ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 394, jehož součástí je rodinný dům č.p. 276, příslušenství a pozemek p.č. 29/14 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Bohutice, k.ú. Bohutice Adresa nemovité Bohutice 276, věci: Vlastníci stavby: Vendula Badalovská, č. p. 276, Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Martin Drozdek, č. p. 276, Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vendula Badalovská, č. p. 276, Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Martin Drozdek, č. p. 276, Bohutice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: BFT Management, a.s., IČ: Adresa objednavatele: V Olšinách 16/52, Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, Mor. Krumlov IČ: telefon: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: , Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a spolumajitele pana Drozdeka Martina Počet stran: 13 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne Ing. Miroslav Krajíček

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci pozemku St. 394 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 394, pozemek p.č. 29/4, včetně součástí a příslušenství. Prohlídka interiéru rodinného domu byla provedena , ke dni ocenění se údajně nic nezměnilo, ocenění je provedeno jako aktualizace původního posudku č /2015. Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.774 kú Bohutice - kopie katastrální mapy - souhlas provedením ohlášené stavby - MěÚ Moravský Krumlov č.j. SMUMK 930/2011 ze dne oznámení o užívání stavby MěÚ Moravský Krumlov č.j. SMUMK 13738/2012 ze dne projektová dokumentace stavby - Ing. Jaroslav Zadražil - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje z realitní inzerce Sreality.cz - vlastní databáze cen stavebních objektů v uvedené lokalitě - údaje sdělené majitelem nemovité věci - vlastní prohlídka a zaměření znalcem Místopis Bohutice jsou obcí se 606 obyvateli v severní části okresu Znojmo, obcí s rozšířenou působností a obcí s pověřeným obecním úřadem je Moravský Krumlov. V obci je základní občanská vybavenost (MŠ, ZŠ 1-5 ročník, kulturní zařízení, obchod se smíšeným zbožím, restaurace, sportovní zařízení, DPS). Dopravní spojení železnice a autobus. V obci jsou provedeny rozvody veškerých inženýrských sítí (kanalizace se dokončuje). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 652/2 Obec Bohutice Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je rodinný dům č.p. 276 s příslušenstvím. Na pozemek St. 394 navazuje pozemek p.č. 29/14 - zahrada tvořící s pozemkem a stavbou jednotný funkční celek. Areál je situován v okrajové části obce, v lokalitě zástavby rodinných domů, je dokončený a užívaný ke svému účelu.. Příjezd je po veřejné komunikaci, je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (kanalizace je dosud - 2 -

3 svedena do jímky na vyvážení). Rodinný dům je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím nad celým půdorysem 1.np. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, v současném standardu konstrukcí i vybavení. Příslušenství hlavní stavby tvoří otevřený přístřešek a venkovní úpravy v minimálním rozsahu. Silné stránky Velký pozemek, bez rizikových faktorů, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, železniční spojení s Brnem. Rodinný dům je novostavba. Slabé stránky Malá obec se základní občanskou vybaveností RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, zahájení exekuce. V ocenění není zohledněno. Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizika 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům OBSAH - 3 -

4 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU OCENĚNÍ Samostatně stojící rodinný dům s bytem 4+1, komfortní příslušenství, stáří 3 roky. Obvodové zdivo Ytong na základové desce, stropy Miako system, nad podkrovím sádrokarton, střecha sedlová, zateplená, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna plastová, dveře plastové a dýhované, podlahy keram. dlažba a plovoucí lamino. Vytápění ústřední plynové kondenzační kotel, je proveden rozvod studené a teplé vody. Schodiště vnitřní dřevěné. Zařizovací předměty v současném standardu. Vnitřní omítky hladké, fasáda minerální stěrková. Vnitřní obklady v koupelně a kuchyni. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 62,52 m 2 3,11 m Výčet místností: pokoj a jídelna 28,54 m 2 1,00 28,54 m 2 kuchyň 8,00 m 2 1,00 8,00 m 2 schodiště 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 zádveří 2,81 m 2 1,00 2,81 m 2 tech. místnost 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 koupelna 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 chodba 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 Užitná plocha celkem: 50,33 m 2 Podkroví 59,22 m 2 2,70 m Výčet místností: ložnice 12,05 m 2 1,00 12,05 m 2 pokoj 10,57 m 2 1,00 10,57 m 2 pokoj 8,98 m 2 1,00 8,98 m 2 koupelna 7,54 m 2 1,00 7,54 m 2 chodba 2,89 m 2 1,00 2,89 m 2 balkon 3,98 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 42,03 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (6,58*9,00+(2,70+3,90)/2)*(3,11) = 194,44 m 3 Podkroví (6,58*9,00)*(1,24+2,96/2) = 161,08 m 3-4 -

5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 194,44 m 3 Podkroví 161,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 355,52 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 63 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 92 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 355,52 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 3 Další životnost roků 97 Opotřebení % 3,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, rovinný, lokalita bez rizikových faktorů. Příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků je v uvedené lokalitě je 400 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st , nádvoří zahrada 29/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům - 5 -

6 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,36 m 2 Obestavěný prostor: 355,52 m 3 Zastavěná plocha: 62,52 m 2 Plocha pozemku: 1 446,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Samostatně stojící novostavba rodinného domu s bytem 4+1, komfortní příslušenství, pozemek 1446 m 2. Napojení na veškeré inženýrské sítě, příjezd z veřejné komunikace. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Novostavba přízemního, samostatně stojícího rodinného domu v obci Tasovice, okr. Znojmo. Nemovitost se nachází na velmi pěkném, klidném a slunném místě v blízkosti centra obce. Zdivo Ytong, zatepleno 15cm, plastová okna, podlahy Vinil a dlažba, dveře včetně obložek Sapeli, komínové těleso zn. Ciko, s přisáváním vnějšího vzduchu. Vytápění ústřední, elektrickým kotlem, izolace stropu foukaná 30cm. Dům je již dokončen, příjezdová komunikace se bude dokončovat do konce roku, napojeno na IS - voda, obecní kanalizace, el.energii. Za domem se nachází terasa, nemovitost bude částečně oplocena. Lokalita Tasovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodejní cena; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 1,14 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD II Novostavba rodinného domu v dispozici 4+1 v Hlubokých Mašůvkách (5km od Znojma). Celková výměra pozemku je 550m2. Nachází se v klidné lokalitě v nové zástavbě s krásným výhledem. RD je cihlový, patrový, nepodsklepený, se sklonitou střechou, užitnou plochou 123 m2 a řešen jako dvojdomek. V přízemí se nachází vstupní chodba se schodištěm do podkroví, ze které se vchází do koupelny s WC, technické místnosti, obývacího pokoje a kuchyně. V prostorném obývacím pokoji je připraven komín k připojení krbových kamen a je zde vstup na terasu s výhledem - 6 -

7 na celý pozemek. Ve 2. N. P. je koupelna s WC a 3 samostatné pokoje. Vytápění zajišťuje plynový kotel. V přízemí je podlahové vytápění. Dům je napojen na veškeré IS. Lokalita Hluboké Mašůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - prodejní cena; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a vybavení - 1,25 srovnatelné; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - menší; Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 123,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD III Novostavba RD 3+kk v Lechovicích u Znojma se zastavěnou plochou 100 m2 a plochou pozemku 459 m2. Dům je situován v části s novou výstavbou RD, je koncipován jako dvojdomek. Kvalitní cihlové zdivo Porotherm (30 cm) se zateplením stěn polystyrenem (14 cm), stropu minerální vatou (30 cm) a plastovými okny s izolačními trojskly řadí tento dům do energetické třídy Úsporný. Vytápění je zajištěno elektrickým podlahovým topením nebo přímotopy s nízkou 22 hod sazbou. Dům nabídne také možnost přitápění krbem, nebo krbovými kamny. Plovoucí podlahy, obložkové dveře, dlažby, obklady a zařizovací předměty si vyberete přímo ve vzorkových prodejnách dodavatele stavby. Parkování je na zpevněném prostoru vedle domu. Ihned k nastěhování. Lokalita Lechovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodejní cena; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 1,14 Upravená j. cena Kč/m

8 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 86,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 92,36 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena celého objektu Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Průměrná lokalita v zastavěném území obce Bohutice, ve vzdálenosti 8 km od správního centra Moravského Krumlova. Novostavba v současném standardu, velký pozemek s možností výstavby dalšího příslušenství. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu stanovuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na Kč

9 Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci na žádost objednatele v ceně obvyklé. V Moravském Krumlově Ing. Miroslav Krajíček U Mostu Mor. Krumlov telefon: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2016. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN 1 Kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 2-9 -

10 Výpis z KN

11 Mapa oblasti

12 Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze dvora koupelna Ložnice pokoj v podkroví pokoj v 1.np

13 schodiště Jídelna kuchyň WC jídelna zahrada za domem