ZNALECKÝ POSUDEK. o cenì nemovitých vìcí. è /2018 ver Ing. LANG Milan XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è /2018 ver. 2 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úøad Litomìøice JUDr. Ondøej Mareš, LL.M. Masarykova 679/33, Litomìrice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby insolvenèního øízení. Adresa pøedmìtu ocenìní: Adresa pozemkù je Otìšice, okres Plzeò-jih Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: Ing. LANG Milan XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu vèetnì titulního listu a 8 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny ideálního podílu 2/3 pozemkù na LV 72, viz. tabulka na str. 3, nacházejících se v obci Otìšice, okres Plzeò-jih, katastrální území Otìšice pro potøeby insolvenèního øízení. 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. è. 1224/66,1224/84, 1224/95, 1349/80, 2049/21, 2049/22, 2128/91,2128/96. katastrální území Otìšice Otìšice, Otìšice, okres Plzeò-jih Plzeòský kraj Plzeò-jih Otìšice Otìšice 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištìné pøi prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláøí 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo: Hofmanová Vlasta,Èechova 382, Švihov - podíl o velikosti 2/3, Beran Vojtìch, è.p. 16, Vøeskovice - podíl o velikosti 1/3 Nemovitosti: Pozemky na LV 72,viz. tabulka na str. 3, nacházející se v obci Otìšice, okres Plzeò-jih, katastrální území Otìšice. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Oceòované pozemky slouží k plnìní funkcí lesa, jsou roztroušené v katastrálním území Èíslo Parc. è. Èíslo LV Definice Plocha (m2) Pozn. : Reálný zpùsob využití skladba porostu Popis Oceòovací metodika /66 72 lesni pozemek 1570 les borovice-10%,dub-20%,smrk-70%, vìk 32 let mírnì svažitý Porovnání /84 72 lesní pozemek 1652 les borovice-100%, vìk 160 let mírnì svažitý Porovnání /95 72 lesní pozemek 2233 les borovice-20%,smrk-80%, vìk 85 let mírnì svažitý Porovnání /80 72 lesní pozemek 858 les smrk-100%, vìk 48 let mírnì svažitý Porovnání /21 72 lesní pozemek 1656 les borovice-80%, dub-20%, vìk 60 let mírnì svažitý Porovnání /22 72 lesní pozemek 197 les borovice-50%, dub-10%,keøe 20%, tøešeò ptaèí 20% vìk 66 let mírnì svažitý Porovnání /91 72 lesní pozemek 1721 les borovice-60%, smrk 40%, vìk 47 let mírnì svažitý Porovnání /96 72 lesní pozemek 46 les borovice-60%, dub-40%, vìk 50 let mírnì svažitý Porovnání Otìšice, celková rozloha pozemkù èiní m 2 viz. tabulka níže :. Na pozemcích se nachází.uhul.cz/dle (kód SLT). lesní porosty zatøídìní provedeno dle geoportalu Pozemky se nachází v širším okolí obce (severní okraj obce) a charakter okolí odpovídá neobydlené oblasti. Dostupnost obchodù je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místì dostupná - nutnost dojezdu a v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení. V obci je pouze èásteèná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdùležitìjší úøady, ostatní úøady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci se nenachází poboèka Èeské pošty - nutnost dojezdu. Pozemky se nachází v klidné lokalitì bez zdraví ohrožujících vlivù a v bezprostøední blízkosti objektu je zeleò v podobì lesù a luk. Pozemky se nachází v lokalitì se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav. V místì je zastávka autobusových spojù a možnosti parkování jsou nepøíznivé. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v bìžném kontaktu a v okolí pozemku není zvýšena kriminalita - zloèiny jsou zde výjimeèné. 3

4 Tabulkový popis Rozloha Druh pozemku Viz tabulka na str.3 lesní pozemek Popis oceòovaného pozemku Popis okolí Vìcná bøemena Další informace Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Pøístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostøedí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita les mírnì svažitý neoploceno neobydlená oblast severní okraj obce dostupnost pouze menších obchodù s omezenou otevírací dobou, soustava škol není v místì dostupná - nutnost dojezdu, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska kulturních zaøízení, v místì je pouze èásteèná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdùležitìjší úøad/úøady v místì, ostatní úøady v dojezdové vzdálenosti, v obci se poboèka Èeské pošty nenachází - nutnost dojezdu klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivù, zeleò v podobì lesù a luk v bezprostøední blízkosti, lokalita se zanedbatelným nebezpeèím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojù, nepøíznivé parkovací možnosti vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v bìžném kontaktu, v místì není zvýšená kriminalita, zloèiny jsou zde výjimeèné 4

5 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Lesní pozemky viz tabulka na str.3, katastrální území Otìšice Pozemek v katastrálním území Otìšice, obec Otìšice è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Otìšice, Otìšice, okres Plzeò-jih plocha 9 nejsou 933 m 2 Roztøíštìné v kat.území Otìšice, skladba porostu-viz tabulka na str. 3 1 Nìmèice, okres Domažlice plocha m 2 nejsou Skladba døevin: buk, dub, smrk, borovice, cca 0,33 ha bez zalesnìní, jinak vìk porostu 25 až 135 let, pøístupné z obecní cesty 2 Paèejov, okres Klatovy plocha m 2 nejsou Pozemky jsou po tìžbì, osázené kulturou: javor, borovice, smrk,dub, buk 3 Milavèe, okres Domažlice plocha 4353 m 2 nejsou Skladba døevin: smrk, borovice, buk, smrk 6

7 è Cena požadovan á resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukc e na pramen Cena po redukci na prame n K1 - poloh a K2 - velikos t K3 - úèel užit í K4 - inženýrsk é sítì K5 - další vlastnost i K6 - úvaha odhadc e K1 x. x K6 Cena oceòovanéh o objektu odvozená ze srovnání 1 10,73 Kè 0.9 9,65 Kè ,07 Kè 2 8,00 Kè 0.9 7,20 Kè ,86 Kè 3 14,00 Kè ,60 Kè ,75 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší 13,56 Kè 12,07 Kè 15,75 Kè 1,94 Kè 11,62 Kè 15,50 Kè Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 13,56 Kè/m m 2 * = ,48 Kè ,-- Kè 7

8 C. REKAPITULACE: Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kè ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena ideálního podílu 2/3 pøedmìtné nemovitosti v daném místì a èase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: Ing. LANG Milan XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2, V Praze, dne Kè Slovy: devadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem /2018 ver. 2 znaleckého deníku. 8

9 E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapì Pozemek parc.è.1224/66 Pozemek parc. è. 1224/84 9

10 Pozemek parc. è. 1224/95 Pozemek parc. è. 1349/80 Pozemek parc. è. 2049/21,22 Pozemek parc.è. 2128/91,96 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Pozemek, m 2, Nìmèice, okres Domažlice Celková cena: Kè Adresa: Nìmèice, okres Domažlice 10

11 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Nìmèice, okres Domažlice Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití les Slovní popis Nabízíme k prodeji lesní pozemky v katastrálním území Nìmèice u Kdynì o celkové výmìøe m2. Pozemky jsou pøístupné z obecní cesty. Druhová skladba porostu s pøevahou BK, BO, SM, DB. Vìková skladba cca let. Celková zásoba cca 570 m3. Na ploše 0,33 ha bezlesí. Souèástí kupní ceny není správní poplatek za návrh na vklad a daò z nabytí nemovitosti. V pøípadì zájmu kontaktujte makléøe zakázky. 4. Fotodokumentace 11

12 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Paèejov, okres Klatovy Celková cena: Kè Adresa: Paèejov, okres Klatovy 12

13 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Paèejov, okres Klatovy Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití les Slovní popis Nabízíme Vám k prodeji soubor lesních pozemkù o celkové výmìøe 11446m2, v k.ú. Strážovice u Paèejova, obec Paèejov. Pozemky jsou po tìžbì, se zajištìnou kulturou. Osázeno ( javor BO, SM, BR, DB). Pro více informací kontaktujte makléøe zakázky. 4. Fotodokumentace 13

14 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 4353 m 2, Milavèe, okres Domažlice Celková cena: Kè Adresa: Milavèe, okres Domažlice 14

15 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Milavèe, okres Domažlice Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití les 4353 Slovní popis Nabízíme Vám lesní pozemky o výmìøe 4353m2 v k.ú. Radonice u Milavèí, okr. Domažlice. Na pozemcích je porost velice pìkného smrku ve stáøí let, dále SM, BO, BR ve stáøí 10 let. 4. Fotodokumentace 15

16 5. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 16