Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 617 / 51 / 2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží mimo dům v současném stavu sjednání ceny při prodeji Předmět ocenění Budova RD č.p. 62, LV č. 31565 na pozemku parc.č. 1211 pozemek parc.č. 1211, LV č. 31565 Adresa Kraj Středočeský kraj Statutární KLADNO Počet obyvatel 68519 město Kat. území Dubí u Kladna Ulice V. Maršnera č.p. 62 Část obce dle LV Dubí Objednatel Petr Brož Nad Malým Mýtem č.p. 615 č.o. 4 147 00 Praha 4 - Braník Tel. +420 606 678 578 E-mail petr.broz@akbroz.cz Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro insolvenčního správce ViP real s.r.o. - Praha 3 - Žižkov, Chelčického 1241/11, IČ 26779706 Vypracoval Ing. Štěpánková Kamila Dne 13.9.2015 Licence číslo Dělnická 390 Ke dni 11.9.2015 0637 251 41 Dolní Břežany email: kami.s@email.cz tel: 739 016448 Prohlídka dne 11.9.2015 Počet stran textu 5 Počet stran příloh 4 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 106.75 m 2 14 000 Kč/m 2 1 494 500 Kč Garáže samostatné 6 x 500 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 990 000 Kč Jeden milion devětsetdevadesát tisíc Kč Komentář k ceně Na základě provedené prohlídky a zjištění na místě samém, jsem provedla analýzu pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti. Zároveň jsem provedla srovnání s jinými podobnými nemovitostmi a cenou, za kterou jsou nabízeny, nebo byl realizován jejich prodej. Při analýze jsem přihlížela jak k technickému stavu a vybavení oceňovaného rodinného domu, tak k jeho poloze. Nemovitost se nachází v oddělené části města zvané Dříň v zástavbě převážně rodinných domů. Je vzdálená 3,5 km od centra města, kde je veškerá občanská vybavenost. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Oddělená část obce s nízkou frekvencí hromadné dopravy. Dům je nedokončený, delší dobu rozestavěný. - 1 -
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 260 000 Kč Čtyři miliony dvěstěšedesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace ANO Zástavní právo zapsané na LV Na nemovitosti vázne zástav ní právo ve prospěch Credico europe a.s. a Finančního úřadu v Kladně ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na nemovitosti vázne nařízení exekuce a zástavní právo exekutorské ANO Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba je dva roky rozestavěná a neobývaná Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 31565, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno 28.2.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Dubí u Kladna, vyhotovil z internetu. Stavební část projektové dokumentace. Datum předání kompletních podkladů 11.9.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 31565, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno 28.2.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Dubí u Kladna, vyhotovil z internetu. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Bývalé okresní město leží 8 km od rychlostní komunikace R7 Slaný - Praha s velmi dobrým spojením do hlavního města Prahy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Nemovitost se nachází v oddělené části města zvané Dříň v zástavbě převážně rodinných domů. Je vzdálená 3,5 km od centra města, kde je veškerá občanská vybavenost. Přístup je z místní městské komunikace. Informace o nemovitosti Jedná se o krajní řadový rodinný dům v rekonstrukci. Je částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější omítky chybí. Suterén původní s klenbovými cihelnými stropy, podlaha betonová. 1.NP - nebytová část je dokončena. Stěny s páskovým cihlovým obložením, sádrokartonový podhled s tepelnou izolací, okna plastová s vakuovým dvojsklem, dveře náplňové plné a prosklené. Samostatné WC s umyvadlem. Vytápění i ohřev vody plynovým kotlem, radiátory deskové. - obytná část (2+kk) - okna plastová vakuová, podlahy betonové, jsou provedeny rozvody instalací. Chybí sádrokartonové podhledy, vnitřní omítky, radiátory, plynový kotel, povrchy podlah, vybavení koupelny a WC. 2.NP - obytná část (2 * 2+kk) - stav shodný s obytnou částí v přízemí - okna plastová vakuová, podlahy betonové, jsou provedeny rozvody instalací. Chybí sádrokartonové podhledy, částečně i tepelná izolace, vnitřní omítky, radiátory, plynový kotel, povrchy podlah, dveře, vybavení koupelny a WC. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Stáří původní stavby cca 150 let, probíhá kompletní rekonstrukce a přístavba patra. Nemovitost je nedokončená. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1203 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 220 m 2 Počet bytových jednotek 3 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. - 2 -
Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné vchod, vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků odhadem 0 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Samostatné garáže Garáž je přístavba Počet garážových stání 6 Plocha 140.0 m 2 Garáž je zkolaudována Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy nespalné do I profilů 100 konstrukce krov plochá střecha 100 střešní krytina lepenková 100 vrata z plastu 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 Popis garáže Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 420 m 3 Cena 3 000 Kč/m 3 Cena celkem 4 260 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 376 m 2 Cena pozemků 1 000 Kč/m 2 Cena celkem 376 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce zděné práce vodorovné se zavěšeným podhledem konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních povrchů vápenná omítka štuková úpravy vnějších povrchů vnitřní obklady schody kamenné dveře a vrata vnitřní náplňové okna plastová s dvojsklem povrch podlah betonová mazanina vytápění etážové s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení Počet koupelen 0 Počet kuchyní 0 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Počet samostatných WC 1-3 -
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Byt 2+kk - stavebně nedokončeno 0.00 m 2 1.0 0.00 m 2 Prodejní prostory - dokončeny 0.00 m 2 1.0 0.00 m 2 prodejní plochy 93.00 m 2 1.0 93.00 m 2 chodba 10.05 m 2 1.0 10.05 m 2 zádveří 3.70 m 2 1.0 3.70 m 2 Součet ploch za podlaží 106.75 m 2 106.75 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 270.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1050.0 m 2 Cena za nemovitost 4 190 000 Kč 15 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 771 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům s dílnou a velkou zahradou v Kladně - Dubí. K domu náleží zahradní domek o dvou místnostech, garáž na jedno auto a velká dílna v polovině domu. Nově zrekonstruovaná koupelna a WC. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 180.0 m 2 Podlahová plocha 280.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 380.0 m 2 Cena za nemovitost 2 900 000 Kč 10 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 610 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rozlehlý rodinný dům k bydlení či komerčním účelům v Kladně Dubí z roku 1935. Má dvě podlaží se dvorem a přilehlým sálem, sklepy s klenbami. V přízemí - byt 1+1 a 2 kanceláře, patro - 5 samostatných pokojů a příprava na kuchyň. Nově v objektu voda, topení elektřinou se sníženou sazbou, plyn přiveden k domu, sádrokartony, nová střecha včetně trámů Dům je vhodný k rekonstrukci a následnému komerčnímu využití. - 4 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 150.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 160.0 m 2 Cena za nemovitost 2 900 000 Kč 19 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 610 000 Kč 17 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům 5+3, tři obytná podlaží na ul. 28. Října, Kladno - Švermov. Dům je řadový, ze smíšeného zdiva, má plastová okna i vstupní dveře. Vytápění domu je plynové Waw, ohřev vody Karma. IS: vodovod, elektřina, plyn, kanalizace. 1.NP - 1+kk (chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s vanou. 2.NP - 2+1 (obývací pokoj, kuchyně, pokoj, koupelna, WC), 3.NP - 2+1 (obývací pokoj, kuchyně, pokoj, terasa). Dům je vhodný pro vícegenerační bydlení i k podnikání. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 9 300-17 400 Kč/m 2 2 610 000-3 771 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 14 000 Kč/m 2 Srovnávané nemovitosti jsou v podobných lokalitách. 1. nemovitost má větší pozemek, je ale v horším stavu. 3. nemovitost má pozemek menší, je v podobném stavu. Vypracoval Licence číslo 0637 Ing. Štěpánková Kamila Dělnická 390 251 41 Dolní Břežany podpis - 5 -
- 6 - Fotodokumentace
- 7 -
- 8 -