NEMOVITOST: ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 1259142012 o ceně byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno.,. Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Dlouhá 2631, 272 01 Kladno Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Zdeněk Netík, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Zdeňka Netíková, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Zdeněk Netík, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Zdeňka Netíková, Dlouhá 2631, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 100 000 Kč Datum místního šetření: 19.12.2012 Stav ke dni : 9.1.2013 V Středoklukách, dne 18.1.2013 Tomáš Maršál
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Kladno LV č.31885, 22977 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-355/2007-203 - nařízení exekuce Z-6496/2007-203, Z-12847/2008-203, Z-8046/2010-203, Z-5732/2011-203, Z- 11210/2011-203, Z-12586/2011-203, Z-16924/2011-203 - Rozhodnutí o úpadku Z-147/2011-203 - Exekuční příkaz k prodeji Z-6496/2007-203, Z-6545/2007-203, Z-307/2011-203, Z-459/2011-203,Z-460/2011-203,Z-1202/2011-203,Z-12586/2011-203, Z-180/2013-203 -Zástavní právo exekutorské Z-1053/2011-203, Z-1131/2011-203, Z-1134/2011-203, Z1809/2011-203,Z-7937/2011-203,Z-12586/2011-203,Z-180/2013-203, Z-4073/2013-203 - Dražební vyhláška Z-1161/2008-203Z-1202/2011-203 - věcné břemeno V-356/2007-203 -prohlášení konkursu Z-1068/2012-203 - Smlouva kupní V-3667/2006-203 - Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 31 D 20/2008-204 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno. Jedná se o spoluvlastnické podíly o velikostech 1/4 a 3/4 (reprezentující jeden celek) na: bytu č. 2631/21, který se nachází v budově č.p. 2631 postavené na pozemku č. parc. 1473 v katastrálním území Kročehlavy, spoluvlastnickém podílu o velikosti 434/13747 na společných částech budovy č.p. 2631 postavené na pozemku č. parc. 1473 v katastrálním území Kročehlavy, spoluvlastnickém podílu o velikosti 434/13747 na pozemku č. parc. 1473 v katastrálním území Kročehlavy. Shora uvedený byt č. 2631/21 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 31885 pro obec Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, a shora uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 22977 pro obec Kladno a katastrální území Kročehlavy, okres Kladno, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Jde o pěkný byt o - 2 -
dispozici 2+1, s podlahovou plochou cca 43,4 m2, umístěný v bytovém domě č.p. 2631 (částečně rekonstruovaném) v Kladně, ulici Dlouhá, na 7. nadzemním podlaží. Bytová jednotka sestává z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice a příslušenství, které je tvořeno předsíní, koupelnou a WC. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází ve velmi atraktivní lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská vybavenost.v blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 2631/21 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.2631/21 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010-3 -
Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 2631/21 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno Popis Jedná se o pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno.Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 5% * (100 % + 42%) 49,10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5440 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 1,5440 49,10 2 452,89 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1473 234,00 2 452,89 573 976,26 nádvoří Stavební pozemek - celkem 573 976,26 Pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno - zjištěná cena = 573 976,26 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky - 4 -
pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno = 573 976,26 Kč 573 976,26 Kč Cena příslušenství - celkem = 573 976,26 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Kladno Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 33 270,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu byt.jedn.č.2631/21: 43,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 43,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02-5 -
výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní právo, exekuce I -0,03 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,870 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,020 * 0,870 = 0,561 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 33 270,- Kč/m 2 * 0,561 = 18 664,47 Kč/m 2 CP = CU * PP = 18 664,47 Kč/m 2 * 43,40 m 2 = 810 038,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 810 038,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 573 976,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 434 / 13 747 Hodnota spoluvlastnického podílu: 573 976,26 Kč * 434 / 13 747 = 18 120,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 18 120,73 Kč Byt.jedn. 2631/21 - zjištěná cena = 828 158,73 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. 2631/21 828 158,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 828 158,70 Kč Celkem 828 158,70 Kč - 6 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem 828 158,70 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.2631/21 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 43,40 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí byt 2+1 byt v osobním vlastnictví 2+1 v prvním nadzemním podlaží rekonstruovaného panelového domu v Kladně Kročehlavech. Byt prošel celkovou rekonstrukcí - zděné jádro, nová plastová okna, nové dveře, plovoucí podlahy, keramická dlažba, nová kuchyňská linka. Dispozice bytu - prostorná chodba s vestavěnými skříněmi a komorou využívanou jako šatna, ložnice, obývací pokoj, kuchyně s barovým pultem, koupelna s rohovou vanou a WC (samostatné). K bytu náleží také sklep. Dům je po rekonstrukci - nová střecha, zateplení, fasáda, veškeré rozvody, vstupní dveře. V okolí je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obchody, služby, lékař atd.) s výbornou dopravní obslužností - MHD, nedaleko zastávka bus Praha a dostupnost Prahy autem cca 20 minut byt. jednotka 2+1 Byt 2+1, 57 m2, cihla, OV. Atraktivní lokalita, v okolí domu zeleň, veškerá občanská vybavenost, škola, školka. Výborná dostupnost do Prahy, bus kousek od domu. Byt - po kompletní rekonstrukci ( kromě oken), nové plastové stoupačky a rozvody elektřiny v mědi, podlahové krytiny - dlažba, parkety Srovnatelné nemovitosti Název: byt 2+1 Lokalita Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00-7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 22 430 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 47,00 m 2 0 m 2 1 370 000 Kč 29 149 Kč/m 2 Název: byt. jednotka 2+1 Lokalita Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 26 080 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,00 m 2 0 m 2 1 350 000 Kč 30 682 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 430 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 24 255 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 26 080 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 24 255 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 43,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 052 667 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 2631/21 828 160,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.2631/21 1 052 670,00 Kč - 8 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 1 052 667 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 828 159 Kč 1 100 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kladno LV č.31885,22977 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 100 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 100 000,- Kč slovy:jednmilionstotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Kladno. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Kladna. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Kladna, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.v podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.2631/21 vč.podílu 434/13747 na společných částech domu č.p.2631 a pozemků p.č.1473 v obci Kladno, k.ú. Kročehlavy, okres Kladno ve výši: 1 100 000,-Kč Koncesní listina: - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
- 11 -