ZNALECKÝ POSUDEK. o cenì nemovitých vìcí. è /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è /2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úøad Litomìøice JUDr. Ondøej Mareš, LL.M., Masarykova 679/ Litomìøice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby insolvenèního øízení 124 EX 562/08 Adresa pøedmìtu ocenìní: Pozemek leží na adrese Èkynì, Èkynì, okres Prachatice Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel XP invest, s.r.o., Ing. Kateøina Prášková Mánesova 1374/53, Praha Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu vèetnì titulního listu a 12 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. è. 334/13, zapsaný na Listu vlastnictví è.624, nacházejícího se v obci Èkynì, okres Prachatice, katastrální území Èkynì pro potøeby insolvenèního øízení 124 EX 562/08 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. è. 334/13, katastrální území Èkynì Èkynì, Èkynì, okres Prachatice Jihoèeský kraj Prachatice Èkynì Èkynì 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodòová mapa, informace realitních kanceláøí, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické øešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo Plášil Jiøí, Hojava 81, Lidmaò Nemovitosti: Pozemek parc. è. 334/13 nacházející se v obci Èkynì, okres Prachatice, katastrální území Èkynì. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceòovaný pozemek o výmìøe 168 je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná pùda. Podle údajù obsažených ve Veøejném registru pùdy je pozemek obhospodaøován na 62 jako orná pùda a na 105 jako trvalý travní porost. Pozemek je souèástí 2

3 pùdního bloku. Nachází se cca 200 m jižnì od silnice I/4 spojující obce Strakonice a Vimperk. 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. Rovnìž se v rámci výpoètu používá metodika "Komentáø k urèování obvyklé ceny (ocenìní majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí Èeské republiky. Pro vyøazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. 3

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Pozemek parc. è. 334/13, katastrální území Èkynì Pozemek v katastrálním území Èkynì, obec Èkynì è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Èkynì, Èkynì, okres Prachatice plocha 168 orná pùda, trvalý travní porost 1 Lazny, Strašín, okres Klatovy 2 Pracejovice, okres Strakonice 3 Chlumany, okres Prachatice plocha plocha 8280 plocha Zdíkov, okres Prachatice plocha Kadešice, Žihobce, okres Klatovy plocha orná pùda, trvalý travní porost orná pùda orná pùda, vodní plocha orná pùda, trvalý travní porost orná pùda, trvalý travní porost podílové spoluvlastnictví è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 26,00 Kè Nepoužit 26,00 Kè ,00 Kè 2 26,62 Kè Nepoužit 26,62 Kè ,10 Kè 3 25,02 Kè ,52 Kè ,21 Kè 4 20,00 Kè ,00 Kè ,95 Kè 5 21,99 Kè ,79 Kè ,79 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 22,81 Kè 18,95 Kè 26,10 Kè 3,36 Kè 19,45 Kè 26,17 Kè 4

5 Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 22,81 Kè/ * 168 = Kè 4.000,-- Kè 5

6 II) Ocenìní dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) a dle metodiky MFÈR Pozemek v katastrálním území Èkynì, obec Èkynì è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Èkynì, Èkynì, okres Prachatice plocha 168 orná pùda, trvalý travní porost 1 Lazny, Strašín, okres Klatovy 2 Pracejovice, okres Strakonice 3 Chlumany, okres Prachatice plocha plocha 8280 plocha Zdíkov, okres Prachatice plocha Kadešice, Žihobce, okres Klatovy plocha orná pùda, trvalý travní porost orná pùda orná pùda, vodní plocha orná pùda, trvalý travní porost orná pùda, trvalý travní porost podílové spoluvlastnictví Výpoèet relace dle èl. 5 odst. 3 Postupy pøi oceòování majetku státu. Výpoèet relace è.1 è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 26,00-26, ,62-26, ,02 0,90 22, ,00 0,90 18, ,99 0,90 19,79 Maximální hodnota 26,62 (pøípad è.2) Minimální hodnota 18,00 (pøípad è.4) Relace min vs. max hodnoty 1,4789 OK Aritmetický prùmìr 22,59 II. a) Výpoèet dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Èkynì, obec Èkynì è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceòovaný objekt Èkynì, Èkynì, okres Prachatice plocha 168 orná pùda, trvalý travní porost X 1 Lazny, Strašín, okres Klatovy 2 Pracejovice, okres Strakonice 3 Chlumany, okres Prachatice 4 Zdíkov, okres Prachatice 5 Kadešice, Žihobce, okres Klatovy plocha orná pùda, trvalý travní porost 3 plocha 8280 orná pùda 3 plocha orná pùda, vodní plocha 3 plocha orná pùda, trvalý podílové travní porost spoluvlastnictví 3 plocha orná pùda, trvalý travní porost 3 6

7 Výpoèet základní ceny è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Souèin 1 26,00-26, , ,62-26, , ,02 0,90 22, , ,00 0,90 18, , ,99 0,90 19, ,37 Mezisouèet ,79 Celke2,59 Základní cena: 22,59 Kè/ Úprava ceny dle èl. 5 odst. 4 a 5: 22,59 * 1,0000 = 22,59 Kè/ Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy pøi oceòování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 22,59 Kè/ * 168 = 3.795,12 Kè 3.800,-- Kè II. b) Výpoèet dle metodiky MFÈR Vylouèení extrémní hodnoty è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , ,90 22, ,90 18, ,90 19,79 Støední hodnota 22,59 Medián 22,52 Rozdíl max-min 8,62 Minimum 18,00 Maximu6,62 Rozdìlení èetnosti Tøídy Èetnost Pravdìpodobnost 18 až až až až

8 Èetnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Èetnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFÈR je stanovena v rozsahu: od 18,00 Kè/ do 26,62 Kè/ * 168 od 3.024,00 Kè do 4.472,16 Kè Celková cena po zaokrouhlení: od 3.020,-- Kè do 4.470,-- Kè 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 4.000,-- Kè II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 3.800,-- Kè II. b) Výsledek dle metodiky MFÈR od 3.020,-- Kè do 4.470,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena pøedmìtné nemovitosti v daném místì a èase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: V Praze, dne Ing. Kateøina Prášková XP invest, s. r. o., Mánesova 1374/53, Praha 2 D. Znalecká doložka Kè Slovy: ètyøitisíce korun Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem /2019 znaleckého deníku. 9

10 E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapì 10

11 11

12 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Pozemek, 10022, Lazny, Strašín, okres Klatovy Celková cena: Kè Adresa: Lazny, Strašín, okres Klatovy 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Èíslo øízení Kè Plocha pozemku (m2) Souèasné využití zemìdìlská pùda v-7267/2018 Slovní popis Exkluzivnì nabízíme k prodeji zemìdìlskou pùdu o výmìøe m2. Vedeno jako orná pùda (8451m2) a trvalý travní porost (1571m2). Pozemky se nacházejí v katastrálním území Strašín u Sušiceí, LV p.è. 762, 770, 775, 776. Fotografie jsou pouze ilustrativní. 12

13 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 13

14 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 8280, Pracejovice, okres Strakonice Celková cena: Kè Adresa: Pracejovice, okres Strakonice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvì)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Èíslo øízení Kè Plocha pozemku (m2) Souèasné využití zemìdìlská pùda v-533/2019 Slovní popis Exkluzivnì nabízíme k prodeji zemìdìlskou pùdu o celkové výmìøe 8280 m2. Vše vedeno jako orná pùda. Pozemek se nachází v katastrálním území Pracejovice, LV 277, p.è Fotografie jsou pouze ilustrativní. 14

15 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 12790, Chlumany, okres Prachatice Celková cena: Kè Adresa: Chlumany, okres Prachatice 15

16 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda Plocha pozemku (m2) Slovní popis V jihoèeské obci Chlumany, která se rozkládá v malebném údolí podhùøí Šumavy, 2 km od Vlachova Bøezí ve smìru na Vimperk v okrese Prachatice, nabízíme k prodeji podílové pozemky. o výmìøe ,75 m2 (celý podíl m2). Pozemky jsou obhospodaøovány zemìdìlskou spoleèností s nájemním vztahem a jsou pøevážnì zapsány v LPIS - možnost dotace. Dle katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako orná pùda a jeden z pozemkù jako vodní plocha. Chlumany jsou též názvem katastrálním území. V pøípadì zájmu nás neváhejte kontaktovat. 4. Fotodokumentace 16

17 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 18188, Zdíkov, okres Prachatice Celková cena: Kè Adresa: Zdíkov, okres Prachatice 17

18 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda Plocha pozemku (m2) Slovní popis V jihoèeské obci Zdíkov, která se nachází v okrese Prachatice, zhruba 6,5 km severozápadnì od Vimperka, nabízíme k prodeji 3 pozemky v celém podílu a zbývající pozemky v podílovém spoluvlastnictví o celkové výmìøe ,5 m2. Zdíkov leží pøi horním okraji Šumavského podhùøí a protéká jím Zdíkovský potok, který je pravostranným pøítokem øíèky Spùlky. Pozemky jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako orná pùda a trvalý travní porost. Na pozemcích hospodaøí zemìdìlská spoleènost a jsou zcela zahrnuty v LPIS - možnost dotace. Zdíkov je též názvem katastrálního území. V pøípadì zájmu nás neváhejte kontaktovat. 4. Fotodokumentace 18

19 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 24786, Kadešice, Žihobce, okres Klatovy Celková cena: Kè Adresa: Kadešice, Žihobce, okres Klatovy 19

20 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská pùda Plocha pozemku (m2) Slovní popis Nabízíme ke koupi zemìdìlské pozemky o celkové výmìøe m2 v k.ú. Kadešice, Rozsedly, Dražovice u Sušice v okrese Klatovy. Pozemky jsou vedeny jako trvalý travní porost nebo orná pùda. 4. Fotodokumentace 20

21 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 21