ZNALECKÝ POSUDEK. o cenì nemovitých vìcí. è /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cenì nemovitých vìcí è /2019 Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ondøej Mareš, LL.M. - soudní exekutor Exekutorský úøad Litomìøice Masarykova 679/ Litomìøice Úèel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých vìcí pro potøeby exekuèního øízení è.j. 124 EX 19347/12. Adresa pøedmìtu ocenìní: Tvarožná Lhota, okres Hodonín Prohlídka pøedmìtu ocenìní provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu vèetnì titulního listu a 15 stran pøíloh. Objednateli se pøedává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/16 na pozemcích vedených ve zjednodušené evidenci - parcely pùvod Pozemkový katastr (PK) parc. è. 1104/1, 1105, 1319/1, které se nacházejí se v obci Tvarožná Lhota, okres Hodonín, katastrální území Tvarožná Lhota. 2. Základní informace Název pøedmìtu ocenìní: Adresa pøedmìtu ocenìní: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Zemìdìlské pozemky v katastrálním území Tvarožná Lhota Tvarožná Lhota, okres Hodonín Jihomoravský kraj Hodonín Tvarožná Lhota Tvarožná Lhota 3. Prohlídka a zamìøení Prohlídka spoleènì se zamìøením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - územní plán obce Tvarožná Lhota - místní šetøení ze dne inzerce na internetových realitních webech - vlastní databáze realizovaných prodejù a nabízených nemovitostí 5. Vlastnické a evidenèní údaje Vlastnické právo: Podíl: Gürtler Igor, Úvoz 257/26, Rohatec 3/16 Piškula František, Sokolovo 1/4 Žerotín, a.s., Za Drahou 1331, Strážnice 9/16 Nemovitosti: Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci - parcely pùvod Pozemkový katastr (PK) parc. è. 1104/1, 1105, 1319/1, které se nacházejí se v obci Tvarožná Lhota, okres Hodonín, katastrální území Tvarožná Lhota. 6. Dokumentace a skuteènost Dokumentace odpovídá skuteènému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky vedené ve zjednodušené evidenci - parcely pùvod Pozemkový katastr (PK) parc. è. 1104/1, 1105, 1319/1 jsou využívány k zemìdìlské èinnosti jako orná. Celková výmìra tìchto pozemkù èiní m 2. Pozemky se nacházejí mimo zastavìné území obce. Dle územního plánu obce se jedná o plochy zemìdìlské orná. Vìcná bøemena nebyla zjištìna. 8. Metoda ocenìní Pro úèely stanovení obvyklé ceny k datu ocenìní jsou použity všeobecnì uznávané a vyžadované oceòovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku) ÈÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Zpùsoby oceòování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného, popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trhu, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadøuje hodnotu vìci a urèí se porovnáním. Volba metody: Za úèelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobì tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexù uvedená v publikaci Teorie oceòování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. Rovnìž se v rámci výpoètu používá metodika "Komentáø k urèování obvyklé ceny (ocenìní majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí Èeské republiky. Pro vyøazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy pøi oceòování majetku státu" vytvoøená Úøadem pro zastupování státu ve vìcech majetkových. 3

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenìní srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitì. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotì, za kterou by nemovitost mohla být smìnìna. Pøi porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (napø. lokalita, velikost, stav èi pøíslušenství). Tyto faktory jsou zohlednìny korekèními koeficienty. Na základì porovnání tìchto parametrù a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceòované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v pøíloze. Pozemek parc. è. 1104/1, 1105, 1319/1, katastrální území Tvarožná Lhota Pozemek v katastrálním území Tvarožná Lhota, obec Tvarožná Lhota è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Tvarožná Lhota, okres Hodonín 3486 m 2 zemìdìlská - orná 1 Lipov, okres Hodonín 5788 m 2 zemìdìlská - orná 2 Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín 1685 m 2 zemìdìlská - orná, vinice 3 Tìmice, okres Hodonín 2627 m 2 zemìdìlská - orná, trvalý travní porost 4 Žeravice, okres Hodonín 2920 m 2 zemìdìlská - orná 5 Velká nad Velièkou, okres Hodonín m 2 zemìdìlská - orná 4

5 è Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceòovaného objektu odvozená ze srovnání 1 25,00 Kè ,50 Kè ,28 Kè 2 30,00 Kè ,00 Kè ,96 Kè 3 18,00 Kè ,20 Kè ,75 Kè 4 25,00 Kè ,50 Kè ,20 Kè 5 22,00 Kè ,80 Kè ,82 Kè Celkem prùmìr Minimum Maximum Smìrodatná odchylka - s Pravdìpodobná spodní hranice - prùmìr - s Pravdìpodobná horní hranice - prùmìr + s 21,80 Kè 17,75 Kè 24,96 Kè 2,72 Kè 19,08 Kè 24,52 Kè K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce pøimìøenì nižší Komentáø: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základì výše uvedených údajù a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu pøedmìtné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 21,80 Kè/m m 2 * = Kè ,-- Kè 5

6 II) Ocenìní dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) a dle metodiky MFÈR Pozemek v katastrálním území Tvarožná Lhota, obec Tvarožná Lhota è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Oceòovaný objekt Tvarožná Lhota, okres Hodonín 3486 m 2 zemìdìlská - orná 1 Lipov, okres Hodonín 5788 m 2 zemìdìlská - orná 2 Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín 1685 m 2 zemìdìlská - orná, vinice 3 Tìmice, okres Hodonín 2627 m 2 zemìdìlská - orná, trvalý travní porost 4 Žeravice, okres Hodonín 2920 m 2 zemìdìlská - orná 5 Velká nad Velièkou, okres Hodonín m 2 zemìdìlská - orná Výpoèet relace dle èl. 5 odst. 3 Postupy pøi oceòování majetku státu. Výpoèet relace è.1 è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 25,00 0,90 22, ,00 0,90 27, ,00 0,90 16, ,00 0,90 22, ,00 0,90 19,80 Maximální hodnota 27,00 (pøípad è.2) Minimální hodnota 16,20 (pøípad è.3) Relace min vs. max hodnoty 1,6667 OK Aritmetický prùmìr 21,60 6

7 II. a) Výpoèet dle metodiky UZSVM (Postupy pøi oceòování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Tvarožná Lhota, obec Tvarožná Lhota è. K1 - poloha K2 - velikost K3 - úèel užití K4 - inženýrské sítì K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceòovaný objekt Tvarožná Lhota, okres Hodonín 3486 m 2 zemìdìlská - orná X 1 Lipov, okres Hodonín 5788 m 2 zemìdìlská - orná 3 2 Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín 1685 m 2 zemìdìlská - orná, vinice 1 3 Tìmice, okres Hodonín 2627 m 2 zemìdìlská - orná, trvalý travní porost 2 4 Žeravice, okres Hodonín 2920 m 2 zemìdìlská - orná 3 5 Velká nad Velièkou, okres Hodonín m 2 zemìdìlská - orná 2 Výpoèet základní ceny è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Souèin 1 25,00 0,90 22, , ,00 0,90 27, , ,00 0,90 16, , ,00 0,90 22, , ,00 0,90 19, ,60 Mezisouèet ,00 Celkem 21,27 Základní cena: 21,27 Kè/m 2 Úprava ceny dle èl. 5 odst. 4 a 5: 21,27 * 1,0000 = 21,27 Kè/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy pøi oceòování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 21,27 Kè/m 2 * m 2 = ,22 Kè ,-- Kè 7

8 II. b) Výpoèet dle metodiky MFÈR Vylouèení extrémní hodnoty è. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 22, ,90 27, ,90 16, ,90 22, ,90 19,80 Støední hodnota 21,60 Medián 22,50 Rozdíl max-min 10,80 Minimum 16,20 Maximum 27,00 Rozdìlení èetnosti Tøídy Èetnost Pravdìpodobnost 16 až až až až Èetnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Èetnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFÈR je stanovena v rozsahu: od 21,60 Kè/m 2 do 24,29 Kè/m 2 * m 2 od ,60 Kè do ,94 Kè Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kè do ,-- Kè 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kè II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM ,-- Kè II. b) Výsledek dle metodiky MFÈR od ,-- Kè do ,-- Kè Stanovená cena ,-- Kè 9

10 ZÁVÌR: Na základì výše uvedených zjištìní a s pøihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuèní naøízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimoøádné okolnosti stanovujeme obvyklou cenu celku pøedmìtných nemovitých vìcí na Kè Slovy: sedmdesátšestisíc korun Pøedmìtem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 3/16 na výše uvedených nemovitých vìcech. V takovém pøípadì je nutné zohlednit výraznì nižší tržní atraktivitu z dùvodu ocenìní minoritního podílu na pozemcích. Cenu redukujeme na základì pøedchozího tvrzení o 10 %. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/16 na pøedmìtných nemovitostech stanovujeme v daném místì a èase po zaokrouhlení na Kè Slovy: dvanácttisícosmset korun Vypracoval: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké èinnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona è. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky è. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoènících, ve znìní pozdìjších pøedpisù, Ministerstvem spravedlnosti Èeské republiky, è. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poøadovým èíslem /2019 znaleckého deníku. 10

11 E. Pøílohy Výpis z katastru nemovitostí 11

12 12

13 13

14 14

15 Vyobrazení v katastrální mapì 15

16 16

17 17

18 Územní plán Pøedmìtné pozemky 18

19 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è. 1 Prodej, Pozemek, 5788 m 2, Lipov, okres Hodonín Celková cena: Kè Adresa: Lipov, okres Hodonín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Lipov, okres Hodonín Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská 5788 Slovní popis Prodej orné pùdy o celkové výmìøe 5788 m2 v katastrálním území Lipov. Pøíjezd po obecní komunikaci. V souèasné dobì je sepsána pachtovní smlouva do Daò z nabytí nemovitých vìcí hradí kupující. 19

20 4. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 1685 m 2, Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín Celková cena: Kè Adresa: Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 20

21 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Zarazice, Veselí nad Moravou, okres Hodonín Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská 1685 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemky vedené jako vinice o celkové výmìøe 1685 m2 v katastrálním území Zarazice. Èíslo parcely: zapsané na LV è zapsané na LV è Jsme pøímý majitel nikoli realitní kanceláø, tudíž se k cenì již nepøidává žádná provize èi jakékoliv další poplatky. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporuèujeme. 4. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 2627 m 2, Tìmice, okres Hodonín Celková cena: Kè Adresa: Tìmice, okres Hodonín 21

22 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Tìmice, okres Hodonín Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská 2627 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemky v okrese Hodonín, vedené jako orná a trvalý travní porost o celkové výmìøe 2627 m2. Katastrální území: Tìmice u Hodonína LV: 884 Parcely: 1046/ /304 a Katastrální území: Bzenec LV: 3306 Parcely: 5197/ /213 Jsme pøímý majitel nikoli realitní kanceláø, tudíž se k cenì již nepøidává žádná provize èi jakékoliv další poplatky. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporuèujeme. 4. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 22

23 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, 2920 m 2, Žeravice, okres Hodonín Celková cena: Kè Adresa: Žeravice, okres Hodonín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Žeravice, okres Hodonín Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská 2920 Slovní popis Prodej pozemkù ve výluèném vlastnictví, které jsou na souboru zemìdìlských parcel (orná ), katastrální území Žeravice u Kyjova, kde celková výmìra je cca 0,3 hektaru. Dle LPIS je aktuálnì v užívání. Bližší informace telefonicky. 23

24 4. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti è Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Velká nad Velièkou, okres Hodonín Celková cena: Kè Adresa: Velká nad Velièkou, okres Hodonín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od zaèátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 24

25 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Velká nad Velièkou, okres Hodonín Plocha pozemku (m2) Cena Kè Souèasné využití zemìdìlská Slovní popis Nabízíme k prodeji zemìdìlské pozemky v katastrálním území Velká nad Velièkou. Celková výmìra m! je tvoøena z nìkolika pozemkù. V pøípadì zájmu nás kontaktujte. 4. Mapové zobrazení Oceòovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 25