ZNALECKÝ POSUDEK č. 3324/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Horní Heřmanice v Čechách, obec Horní Heřmanice, okres Ústí nad Orlicí: pozemků parc. č. 370/1, 382, 394/1, 396, 398, 403, 506/2, 1529/1, 1530/1 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 85/11 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 20. září 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 20. září 2015 k datu místního šetření Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 7. října 2015 Tento posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 85/11-93 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Romana Kuly. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 20. září 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 331 vyhotovený dne 7.3.2015 pro k.ú. Horní Heřmanice v Čechách A: Vlastník: Kula Roman, Jánská 468/14, 60200 Brno, RČ 630328/0973 B: Nemovitosti: Parcely: viz. příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Horní Heřmanice v Čechách z http://nahlizenidokn.cuzk.cz 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 20. září 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.4 Ostatní Lesní hospodářské osnovy včetně map, platnost od 1.1.2007-31.12.2016. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Parcela číslo Druh pozemku Výměra (m 2 ) 370/1 lesní pozemek 3 949 382 lesní pozemek 4 975 394/1 ostatní plocha 50 396 lesní pozemek 16 568 398 lesní pozemek 1 110 403 lesní pozemek 683 506/2 lesní pozemek 3 731 1529/1 ostatní plocha 746 1530/1 ostatní plocha 313 Celkem parcely 32 125 Oceňované lesní pozemky se nachází ve 2 lokalitách v k.ú. Horní Heřmanice v Čechách. Lokalita 1 parcely č. 370/1, 382, 394/1, 396, 398, 403, 1529/1, 1530/1 Parcely tvoří jednotný celek, navazují na sebe ve směru severo-jižním, nachází se severně nad obcí, v prudkém terénu svažitém k západu. Přístup je po lesních cestách. Jedná se o lesní pozemky a 3 parcely, které tvoří lesní cesty. Lesní porosty byly na pozemcích vytěženy, nejsou ale vyčištěné od klestu, místy zůstaly ojedinělé vyšší stromy. Lokalita 2 parcela č. 506/2 Parcela se nachází 1,5 km severně nad obcí, v terénu svažitém k jihozápadu, tvoří remíz uprostřed většího pole. Jedná se o lesní pozemek, na kterém byl vytěžen lesní porost, není ale vyčištěn od klestu, jen po obvodu zůstaly vyšší stromy. Přístup je po polní cestě a dále asi 200 m po poli, které je jiného vlastníka. 2. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz 10/2015. 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: www.lesnipozemky.cz: Číslo nabídky: 21794 Katastrální území: Žamberk Okres: Ústí nad Orlicí
5 Popis nabídky: Výměra: 16.393 m 2 Cena: 2 Kč/m 2 Prodej vytěženého a neosázeného lesního pozemku p.č. 2625/1. Po zajištění zbývá 100 m3 mýtního porostu k těžbě. Dřeviny dub, olše a habr. Svažitý terén. Číslo nabídky: 21788 Katastrální území: Vranová Okres: Svitavy Popis nabídky: Prodej osázeného lesního pozemku p.č. 1469. Částečně v prudkém svahu. Přístup po lesních cestách z vrchní i spodní části. Výměra: 11919 m 2 Cena: 2 Kč/m 2 Číslo nabídky: 21784 Katastrální území: Zábřeh na Moravě Okres: Šumperk Popis nabídky: Prodej vytěženého lesního pozemku p.č. 4551/44. Pozemek neosázen. Zbývá asi 50 m3 jedle v mýtním věku. Výměra: 13376 m 2 Cena: 2 Kč/m 2 Číslo nabídky: 21175 Katastrální území: Stará Trnávka Okres: Svitavy Popis nabídky: Prodám lesní pozemky po těžbě v k.ú. Stará Trnávka, p.č. 1761 o výměře 2334m2. Výměra: 2334 m 2 Cena: 7 Kč/m 2 www.sreality.cz: Prodej lesa 10 869 m², Skuteč - Štěpánov, okres Chrudim Lesní pozemek po těžbě v k.ú. Štěpánov u Skutče okr. Chrudim. Pozemek je uklizený od těžebních zbytků a na části pozemku zůstává 30-letý porost (SM+BR+BO+MD). Pozemek se nachází na rovině a leží přímo u asfaltové komunikace která zabezpečuje bezproblémový přístup. Celková plocha pozemku je 10869 m2 Celková cena:65 000 Kč za nemovitost Cena za m²:6 Kč Aktualizace:14.09.2015 Plocha pozemku:10869 m 2
6 Ceny obdobných lesních pozemků (vytěžených) ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 2 7 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku stanovuji jednotkovou cenu: - 3 Kč/m 2 - lesní pozemek - vytěžený porost, nevyklizený klest, velmi svažitý terén - 5 Kč/m 2 - ostatní plocha lesní cesta Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Porost Lokalita Výměra m 2 ZC Kč/m 2 370/1 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 1 3 949 3,00 11 847,00 382 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 1 4 975 3,00 14 925,00 394/1 ostatní plocha lesní cesta 1 50 5,00 250,00 396 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 1 16 568 3,00 49 704,00 398 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 1 1 110 3,00 3 330,00 403 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 1 683 3,00 2 049,00 506/2 lesní pozemek vytěžený porost, nevyklizený klest 2 3 731 3,00 11 193,00 1529/1 ostatní plocha lesní cesta 1 746 5,00 3 730,00 1530/1 ostatní plocha lesní cesta 1 313 5,00 1 565,00 Celkem parcely 32 125 98 593,00 Cena Kč 3. Práva a závady Povinný pan Roman Kula byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda je oceňovaný pozemek pronajímaný a pokud ano, aby předložil kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinný nepřevzal. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 331 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitým věcem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovité věci neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
7 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: devadesátdevěttisíckorunčeských Cena 98 593,00 Kč 99 000,00 Kč V Brně dne 7. října 2015 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3324/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 7. října 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 331 Označení lokalit ve fotomapě Výřez z katastrální mapy lokalita 1 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
8
9
10
11
12 Označení lokalit ve fotomapě 2 1
13 Výřez z katastrální mapy lokalita 1 parcely č. 370/1, 382, 394/1, 396, 398, 403, 1529/1, 1530/1
14 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1- severní část - parc.č. 394/1, 396, 398, 403, 1530/1 398 403 396 1530/1 382 394/1 403 1530/1 396 396 382 396 398
15 Lokalita 1 jižní část - parc.č. 370/1, 382, 1529/1 1530/1 396 394/1 382 1529/1 370/1 382 1529/1 370/1 370/1
16 Lokalita 2 - parc.č. 506/2 506/2 506/2 506/2
17 Mapa oblasti