ZNALECKÝ POSUDEK č. 2676/13/2013 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolventního řízení Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor Číslo popisné: 517 na pozemku parc. č.: St. 418 Pozemky parc. č.: St. 418, 65/31 Ostatní stavby: Garážový přístřešek, zastřešená terasa, zahradní besídka s krbem Katastrální území: Prostřední Bludovice LV č.: 897 Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Horní Bludovice Část obce: Prostřední Bludovice Ulice: bez jména Objednatel: Pan Ing. Jiří Hanák insolvenční správce dlužníka Zdeňky Holišové IČ 155 04 158 Stav ke dni / Prohlídka: 4.3.2013 / 4.3.2013 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 4 830 000 Kč slovy:čtyřimilionyosmsetřicettisíckč Nemovitosti jsou obchodovatelné: vyšší míra rizika prodeje z důvodu nadstandardu Poznámka: Novější zděný zateplený RD s jednou bytovou jednotkou, s nadstandardními prvky vnitřního vybavení, s kvalitními vedlejšími stavbami na vlastních pozemcích velmi dobré plošné výměry v lokalitě nové rodinné zástavby. Vypracoval: Ing. Jiří Mička tel.: 603 214 325 Loučky 2267 / 12 fax.: 708 00 Ostrava - Poruba e-mail.: jiri.micka@seznam.cz Datum: 8.4.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 14 stran textu včetně 8 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Moravskoslezský Obec: Horní Bludovice Katastrální území: Prostřední Bludovice Hlavní stavba-rd č.p.517 stávající stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 7+kk zastavěná plocha 1PP: zastavěná plocha 1NP a PK: 9,1*6,75+11,6*4,65+1,45*3,9 = 121 m 2 8,9*4,9+7,9*4+7,4*5,2+6,5*4,7 =144 m 2 obestavěný prostor stavby celkem: obestavěný prostor suterénu: obestavěný prostor přízemí: obestavěný prostor podkroví a zastřešení: 1 054 m3 121*2,4 = 290,4 m3 144*3 = 432 m3 144 * (0,6+3,4*0,5) = 331,3 m3 podlahová plocha - obytná část m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 5 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: 15 85 opotřebení celkové: 15 % technický stav stavby: velmi dobrý stav vytápění: ústřední / plyn typ konstrukce domu: zděná konstrukce rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano pozemky (popis): parc.č. St.418 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 65/31 trvalý travní porost. Pozemky tvoří jeden funkční územní celek se stavbou rodinného domu č.p.517 na rozhraní katastrálních území Prostřední a Horní Bludovice Pozemek parc.č. St.418 je zastavěn samostatnou stavbou rodinného domu č.p. 517. Pozemek parc.č. 65/31 tvoří upravený a oplocený územní funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 517, s osazenými trvalými porosty, vedlejšími stavbami,venkovními úpravami. Jedná se o mírně sklonité pozemky západním směrem obdélníkového tvaru velmi dobré plošné výměry, které jsou situovány při křížení dvou místních komunikací z východní a jižní strany, vedené na pozemcích parc.č. 631/16 a 922/1-ost.kom. ve vl.obce Horní Bludovice. Přístup a příjezd k obytné nemovitosti je řešen z účelové zpevněné komunikace na pozemku parc.č. 63/16,k.ú.Prostřední Bludovice ve vlastnictví obce. Napojení nemovitosti na veřejný vodovod,elektrosíť a plynovod je zajištěno z jižní místní komunikace vedené na pozemku parc.č. 922/1,k.ú.Horní Bludovice. Napojení na veřejnou elektrosíť a plynovod z příjezdové komunikace na pozemku parc.č. 63/16.Splaškové vody z RD jsou svedeny do vlastní jímky. K datu ocenění známé prodeje srov.pozemků z let 2010-2011 v cenách 400-520 Kč/m2/pozemku v sousedních lokalitách Šenov-Škrbeň a Horní Datyně. Současná nabídka v cenách od 365 do 540 Kč/m2/pozemku v Havířově-Dolní Datyně a Havířově-městě. výměra pozemků celkem: 1 207 m 2 jednotková cena 380 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): - 2 -
plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika Pro oceňované nemovitosti je vyznačena plomba Zástavní práva,nařízení exekuce: V ocenění nezohledněno. záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano Poznámka: Právní vztahy k oceňovaným nemovitostem jsou k datu ocenění dotčeny (plomba). Věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č.65/31 není k datu ocenění účinné, protože je pozemek ve vlastnictví obce. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku Zastavěná plocha a nádvoří St. 418 171 m 2 380 Kč/m 2 Trvalý travní porost 65/31 1036 m 2 380 Kč/m 2 Celkem: 1207 m 2 ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu Název na pozemku parc. č. Popis Nákladová cena (NC) Podezděná zastřešená terasa RD St.418 Z=3,3*7=23,1 m2 Zahradní besídka s krbem Garážový přístřešek pro dva osobní vozy Při části západní strany domu provedena zděná podsklepená terasa s keramickou podlahou, zastřešena přetaženým sedlovou střechou rodinného domu s taškovou krytinou na dřevěných sloupech. Ve spodní zděné stavbě umístěn sklad s betonovou podlahou,omítkami,elektro,okna,vstupní dveře. 65/31 Tunelová dřevěná konstrukce ze dvou stran obezděná,vnitřní kamenný obklad,zastřešená stanovým krovem s živičným šindelem.podlaha z betonových dlaždic,otevřený krb. 65/31 Při severní části rodinného domu je přistavěna dřevěná garážová pergola se sedlovým zastřešením a zpevněnou plochou ze zámkových dlažeb. OP=23,1*2,2+23,1*(3,3+2)*0,5 OP=112 m3 RC=112*2000 Kč/m3 RC=224 000 Kč Opotřebení 15% NC = 190 000 Kč Z=3,8*3,78=14,4 m2 OP=14,4*2,2+14,4*1,6/3 OP=39 m3 RC=39*2000 Kč/m3=78 000 Opotřebení 10%. NC = 70 000 Kč Z=50 m2 RC=75 000 Kč Opotřebení 10% NC = 70 000 Kč. Obec Počet obyvatel: 2 099 Budova: volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Horní Bludovice přímo navazuje na jižní část správního území statutárního města Havířov. Novější zděná stavba rodinného domu je situovaná v okrajové části obce, v lokalitě nové zástavby rodinných domů s místním názvem U lípy. Obytná nemovitost je umístěna na pozemku dostatečné plošné výměry, který je dopravně zajištěn ze sousedních místních komunikací. Při těchto komunikacích vedou veřejné inženýrské sítě-elektrosíť,plynovod a vodovod, s přímým napojením na oceňovanou obytnou nemovitost.. Dopravní dostupnost do centra obce je dobrá, ve vzdálenosti cca 400 m je zajištěna havířovská městská autobusová doprava. Úplná občanská vybavenost je v sousedním městě Havířov. - 3 -
Popis / dispozice: Samostatný rodinný dům nepravidelného půdorysu je osazen v mírně svažitém terénu s vhodnou západní orientací která je využita k situování denní pobytové části domu, s přistavěnou podsklepenou a přestřešenou terasou ze západní strany. Vstupní a technická část domu je situovaná z východní strany. Zděný zateplený dům obsahuje suterén, který je vyvýšený vzhledem ke svažitosti stávajícího terénu, s přímými vstupy z okolního terénu, dále obytné přízemí a obytné podkroví pod složitou sklonitou střechou. Suterén domu je dobře vybavený, obsahuje prostory pro relaxaci a skladování. Suterén obsahuje relaxační místnost s instalovanou vířivkou z roku 2002, která není zabudována na systém rozvodu vody, dále vestavěnou dřevěnou saunu s el.kamny v ploše 3,9 m2, sprchový kout. V suterénu jsou dále sušárna s WC, sklad. Do suterénu jsou dva venkovní vstupy, jeden přes chodbu a vnitřní vstup schodištěm a chodbou. Podlahová plocha činí 97 m2. Přízemí domu obsahuje obývací pokoj s krbovou vložkou a vstupem na zastřešenou terasu, která vznikla jako přístavba k domu, dále kuchyňský kout s jídelnou. Přízemí dále obsahuje další dva samostatné pokoje, koupelnu,samostatné WC. Prostor přízemí doplňují zádveří, vnitřní chodba a schodiště do podkroví. Podlahová plocha činí 115 m2. Obytné podkroví obsahuje tři ložnice, koupelnu s WC, hobby místnost a štítovou zastřešenou lodžii se vstupy ze dvou ložnic. Podlahová plocha činí 105 m2. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo tvárnice YTONG v tl.36,5cm 3. Stropy betonové,keramické,palubové 4. Střecha Složitá sklonitá s polovalbou zateplené podhledy a bočním arkýřem 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Vnitřní omítky štukové 8. Fasádní omítky zateplená fasáda EPS 7 cm 9. Vnější obklady kamenný obklad soklové části 10. Vnitřní obklady keramické obklady v kuchyni,koupelnách,na WC,kamenné obklady ve fitnes, palubové obklady v šikminách 11. Schody betonové s keramickým a 12. Dveře dřevěné do obl.zárubní dřevěným obkladem 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí laminátové podlahy dvojsklem, střešní Velux místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení, plynový kotel,radiátory 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně KL s moderními spotřebiči 24. Vnitřní vybavení 2x koupelna s úplnými zařizovacími předměty 25. Záchod 3xWC 26. Ostatní krbová vložka,vestavěné skříně, sauna,vířivka Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP-vyvýšený suterén 121 m 2 48 m 2 Relaxační 97 m 2 0,50 48 m 2 místnost,sušárna,sklad,chodby 1.NP-přízemí+přístavba terasy 144+23 m 2 135 m 2 obývací pokoj s krbovou vložkou a 115 m 2 1,00 115 m 2 vstupem na zastřešenou terasu, která vznikla jako přístavba k domu, dále kuchyňský kout s jídelnou. Přízemí dále obsahuje další dva samostatné pokoje, koupelnu,samostatné WC. Prostor přízemí doplňují zádveří, vnitřní chodba a schodiště do podkroví. Zastřešená terasa Sklad pod terasou na terénu 40 m 2 0,50 20 m 2-4 -
PK-podkroví se sešikmením pod 1,3 m 144 m 2 78 m 2 Obytné podkroví obsahuje tři 90 m 2 0,80 72 m 2 ložnice, koupelnu s WC, hobby místnost štítová zastřešená lodžii se vstupy 12 m 2 0,50 6 m 2 ze dvou ložnic. Celková započitatelná plocha činí 261 m2 Reprodukční cena staveb Nákladová cena staveb Hlavní stavba RD 5 270 000 Kč Hlavní stavby: 4 479 500 Kč č.p.517: Příslušenství v RDvířivka,sauna: 200 000 Kč Ostatní stavby: 150 000 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: 330 000 Kč Pozemky: 458 660 Kč Věcná hodnota celkem: 5 418 160 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 4 830 000 Kč Současná situace na trhu s novějšími obytnými nemovitostmi v předmětné lokalitě vykazuje přetlak nabídky nad poptávkou. Nejblíže srovnatelnou obytnou nemovitostí je nabídka prodeje novostaveb RD v Havířově Bludovicích a Životicích. V rámci srovnání nutno zohlednit, že se jedná o nabídkové ceny. Cenový interval činí od 15 do 22 tis Kč/m2/podlahové plochy. Srovnávací cena činí 18,5 tis.kč/m2/už.podl.plochy. Název Popis Kupní nebo nabídková cena Foto RD Havířov-Bludovice ul.prostřední zděná novější stavba RD 5+1 s garáží z roku 2002 obsahuje PP,NP a PK, už.podl.plocha 200 m2,pozemek 2130 m2 5 700 000 Kč nabídka přes RK tj.28,5 tis.kč/m2 RD Havířov-Životice RD Petřvald Ul.Šumbarská Zděná novostavba RD 4+1 s garáží, obsahuje přízemí a podkroví z roku 2005, už.podl.plocha 165 m2,pozemek 1200 m2,terasa,chatka,krb,okrasná zahrada zděná stavba RD 5+1 obsahuje PP,NP a PK,podl.plocha 200 m2,zděná garáž,pozemky 1500 m2 4 490 000 Kč nabídka přes RK tj.27,2 tis.kč/m2 3 350 000 Kč nabídka přes RK tj.16,8 tis.kč/m2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti ze dne 4.3.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 897 ze dne 20.2.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Informace o parcele č. 63/16 1 Kolaudační rozhodnutí pro rodinný dům č.p.517 ze dne 10.12.1998 vydal MÚ ve Frýdku-Místku Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: Novější zděná stavba jednogeneračního atypického rodinného domu s moderně řešenou vnitřní dispozicí domu,s nadstandardním vnitřním vybavením (krb,terasa,sauna,vířivka). Zateplená stavba RD je umístěna na vlastním pozemku s kvalitními vedlejšími stavbami v klidové lokalitě bez staveb negativně ovlivňující životní prostředí a zároveň v dobře dostupné vzdálenosti od centra statutárního města Havířov. Negativním jevem je situace na trhu s nemovitostmi, zvýšená nezaměstnanost v lokalitě. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 29.6.1989, č.j.spr.2804/89, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon zapsán pod pořadovým číslem 2676/13/13. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 13/13. - 6 -