlažby keramické, betonové, PVC, SV 215 cm, tl. zdí 45 cm, WC mísa, umyvadlo, oc. vana, obklad vany a koupelny, oc. radiátory, kotel ÚT na tuhá paliva, el. bojler, chybí kompletní kuchyně, dveře náplňové, okna dřevěná ven a dovnitř otevíravá, schody dřevěné na půdu. Základy s izolací, krov sedlový + krytina eternit čtverce, fasáda MVC, obklad fasády - není, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, technický stav + údržba podprůměrná, stáří 114 let. - 10 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 380 000,-Kč Obec: Sudkov Nabídka k prodeji rodinného domu k rekonstrukci v lokalitě v obci Sudkov. Na pozemek je přivedena kanalizace, elektřina, nachází se zde vlastní studna. V přízemí 3 místnosti, prostor pro sociální zázemí, chodbu, technická místnost a garáž. - 11 -
- 12 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 27: Pohled Z - 13 -
č.p. 27 Pohled S - 14 -
Stav domu, snížená údržba - 15 -
Kuchyně chodba - 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------450 000,-Kč----------------------------- slovy: -------------------------------- čtyřistapadesáttisíckč----------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 20 -