Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5950 180/2015 d) o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 2808 v katastrálním území Ratiboř u Vsetína, obci Ratiboř, okrese Vsetín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Zlín Usnesení č.j. 177 EX 34687/13-102 ze dne 24. 9. 2015 Účel posudku: ocenění podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni 30. 9. 2015 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 2. října 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 24. 9. 2015, exekuční řízení č.j. 177 EX 34687/13-102. Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/6 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 2808 orná půda v katastrálním území Ratiboř u Vsetína, obci Ratiboř, okrese Vsetín. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : Zlínský : Vsetín : Ratiboř : Ratiboř u Vsetína 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ratiboř u Vsetína LV č. 1273 ze dne 18. 9. 2015 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Mapa obce a okolí 5) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Zákon č. 416/2009 Sb. a zákon č. 405/2012 Sb. část IV. Náhrady při vyvlastnění D. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na výše dosažitelného velmi nízkého nájmu (1 3 % včetně daně z nemovitostí) metoda nebude aplikována. - 2 -
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1273 je pan Richard Cmérek, nar. dne 8. 5. 1976 id. 1/6 trvale bytem 756 21 Ratiboř, č.p. 8 vlastníkem podílu ve výši id. 1/6 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 2808 orná půda o celkové výměře 1270,0 m 2 v katastrálním území Ratiboř u Vsetína, obci Ratiboř, okrese Vsetín. 7. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Jedná se o pozemek orné půdy, ve veřejném registru půdy LPIS však není evidován žádný nájemce. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovité věci dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitosti nepodléhá odvodu DPH. 8. Základní popis: Vesnice Ratiboř spadá do okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Ratiboř se rozkládá asi sedm kilometrů severozápadně od Vsetína. Na katastrálním území této středně velké obce má nahlášený trvalý pobyt 1821 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Vesnice Ratiboř leží v průměrné výšce 343 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1875 ha, z toho orná půda zabírá pouze deset procent. Dvě třetiny katastru obce jsou pokryté lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Pozemek zapsaný na LV č. 1273 je součástí rozsáhlého honu, obhospodařovaného pravděpodobně nájemním způsobem, ve veřejném registru půdy LPIS však není evidován žádný nájemce. Plocha leží jižně od zastavěné části obce. Pozemek je přístupný po pozemku parcelní číslo 2805/5 ve vlastnictví Obce Ratiboř, v lokalitě byly provedeny pozemkové úpravy. Pozemek je mírně svažitý, orientovaný na jih. Pozemek není využíván jako orná půda, jelikož je v současné době zarosten náletovými dřevinami. Pozemek není ke dni ocenění užíván v souladu s evidencí, je zarosten náletovými dřevinami. Obsah ocenění a) 6 zemědělské pozemky Kopie katastrální mapy Pozemek parcelní číslo 2808 v k. ú. Ratiboř u Vsetína - 3 -
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) 6 pozemek zemědělský - p. č. 2808, k.ú. Ratiboř u Vsetína, obec Ratboř, podíl id. 1/6 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m2 1.5.2 Kč/m2 Kč/m2 - Kč 2808 1270 64189 1,26 80% 1,01 2,2680 1/6 480,06 1270 Cena podílu na pozemku 480,06 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen podíl id. 1/6: 6 zemědělský pozemek p.č. 2808 v k.ú. Ratiboř u Vsetína id. 1/6 = 480,06 Kč Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno), id. 1/6 480,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na zemědělském pozemku orné půdy, v zemědělském honu, který je však v současné době zarosten náletovými dřevinami a není tedy možné jeho využití dle evidence v katastru nemovitostí. Pozemek leží v katastrálním území Ratiboř u Vsetína, poblíž oblasti zastavěné chatkami. Metodu srovnání ceny z uskutečněnými prodeji zde nelze uplatnit. Takového typu parcely se většinou prodávají jako přítěž ve větších souborech parcel, neboť porost křovinový nálet se nedá využít ani jako otop. Aby plocha mohla být využívaná v souladu s evidencí, musela by se vyčistit, nejenom keře vyřezat, ale i vytahat kořeny. Návrat plochy zpět mezi zemědělskou půdu by tedy byl nákladný. Cena půdy v místě je pak dle BPRE velmi nízká a ni po přirázce dle vyhlášky nedosahuje průměrné ceny zemědělské půdy v katastru. Navíc je předmětem prodeje jen id 1/6 z celku, což definitivně posouvá cenu za podíl do výše hodnoty podílu blízké ceně dle předpisu. S ohledem na výše uvedené určují dosažitelnou cenu za podíl na posuzovaném pozemku ve výši Cena nemovité věci analýzou situace (zaokrouhleno) podíl id. 1/6 500,00 Kč C. Závěr: Administrativní cena id. 1/6......... 480,00 Kč Cena metodou srovnání........id. 1/6.... 500,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/6 na posuzované nemovité věci evidované na LV č. 1273 vedeném pro katastrální území Ratiboř u Vsetína, obec Ratiboř, okres Vsetín, tj. podílu na pozemku parcelní číslo 2808 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: slovy: pětset korun českých 500,00 Kč V Otrokovicích, dne 2. října 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil - 4 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5950 180/2015 d) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 170/15. Letecký snímek lokality a katastrální mapa Pozemek parcelní číslo 2808 v katastrální území Ratiboř u Vsetína, obec Ratiboř, okres Vsetín je téměř v celé ploše zarosten náletovými dřevinami Fotodokumentace: Pohled na pozemek parcelní číslo 2808 v katastrální území Ratiboř u Vsetína, obec Ratiboř, okres Vsetín, viditelný vzrostlý porost náletových dřevin. - 5 -
List vlastnictví: - 6 -