Znalecký posudek èíslo 1081/33/16 o cenì nemovitosti kraj Vysoèina, okres Havlíèkùv Brod, obec a katastrální území Kvìtinov, list vlastnictví è. 278 - spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 poz. parc. è. 56/8 (zahrada), s pøíslušenstvím a souèástmi Úèel posudku: exekuce prodejem nemovitých vìcí - 160 EX 745/15 Posudek vyžádal: Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úøad Bøeclav 17. listopadu 1a 690 02 Bøeclav Posudek obsahuje: 8 stran vèetnì obálky a pøíloh Posudek se pøedává ve 2 vyhotoveních Posudek vyhotoven dne: 17.8.2016 Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod tel.: 737 379 299 e-mail: barta.milan@seznam.cz
strana 2 A. ÚVOD Pøedmìtem tohoto posudku je nemovitost v okrese Havlíèkùv Brod, obci a katastrálním území Kvìtinov, zapsaná na listu vlastnictví è. 278 jako spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 k pozemku parc. è. 56/8 (zahrada), s pøíslušenstvím a souèástmi. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora Mgr. Marcely Petrošové, Exekutorský úøad Bøeclav, è.j. 160 EX 745/15-68 ze dne 3.6.2016, které jsem obdržel dne 22.6.2016. Oprávnìným ve vìci exekuce prodejem nemovitostí je Ladislav Kluka, bytem Za Mlýnem 1192, Pøedklášteøí, PSÈ 666 02, práv. zast. advokát Mgr. Lubomír Vdovec, se sídlem Hlinky 135/68, Brno - Staré Mìsto, PSÈ 603 00, IÈ 71457801. Povinným je spoluvlastník oceòované nemovitosti Ing. Ivo Ulrych, bytem Píškova 587/8, Brno, PSÈ 635 00. Úkolem je stanovit obvyklou cenu pøedmìtných nemovitostí, vèetnì jejich souèástí a pøíslušenství, a budou-li zjištìny též práva a závady s nemovitostmi spojené. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku, a vyhláška è. 3441/2013 Sb., k provedení zákona o oceòování majetku, ve znìní pozd. pøedpisù (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví è. 278 pro katastrálním území Kvìtinov, ze dne 29.5.2016, katastrální mapa, letecké snímky, informace získané na Obecním úøadu Kvìtinov a Mìstském úøadu Havlíèkùv Brod, vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývìsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláøí, skuteènosti zjištìné na místì samém. Místní šetøení bylo provedeno dne 17.8.2016 znalcem osobnì za úèasti dalšího spoluvlastníka pana Radko Ulrycha. Ocenìní se provádí pro stav nemovitosti ke dni 17.8.2016. B. POPIS - NÁLEZ Katastrální území Kvìtinov - list vlastnictví è. 278: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 k pozemku parc. è. 56/8 (zahrada), s pøíslušenstvím a souèástmi: Oceòovaná nemovitost je umístìná v zastavìném území obce Kvìtinov pøi jeho jihovýchodním okraji, ve smíšené obytné venkovské zástavbì. Terén je mírnì svažitý východním smìrem. Veøejný pøístup k pozemku není možný, pouze pøes sousední pozemky soukromých vlastníkù. V obci jsou dostupné inženýrské sítì: elektøina, vodovod a kanalizace - oceòovaný pozemek však s tìmito sítìmi nesousedí.
strana 3 Pozemek má protáhlý úzký tvar (šíøka max. 5 m), na jižní hranici je oplocený, od severu je slouèený (bez hranic) se sousedícím pozemkem parc. è. 56/5 (LV è. 316). Na pozemku je umístìný skleník a rostou zde ojedinìlé bìžné trvalé porosty. Podle územního plánu obce je pozemek ve funkèní ploše území venkovského bydlení (zastavitelný pozemek stavbou pro bydlení). Charakteristika: Vlastnické a evidenèní údaje: Kraj: Vysoèina Okres: Havlíèkùv Brod Obec: Kvìtinov Katastrální území: Kvìtinov List vlastnictví è. 278 Vlastník: SJM Ulrych Ivo Ing. a Ulrychová Jana, Píškova 587/8, Bystrc, 63500 Brno 1/2 SJM Ulrych Radko a Ulrychová Eva, è. p. 13, 58001 Kvìtinov 1/2 Charakteristika obce: Obec Kvìtinov cca 200 obyv. spadá pod obec s rozšíøenou pùsobností a povìøený obecní úøad Havlíèkùv Brod Dopravní dostupnost: silnice III. tø., autobus Inž. sítì v obci: elektøina, vodovod, kanalizace Pracovní pøíležitosti - nezamìstnanost (obec/kraj): 3,8 % / 5,0 % Infrastruktura - obèanská vybavenost: žádná Výmìry: poz.p.è. 56/8 zahrada 219 m 2 Právní stav: Podle výpisu z KN kromì zástavních práv, exekuèních pøíkazù a zahájení exekuce, které nejsou závadou pro ocenìní k danému úèelu, nevázne na nemovitosti žádná závada typu vìcného bøemene. S nemovitostí nejsou spojena jiná práva. Nemovitost není pronajatá - nájemní smlouva mi nebyla doložena. Pozitivní faktory: -- Negativní faktory: - chybìjící obèanská vybavenost, - nemožný pøístup z veøejné komunikace, - samostatnì nevyužitelný pozemek (tvar, malá výmìra, nepøístupnost, nedostupné inž. sítì), lze využít pouze ve spojení se sousedními pozemky s veøejným pøístupem, - pouze spoluvlastnický podíl
strana 4 C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní èi obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejné, popøípadì obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místì ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu (napø. stav tísnì prodávajícího èi kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit), osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota pøikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenìní porovnávací metodou. Za tímto úèelem jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskuteènìných prodejích obdobných nemovitostí, šetøení a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývìskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláøí. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceòovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny v pøíloze tohoto posudku. Charakteristika pøedmìtné nemovitosti je pro úèel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zøetel pøi stanovení obvyklé ceny pøi porovnávání s úrovní obvyklých cen. Porovnání s úrovní obvyklých cen: obvyklá cena obdobných pozemkù v obdobných lokalitách (celku, nikoliv podílu 1/2): - databáze ÈSCOM (Èeská spoleènost certifikovaných odhadcù majetku) uvádí pro Kvìtinov cenu 25,- až 35,- Kè/m 2, - podle údajù vlastní databáze z minulých cca 2 rokù se pozemky s obdobným funkèním využitím dle územního plánu v obdobných obcích prodaly za cenu kolem 50,- Kè/m 2 Po zvážení všech výše uvedených poznatkù, zejm. negativních faktorù, stanovuji cenu celku (nikoliv podílu 1/2) na 20,- Kè/m 2 Prodejnost (obchodovatelnost) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 bude však nižší než aritmeticky vypoètený podíl, a to z mnohých dùvodù, zejm. takovýto spoluvlastnický podíl neumožòuje bez obtíží vymezit odpovídající reálnou èást nemovitosti k užívání, rozhodování spoluvlastníkù o èinnostech s nemovitostí mùže vést k neshodám a pod. Tím je spoluvlastnický podíl vždy hùøe obchodovatelný (má nižší prodejnost) než prodej celku. Z tohoto dùvodu stanovuji obvyklou cenu oceòované nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu id. 1/2 na úrovni 80 % ceny aritmeticky zjištìného podílu 1/2, tedy: 1/2 * 20 * 0,80 = 8,- Kè/m 2 pro výmìru 219 m 2 : 219 * 8 = 1752,- Kè po zaokrouhlení : 1 800,- Kè
strana 5 D. ZÁVÌR I. obvyklá cena nemovitosti Nemovitost List vlastnictví è. 278 v k.ú. Kvìtinov spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 poz. parc. è. 56/8 (zahrada), s pøíslušenstvím a souèástmi Obvyklá cena (Kè) 1 800.00 Celkem 1 800.00 Slovy: jedentisíc-osmset korun èeských II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených nebyly zjištìny V Havlíèkovì Brodì dne 17.8.2016
strana 6 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 è.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvìtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poø. è. 1081/33/16 znaleckého deníku. Odmìny a náhrady úètuji samostatnì. Ing. Bárta Milan Koneèná 3461 580 01 Havlíèkùv Brod tel.: (mobil) 737 379 299 email: barta.milan@seznam.cz PØÍLOHY fotodokumentace...................................................... strana 7 katastrální mapa (ortofoto)............................................. strana 8
strana 7 znalecký posudek č. 1081/33/16 ze dne 17.8.2016
! " #! $%&'(!) '* +,-./ 0+$1!2/304353/4/41(,!01+,3/!+6 0123340563789 23405658 7 4 ' '8/9/'#79 7:$&9